商业银行住房租赁支持证券化业务浅谈

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摘要：党的提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。加快发展住房租赁市场是中央供给侧改革的重要内容，是新时期房地产调控政策的主要着力点，属于国家提出建立房地产市场长效机制的重要构成之一，对于抑制房价过快上涨、盘活存量房源、解决不同需求居民住房问题、实现全面建成小康社会住有所居目标具有重大的战略意义。住房租赁资产证券化，是盘活住房租赁存量资产、降低住房租赁企业杠杆率、优化运营模式的重要方式；同时作为标准化类资产，可满足资产管理产品多元化的投资需求，也有助于银行参与多层次的住房租赁市场建设，拓展租赁住房领域客户合作广度和深度。目前住房租赁资产证券化业务市场处于起步阶段，发行量较少、不同模式及产品间差异较大，在资产选择、交易结构设计、风控方案等安排上均有待成熟完善。本文对住房租赁资产证券化业务的现状、产品模式、交易结构、主要风险点及风控要点，助力商业银行住房租赁支持证券化业务的发展。

关键词：城镇化；住房租赁；资产证券化；商业银行；风险防范

1我国住房租赁市场的现状以及发展前景

1.1住房租赁政策。近年来，无论是中央政府还是试点地方政府，层层渗透逐步搭建住房租赁政策框架，不断完善我国的住房租赁市场。为了进一步支持住房租赁的发展，中央以及住房租赁试点地方政府都相继出台相关政策，主要内容包括以下几方面。(1)大力扶持多种不同经济性质的住房租赁企业共同发展，以国有企业为主导，健全多元化供应主体，大、中、小住房租赁企业协同发展，鼓励国有、民营住房租赁企业往专业化、规模化方向发展。(2)多策并举，扩大租赁房源供给。通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。(3)完善供地方式，增加租赁住房用地有效供应。将新建租赁住房用地纳入土地使用规划，通过低价出让租赁住房专项用地、在新增土地出让中配建租赁类用房等方式增加租赁租房用地供给等。(4)鼓励住房租赁消费，实施“租购同权”。采取多项鼓励住房租赁消费的优惠政策：简化手续，方便居民提取住房公积金用于居民租赁住房支出；实行实物保障与租赁补贴并举，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴，支持政策保障对象通过市场租房等。(5)完善财税、金融政策，支持住房租赁发展。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持，支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点等。(6)规范管理和服务体制，加强市场监管。建立住房租赁信息标准，逐步推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建设地方政府住房租赁交易服务、监管平台，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益等。在国家有关政策的推动下，目前大部分省(直辖市)出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策，为当地租赁市场持续健康发展创造了条件。

1.2住房租赁市场的现状。(1)租赁市场需求量大。随着我国城镇化进程，大批量的流动人口涌入城市，解决住房问题是在城市立足的首要基础。根据智研咨询的相关研究报告，截至2017年，我国流动人口达到2.47亿人，其中67.3%选择租赁房屋解决居住问题，人均租房面积按照25平米计算，一二线城市按照当地平均租金价格计算、其他城市按照《中国流动人口发展报告》中的流动人口平均每月住房租金367元计算，租赁市场的规模已达到1.3万亿元人民币，其中一二线城市占比合计已达5成。(2)可租赁房源有效供给不足。在一线城市，目前房源供给不足，市场供给端存在缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，按最近一次人口抽样调查我国家庭平均规模3.1人/户测算，则租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约1/3供需缺口。(3)市场发展存在不完善。一是市场上缺少优质的租赁住房，大部分出租房配套不完善、居住环境差；二是租期错配，业主往往无法根据租客自己实际需求协商实际租期；三是住房出租缺乏办理完善手续，存在纠纷隐患，部分业主出于避税或保留个人隐私等考虑，未到相关住房租赁管理部分进行租赁备案。

2住房租赁资产证券化发展的必然性

目前，住房租赁行业的融资资金主要来源有两个渠道：渠道一为国家政府的资金拨款投入项目建设；另一渠道，就是住房租赁经营企业通过自筹资金建设、租赁相关用房。相关数据显示，住房租赁经营企业的资金来源大部分通过金融机构融资，目前各大商业银行以及私募基金都在大力支持住房租赁业务的发展。房地产金融产品类型主要包括个人住房按揭、房地产开发贷款、资产收益权等；针对经营性物业的主要是资产抵押类的贷款；总体上均属于债权融资的类型。资金来源的约束极大地限制了行业的规模发展。房地产作为一种具有稳定价值的有形资产，具有良好与金融资源结合的基本属性。住房金融的扩展，通过资本市场发行证券融资的探索逐步前进，资产证券化计划，以及房地产信托基金陆续在市场推出。而住房租赁的特性是有稳定、长期的租金现金流，理论上具备通过资产证券化进行融资的条件。住房租赁资产证券化是指对可产生大规模稳定现金流的住房租赁相关资产进行结构性重组，转换成可以在金融市场上出售和流通的证券过程。如果运用得当，资产证券化这一金融工具可以起到助推行业结构调整、规范机构升级发展的作用。金融产品对基础资产的具体要求也将不断反馈和影响到房地产市场的经营和运营中。

3住房租赁资产证券化的业务模式

证券化具有盘活企业存量资产、募资资金用途灵活、融资效率高、风险隔离相对完善、降低投资人投资商业地产门槛等优势，成为我国住房租赁发展的重要助推器。根据是否转让标的资产产权，住房租赁证券化的主要业务模式为四种：租金债权ABN/ABS、轻资产的租金收益权ABN/ABS、重资产的CMBN/CMBS和权益型类REITs。

3.1租金债权ABN/ABS基本模式：房东与承租人签订长期租约，房东以对承租人的长期租金债权作为基础资产进行证券化。目前市场上该类产品较少，尚无租赁住房的案例。典型案例为商业地产项目——中信茂庸租金债权ABS。

3.2轻资产的租金收益权ABN/ABS基本模式：资产运营方委托信托公司设立资金信托对房东发放信托贷款或通过委贷银行、私募基金发放委托贷款，资产运营方以未来租金收入作为还款来源并将租金合同质押。资产运营方以信托受益权或委托贷款债权作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出。此种模式无需签订长期租约，无需抵押标的资产，适用范围较广，但一般需要外部增信措施来提高证券评级，拉高了成本。典型案例如魔方公寓ABS。

3.3重资产的CMBN/CMBS基本模式：CMBN/CMBS常见的交易模式为委托人(通常为原始权益人，也可是非特定原始权益人)通过单一资金信托向持有物业的项目公司发放信托贷款，以标的物业提供抵押担保，形成抵押贷款债权，然后将信托受益权转让给资产支持计划，发行资产支持证券。与其他融资方式相比，此种模式无需签订长期租约，但需抵押标的资产，优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、资金用途灵活等。与权益型类REITs相比，往往不需要进行资产重组将物业装入SPV，简化交易流程、节省费用，同时还可以保留标的物业的资本增值。典型案例如招商蛇口长租公寓CMBS。

3.4权益型类REITs。3.4.1基本模式权益型类。REITs模式中，通常过桥资金方设立SPV(私募基金或者财产权信托)，SPV通过持有项目公司的股权或直接持有产权实现持有标的物业资产并向项目公司发放股东借款，过桥资金方以SPV份额作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出，股东借款利息偿付优先级资产支持证券的本息。与重资产的抵押型CMBN/CMBS不同，权益型类REITs需要实际转让标的物业资产，实现了标的物业项目公司的出表，同时，因将其全部现金流置入SPV，对于原始权益人能够起到优化资产负债结构、提前确认资产增值收益，实现表外融资的好处。典型案例如新派公寓类REITs。3.4.2退出。中国目前还不能实现REITs公开发行，一般情况下，可通过以下方式解决：(1)获取标的物业产生的现金流实现偿付，差额补足方对净现金流不足部分进行补足。(2)定期向指定方回售持有的资产支持票据。(3)处置资产。(4)二级市场交易。(5)优先收购权人定期行使优先收购权。

4商业住房租赁资产证券化业务的主要风险点以及风控要点

商业银行参与这种新兴业务，可以满足资产管理产品多元化的投资需求，也有助于银行参与多层次的住房租赁市场建设，拓展租赁住房领域客户合作广度和深度。目前住房租赁资产证券化业务市场处于起步阶段，发行量较少，不同模式及产品间差异较大，在资产选择、交易结构设计、风控方案等安排上均有待成熟完善。

4.1交易主体。(1)目前由于配套法律法规不健全，证券化资产破产隔离效力有待观察论证，大部分产品评级对发行主体信用依赖度高。尤其是重资产类企业主导发行的各类住房租赁资产证券化产品，产品评级主要依赖发行主体信用，因此发行主体应选择资质及评级较高、综合实力强、经营管理规范、财务杠杆合理的企业。(2)轻资产类企业发行的租金收益权、租金债权、租金分期贷款类资产证券化产品对基础资产的租金收入稳定性及物业价值要求较高，对发行主体经营模式的可持续性以及经营管理能力的关注度要高于其信用评级。因此该类证券化产品应选择经验丰富、已具有较高市场知名度的优质物业运营方，保障和提升物业价值。(3)对于发行主体资质较弱的，或者基础资产分散、穿透调查管理难度高、融资比例较高(资产折价较少)的产品，需针对投资份额增加更强的回购或增信主体。(4)审慎选择资产证券化产品的中介服务机构。鉴于证券化产品的评级、资产尽职调查和评估、存续期资产和资金的管理，以及对还款或增信主体的投后管理等方面，投资人对承销商、专项计划管理人以及评级公司、律所等中介服务机构的依赖性较高，因此中介服务机构应优先选择合作历史长、合作业务范围广、管理规范的主体，其中承销商及专项计划管理人应优先选择商业银行理财子公司。

4.2资产选择。住房租赁资产证券化产品现金偿付的核心均为租赁住房，因此各类模式产品涉及的租赁住房应商业银行自身的风险偏好以及住房租赁相关政策的规定，进行区域及物业的选择评价，并根据国家及地方最新政策变化，确认租赁住房相关手续的合规性。基础资产的估值需要考虑资产的账面价值以及未来的现金产生能力(包括租金以及物业经营产生的其他收入)，其中有以下几方面：(1)重资产企业发行的产品房源多为集中式，盈利来源以租金收益和未来资产增值为主，重点关注基础资产估值的公允性及资产变现能力。综合区域房地产市场同比及走势、物业既有租售情况、租赁住房出售的限制性要求等客观评价分析，又防止估值虚高造成过度授信。(2)轻资产企业发行产品的房源集中和分散均有，盈利来源为租金差、管理费及租金收入超预期收益等，重点关注租赁模式、租约结构。包括不限于：整租还是散租；租约特定性、真实性，是否明确约定租约范围、期限；租约可持续性及稳定性，综合考虑所处地段、出租率、均价、客源定位、集中度等。(3)对于基础资产为供应链保理、租金分期贷款等涉及众多债务人的资产证券化产品，重点关注债权债务合同的确权，不存在合同瑕疵或虚假交易等。同时应分析基础资产的集中度、笔数、合同金额及期限分布、账龄，历史违约率及违约损失率等情况。证券化产品项下的基础资产应确保不附着抵押、质押以及其他优先权利限制，对于基础资产对应的存量债务情况进行充分调查披露。

4.3增信安排。不同类型产品增信安排差异较大。对于设置多重增信措施的，需明确夯实各类增信条款的实施顺序、行权前提、责任范围及追偿权利主体。内部增信重点关注评价应收租金超额质押率、优先劣后分级机制、提前清偿触发条款、不合格资产替换机制安排的合理性。其中包括以下几方面。(1)对于设置优先劣后级的产品，商业银行所投资的理财资金原则上不投资劣后于其他投资层级的份额。(2)对于设置资产处置或不合格资产置换条款的，需明确限定处置资产或拟置换合格资产的范围、标准、条件、出售或置换决策程序；设置资产抵押率保持条款、出售价款不足初始评估价值时的差额补足义务等。(3)对于整租型物业或租户较为集中的物业需对产品存续期内租约的变更作出限制性要求。外部增信方式重点关注增信方的资质以及增信形式的法律效力。原则上商业银行应要求其参与的住房租赁证券化产品需落实特定主体的到期，无条件全额回购承诺或第三方连带责任担保。对于差额支付承诺、流动性支持等增信方式，应视为补充风险缓释措施。对于提供各类增信的主体，需关注其在商业银行的授信及担保情况，比照银行自身的担保评价方法，分析其增信的有效性。对于设置抵质押或将租赁住房处置收入作为补充还款现金流的，应关注抵质押权的受益人安排以及行权前提条件的可行性；可能涉及租赁住房处置的，应关注物业产权以及国家或当地政府部门对该类物业处置的限制性要求。

4.4交易结构。资产证券化产品交易结构较一般信用债复杂，涉及主体较多，应优先选择交易结构相对清晰、直接的产品。对于产品结构层次多、参与方众多的业务，需逐一分析各个环节交易安排的目的、合理性及法律关系；厘清各参与主体权利及义务等，防范交易结构过于复杂，造成过大的操作风险和法律风险。资产证券化产品资金流向监控难度较大，需设置完善的现金流归集路径管理、监管专户隔离措施、以及存续期内产品管理人尽职履责要求等。尤其是重资产类企业，以及债务置换类业务，需特别关注产品发行目的、交易背景，并严格穿透审查资金的流向。优先选择投资产品基础应为特定资产的资产证券化业务，确有必要设置基础资产循环购买条款的，应关注循环购买的可持续性以及后续购买资产的标准、条件、决策程序等，确保不会对资产支持证券持有人的利益、专项计划的正常存续产生不利影响。资产收益权相关法律法规缺失，难以保证有效的破产隔离。如租金收益权类，往往只是预期收益权，从会计上无法对应为应收账款，属于“没有法律基础关系的未来债权”，无法实现破产隔离。因此投资收益权类资产证券化产品须落实原始权益人的无条件回购还款责任。

参考文献

[1]卢文华.商业银行开展融资租赁资产证券化业务研究[J].现代管理科学,2019(06).

[2]魏兴利.融资租赁资产证券化的风险特性研究[J].财会学习,2019(03).

作者:孙菲 单位:中国建设银行广东省分行授信审批部