房地产开发企业财务风险及防范

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摘要：当前我国房地产开发行业是一个非常昌盛的行业，这一行业在发展的过程中具备良好的发展前景，其比较明显的特点是投资的数额相对较大，同时工程的建设周期相对较长，在工程建设的过程中一般都需要融资，但是在这一过程中可能会出现一定的风险，所以在房地产投资开发决策之前一定要采取有效的防范措施。主要分析了房地产开发企业财务风险及其防范，以供参考和借鉴。

关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范

最近几年，我国的房地产行业有比较明显的波动，在这一过程中侧面的展现了资金困难的问题，同时也展现了房地产行业在发展中所面临的财务风险，要保证企业能够更加平稳的发展，就必须要对企业所面临的财务风险有相对清晰的认识，同时还要采取有效的措施加以防范和控制。

1房地产开发企业财务风险内涵

在全新的会计准则当中，对财务风险的定义也进行了一定的调整。其主要是指在企业财务活动当中由于企业无法控制因素的约束和影响，在某段时间之内企业实际的财务状况和预测财务状况之间出现的偏离，从而使得企业遭受损失的可能性，还指企业无法全部收回投入的可能。所以财务风险是房地产企业运营当中的一项十分重要的非系统风险。房地产开发企业在我国的发展时间并不是很长，其在发展的过程中具备良好的前景，但是该工程在投资的数额上比较大，同时投资的周期也比较长，因此它需要一些财务方面的措施来保证项目开发的正常进行。最常见的方式就是融资。但是财务杠杆在应用的过程中也可能会带来一定的风险。这一现象主要展现在财务杠杆缺失可以使得资金得以循环使用，在前期的经济效益会对后期的整个过程产生十分重大的影响。在这样的情况下，如果未来房地产的售价和开发价格出现了变动，就会对企业自身的预期收益产生非常大的影响。这样一来也非常容易出现到期无法还清债务的情况，这对资金链条的连续性产生了非常重大的影响。

2房地产开发企业财务风险的成因分析

2.1融资渠道要求较为严格，筹资的风险大大的提升

一般来说，融资是房地产开发企业财务风险的一种非常重要的来源，甚至可以说是最为重要的来源。金融信贷政策当前处于持续紧缩的状态，资本市场内部融资的要求相对较高，这样也就使得房地产开发企业不容易获得融资的机会，而能否获得足够的融资金额直接影响到了企业未来的发展状况。其主要表现在金融信贷政策的长期紧缩和融资渠道要求严格两个方面。

2.2市场整体的发展情况不乐观，销售进度落后，资金回笼较差

受到紧缩性货币政策和购房者观望态度的影响，我国楼市降价风暴席卷了很多地区，不管是大规模的房地产企业还是小规模的房地产企业在发展的过程中都以降低价格为主要的对策，希望通过这样的方式可以在激烈的市场竞争中获得更大的优势，在相对较短的时间之内就获得大量的资金。当前，降价销售已经成为了企业经营中非常重要的一个措施，但是这一措施在实行了一段时间之后并没有收到应有的效果。

3房地产开发企业财务风险防范的措施

3.1房地产开发企业财务风险防范的一般方法

（1）风险规避。

规避风险最为常见的两种方法就是拒绝承担相应的风险，比如说在这一过程中充分的了解到其风险相对较大，在这样的情况下就可以拒绝业主的投标请求，之后就是放弃之前其所承担的部分或者是全部风险。再比如说发现了一个研究计划有以前并没有发现的风险，在经过了研究之后决定放弃承担风险，这样就可以更加有效的避免风险。这种方法具有非常强的消极性。在建筑开发企业经营的过程中会出现非常多的风险，所以如果想要完全不承担任何风险也是不太现实的。

（2）风险损失控制。

风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。比如企业在投资一个项目前先制定可能会发生的风险应急预案，这样就能够做好充分准备规避预期风险，同时将风险发生时企业损失降低到最小。

（3）风险分散。

分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如，一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。

（4）风险转移。

这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括将风险的财产或活动转移和依据合同将风险转嫁给他人。

3.2当前房地产开发企业防范财务风险的路径

（1）方式一：

风险分散。策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市成本相对较高，因此，在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二三四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二三线甚至三四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。事实上很多大型企业已经开始转向二三线城市，策略二：企业联合拿地开发。要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常谨慎的，对资金的要求比较大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此，几家公司联合成立项目公司联合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待机会，寻找合适的项目。

（2）方式二：

风险规避。策略一：企业放弃或暂缓项目投资计划。对于财务风险隐患处于较大压力的企业，必要时应该采取“壮士断臂自保”，对可能导致巨大风险的土地采取出售转让或者退地，放弃一些不理想的项目，以尽可能的减少损失。策略二：企业退出房地产业。对于财务风险隐患压力非常大的企业，尤其是中小企业，必要时要果断地采取放弃房地产项目，转投其他行业和项目上，以尽可能的减少损失。

4结论

在开展房地产开发决策工作之前，企业必须要对自持的资金量和能够筹集到的资金量予以全面科学的评估，同时还要选择符合自身发展条件和承受能力的项目，只有这样才能更好的减少财务风险，减少企业的资金损失，从而也就促进了企业的健康发展，这对企业而言有着十分重大的意义。

参考文献

[1]黄婉婷.企业财务风险控制研究[J].会计之友，2013（23）.

[2]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）.

作者：王幼芳 单位：焦作国龙置业有限责任公司