商业银行个人住房贷款风险防范

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提要:通过了解个人住房贷款的大背景，本文阐述个人住房贷款市场发展现状和暴露出的风险及其成因。针对风险管理制度的缺陷，提出具体实施建议，期望个人住房贷款能够在我国的金融环境中得到稳步发展。

关键词:个人住房贷款；风险成因；风险防范；商业银行

一、我国商业银行个人住房贷款市场发展状况

（一）相关概念

1、商业银行定义。以营利为主要目的，为借款人筹集多种资金，为存款人提供各种运用资产的方案，多功能运用的金融机构叫商业银行。银行对于贷款人发放贷款是银行相关的行业的主要业务之一，是一项风险与收益都较大的业务，其资金通常规模较小，大部分资金来自储户存款，业务开发贷款资金由存款业务积累，从中赚取利息差。2、个人住房贷款定义。需要贷款的人向银行贷款，用于购买个人住房的相关贷款。

（二）我国商业银行个人住房贷款分类

1、个人住房贷款委托贷款。住房公积金管理部门委托银行按照规定向按时缴存的职工发放贷款并以职工缴纳的住房公积金存款作为贷款来源。商业银行委托基金管理部门发放政策性贷款。2、个人住房贷款自营贷款。个人住房自营贷款，银行运用信贷资金向在购买、建造的自然人发放的贷款，主要有各商业银行发放的个人用于购买住房的抵押贷款、个人用于商业用途的贷款、个人自己用建房而选择贷款等品种。3、个人住房贷款组合贷款。个人住房组合贷款指商业银行向借款人发放个人住房贷款和用于商业性用途贷款的组合贷款。借款人申请的贷款支付相关费用不够时，可向商业银行申请资金。

（三）我国商业银行个人住房贷款业务发展现状及问题

1、我国商业银行个人住房贷款业务发展现状。随着我国住房制度的改革，各地方政府先后开办了有关个人住房贷款的业务。为此，国家制定了相关政策引导和鼓励银行开拓自己的个人贷款业务。它的发展满足了社会各界对个人贷款的日益增长的需求，也带动了银行业务的发展。根据中国人民银行最新报告显示，几个季度以来，流动性较好，经济平稳较快增长，货币很好地在银行系统运行，人民币汇率弹性较好。2、我国商业银行个人住房贷款业务存在的主要问题。基础管理工作薄弱，没有严格执行贷款审贷分离制度。借款人信用档案缺乏。部分基层行长过度行驶权力，由此存在了一些像贷款乱批、投资较乱、担保不足等不良的现象，于是乎这种不良的监督约束机制从而失去它真正的效用所在。贷款责任不能责任到人，导致没有人负责。

二、我国商业银行个人住房贷款风险及成因

（一）个人住房贷款风险

1、个人信用风险。信用风险是贷款人没有履行义务造成经济损失风险所承担的风险，实际受托人没有完成债务还清本金并支付利息的责任，是金融风险的主要类型，如果一旦发现有重要的客户有违约的现象则很有可能会使银行遭受到一定的的损失，严重的情况下会出现难以偿付的危机。因此，现代商业银行加强信用风险管理的行为势在必行。2、利率风险。利率风险是指在利率变动的情况下给银行带来的风险，利率无论是涨还是跌，其轻微变动都会对银行产生一定影响，主要是由业务资本结构决定的，如投资相对稳定的金融产品，当遇到市场利率上升时，间接使其价值下降，收入减少。3、银行操作风险。在相关法律条件约束的前提下，很多的商业银行会在有限的市场空间内展开一系列的竞争，从而使得相关资贷部门为了扩充他们的业务量，而选择减轻对贷前以及贷后工作的审查力度，从而会加大相关部门的操作风险，所以银行内部操作风险应引起银行高度关注。对借款人的收入等因素放宽贷款审查，不能确保其真实性的证据，从而留下风险的贷款漏洞。4、个人住房贷款法律风险。目前，在金融监管方面，我们发现许多商业银行在贷款的一般规则上不符合借款人的要求。借款人条件不符合《贷款通则》，存在滞后的问题。第十二个五年期间利率市场化的推进也使得贷款一般修改更加复杂，可见其国家对其高度重视。

（二）个人住房贷款成因分析

1、个人贷款客户信用风险体系不完善。个人信用的真实性是商业银行管理的前提和基础，而个人信用体系则是银行正常运转的必要保障，而且个人信用体系建立的是否完善对银行的信贷工作有着举足轻重的地位。不仅能帮助商业银行在一定程度上对客户的诚信以及未来可能发生的情况加以了解，而且还能有效地帮助银行在很多重大的决策上做出正确的选择来尽可能减少风险带来的损失。但是，与国外发达的地区相比，我国建立的个人信用体系还相差甚远，还缺少一个统一的标准来判断一个客户是否诚信，是否贷款给他。由于一些其他原因的存在，如个人在房产方面过剩、人们的整体素质提高等等，导致银行开始放松对借款人各项指标的审查，如资产是否真实、是否有其他不诚信的记录。银行好贷款深深地印在了我们的脑海里。2、政府监管力度不足。政府相关部门虽然多多少少都对金融机构的发展动态关注着，但干预的范围不广，只是抓重点问题，而对于其他很多方面只是稍微涉及，再加上上有政策，下有对策，政府恐怕是有心无力，所以相关法律法规出台进程较慢。20世纪90年代末的金融改革，在一定程度上使银行发展规范化进程加快，很多专业银行由国家注资改为国有商业银行。2005年，国有银行在国家的号召下进一步深化并且转型，在改革的过程中建立和完善了银行内部制度，制订了相关法律法规来规范。在改革初期建立的相关制度中，信用风险方面还存在大量的空白，其完整性、科学性还有待加强，规定的不是那么严谨。政府监管力度不够，间接导致了风险的加大，给我国商业银行有关个人住房贷款业务增加了难度。3、银行内部风险控制和防范制度存在缺陷。我国银行的内部控制相较于发达的地区来说还是比较落后的，裙带关系和中国的人情世故使得银行很难建立起专门的组织部门对风险进行监控和管理。风险管理人员的缺失，导致内部结构不合理，权力集中，很难把控风险的大小，无疑给银行带来了潜在损失。还有相关部门在职责分工上，削减多余的人员，希望提高效率，降低成本，可是忘记考虑职务相分离是否达到规定的标准和要求。4、相关法律法规不健全。我国法律法规的不健全，从而使很多人认为不遵守个人住房贷款业务的法律法规可以降低损失的成本。在现阶段，我国的法律体系不成熟，相关体制之间配合不合理，共享机制和约束体系并不完整。“诚信光荣”这一观念尚未深入人心，诚信成本越高，收入越少，失信成本越高，收入越高，信用失衡成为社会普遍现象。另外，相关配套措施的不到位和我国司法、立法、执法等部门的不相互配合导致法律风险正严重影响着相关金融机构的运行，银行不能维护自己的正当权益。

三、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施

（一）完善个人住房贷款信用保障体系。建立有关住房贷款的所以数据关系网，形成数据库，对银行贷款管理进行实时监测。在科学分析的基础上，建立和完善违约金制度。商业银行需要灵活运用当前的相关政策，并根据自己的相关制度，例如在网络上公布故意违约的借款人、信用等级越高越容易获得贷款等，最大限度地保障自己的权益。我国也应借鉴国外在信用制度上的研究成果，建立权威的资信评级中介机构，完善信用制度的机构。

（二）强化政府监管职能。加强政府监管，重点做好房地产市场监管与引导，加强对项目建设的监管，完善市场监管体系。房地产行业存在着不确定性，国家需要针对不同的时期制定不同的政策来调控，建立良好的外部环境，而商业银行可以随时根据国家政策调整自己的制度，及时掌握形势变化。（三）建立健全商业银行风险控制体系。我国商业银行对个人住房贷款必须坚持两证缺一不可，并在两主管部门审核完权利证书时，方可发放贷款。此外，房地产部门和金融机构应该经常沟通，交流时事政策。如果有相关条件的支持，可以建立相关的基本信息联网，信息共享，以防漏洞的出现。对按揭贷款相同的土地，商业银行应坚持地图和实地标明土地面积相应的进行抵押范围分割，然后根据计算报告，考虑实际情况，评估抵押金额，从而保证土地抵押贷款的顺利进行，债权实现的有效保障。

四、结论

对于我们国家部分商业银行来说尽可能建立完善个人信贷方面的业务和风险管理体制，个人住房贷款方面的操作和不规范的风险、道德缺失的风险和相关市场变化的不定风险，这都可能导致部分银行产生一定的损失，造成一定的风险，只有加强控制才能使银行的经济价值最大化。总之，我国个人住房贷款业务正面临着继续前进的动力，也面临着来自社会各阶层的严重挑战。

主要参考文献：

［1］阮晶.建设银行个人信贷业务的风险研究［D］.山东大学，2014.

［2］袁野.我国商业银行住房抵押贷款业务的风险控制机制研究［D］.厦门大学，2014.

作者:邱金金 单位:华东交通大学