小议模糊评价法在度假公寓投资方针中的运用
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［摘要］旅游度假公寓是旅游房地产的一个特殊类型，其良好的发展势头吸引着越来越多投资者的关注。本文运用德尔菲法和层次分析法建立旅游度假公寓投资决策评价的指标体系，并确定其权重，最后利用模糊综合评价法建立旅游度假公寓投资决策评价模型，并进行实证研究。
［关键词］旅游度假公寓投资决策层次分析法模糊综合评价法
模糊综合评价法(fuzzycomprehensiveevaluationmethod)是一种基于模糊数学的综合评价方法，是在美国自动控制专家查德(L.A.Zadeh)教授在1965年提出的模糊集合理论概念的基础上发展而来的。该综合评价法根据模糊数学的隶属度理论把定性评价转化为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰,系统性强的特点,能较好地解决模糊的、难以量化的问题,常常应用于解决各种非确定性和复杂的问题。对于模糊综合评价法的应用研究主要有卢颖（2007）对企业综合竞争力的评估，
张元元（2010）对银行顾客满意度的测评，王秋荣（2010）对高校研究生导师绩效的评估等。在房地产方面，模糊综合评价法也有很多应用，例如朱雍（2004）、张华（2007）、李旭绒（2008）等都尝试着用模糊综合评价法对房地产投资风险、投资决策等进行理论和应用上研究。
旅游度假公寓(TourismVacationRentals)作为旅游房地产的一个特殊类型，其如家般的体验、个性化的定制服务等，受到了游客们的一致好评，越来越多旅客以度假公寓作为其旅游度假的住宿选择。本文从投资者的角度入手，分析了旅游度假公寓市场特点，运用模糊综合评价法建立其投资决策评价模型，并应用于实证研究。
一、旅游度假公寓投资决策评价指标体系的建立
旅游地产与普通住宅地产在投资决策上不完全相同。因为，旅游地产兼地产与旅游开发为一体，在满足住宅功能的基础上还涉及与旅游度假有关的服务。度假公寓是旅游房地产的一种特殊类型，具有酒店式的服务，公寓式的管理的特点，这就使得投资者对它的投资决策需要多方面综合考量。目前，对于影响因素的研究主要有以下几个分类标准：（1）按作用时间分类，可分为历史因素、当前因素、后期因素等；（2）按影响角度分类，可分为供给影响因素、需求影响因素、竞争影响因素等；（3）按作用范围分类，可分为宏观背景因素、中观区域因素、微观项目因素等[4]。本文依据旅游度假公寓的特点，结合目前研究结果，再加上作者的观点，将旅游度假公寓投资决策影响因素分为区位因素、经济因素、政策因素、社会因素、行业因素、后期运营因素等6个一级指标，地理位置、交通环境、基础设施等22个二级指标。
在此基础上再结合专家意见（德尔菲法）确定各指标的选取，共发放调查问卷12份（调查对象为三亚东方沃德投资有限公司），对旅游度假公寓投资决策影响因素中22个二级指标与旅游度假公寓决策的相关性进行意见回收，并进行筛选，尝试构建了旅游度假公寓投资决策评价指标体系（见下图1）。
二、旅游度假公寓投资决策评价指标权重的确定
以图1为基础设计调查问卷（专家调查表略），通过专家打分确定各层次指标所需的权重，构建各层次指标的判断矩阵A-B、B1-C、B2-C、B3-C、B4-C、B5-C、B6-C，并通过层次单准则排序及一致性检验和层次总排序及一致性检验，确定各判断矩阵的特征向量集。
为了简化计算过程，在层次分析中的层次单准则及一致性检验和层次总排序及一致性检验的计算过程中运用MATLAB软件编程（编程代码略），分别计算出各判断矩阵的特征向量集与最大特征根及一致性检验，各层次指标权重如下：
A=(0.2725，0.0570，0.3768，0.0379，0.1540，0.1019)
B1=（0.5290，0.2339，0.0866，0.1505）
B2=（0.0569，0.5579，0.2633，0.1219）
B3=（0.2500，0.7500）
B4=（0.5777，0.2378，0.1289，0.0557）
B5=（0.0417，0.2011，0.0779，0.5083，0.1710）
B6=（0.8333，0.1667）
三、旅游度假公寓投资决策模糊综合评价模型的构建
1.建立评价因素集合U
评价因素集合一般用U来表示，即,其子元素评价集为：
2.权重集合的建立
通常每个因素的主要程度不一样，为了反映各因素的重要程度，对各个因素赋予相应的权重，则权重集为
3.确定评价等级集合
评价等级一般用V来表示，即。
4.建立模糊评价矩阵
其中表示子元素层指标对j级评价的隶属度（i=1，2，...,m;j=1，2，...,n)。
5.对模糊矩阵进行运算并得到结果
（1）单因素模糊评判
对各子因素层指标的评价矩阵作模糊矩阵运算，得到主因素层指标对评价等级集合的隶属向量，由，可得：
（2）模糊综合评判
目标层指标对评价等级集合的隶属向量，可得：
其中，表示U对于评价等级的隶属度，根据各评判等级隶属度的大小，确定最大的那一个等级即为目标的等级。
四、案例分析—三亚蓝色海岸度假公寓投资决策评价
蓝色海岸度假公寓项目位于三亚市著名的旅游风景区--三亚湾之滨，紧邻三亚市区，是三亚城市空间发展主轴线上的黄金地段。该项目小区位于美丽椰梦长廊旁，穿过小区花园门口不足50米就是天然海滨浴场，离三亚凤凰机场约11公里，距离汽车站也只有3公里，离市区的万福隆超市、旺豪超市只要10分钟，交通十分便利，是三亚市未来旅游、休闲、度假、养生集于一体的高档度假公寓。
1.项目投资决策评价等级
根据专家对该项目的打分建立各层次指标的评价等级，区位因素评价等级如下表所式（其它因素数据略）：
2.根据评价语给出的评价等级，获取模糊信息，建立相应的模糊矩阵得：
3.求各子因素对应的评价等级集的隶属向量，由本文第2部分层次分析中求得各层次指标的权重和可得(为各层级的权重)：
4.求得目标层对应评价等级集的隶属向量B，即三亚蓝色海岸度假公寓的综合评价。
本文构建模糊数学模型中，将旅游度假公寓投资决策的评价集分为V={V1,V2,V3,V4}={A，B，C，D}，优、良、中、差四个等级如下所示：
A级：该度假公寓项目投资价值优秀，非常适合投资，几乎无风险；当该项目评价于A级时，其评价集V={1,0,0,0}。
B级：该度假公寓投资项目价值良好，适合投资，风险不大；当该项目评价于B级时，其评价集V={0,1,0,0}。
C级：该度假公寓投资项目价值一般，比较适合投资，风险较大；当该项目评价于C级时，其评价集V={0,0,1,0}。
D级：该度假公寓投资项目价值差，不适合投资，风险非常大；当该项目评价于D级时，其评价集V={0,0,0,1}。
采用欧几里得贴近度对B进行处理：
根据模糊数学理论中的择近原则可知，目标层对应评价等级的隶属向量跟V2最贴近，即三亚蓝色海岸度假公寓的综合评价属于B级，项目投资价值良好。
五、结束语
旅游度假公寓投资决策的评价是一个综合、复杂的分析过程，涉及方方面面的因素。由于本人水平有限，再加上旅游度假公寓概念的不完善，以及资料、数据、案例收集的不全，使得本文存在着种种不足之处，还需进一步的研究。对于下一步的研究，笔者建议如下：（1）本文对于旅游度假公寓影响因素的选取方面，考虑得不够周全，在指标的选取方面还需进一步的规范和完善；（2）本文案例研究方面，由于数据收集的困难，只考虑了项目运营前的投资决策行为，而项目后期实际的经营情况和对该投资决策模型的检验，还需进一步的实际对比检验。
