房贷风险防控思索

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本文作者：于华兰作者单位：烟台银行金泉支行

随着经济的发展和住房制度的不断改革，个人购买商品住房的欲望越来越强烈，但是不断上涨的房价导致很多人无法承担，同时住房市场中供给和当前有效需求不足，这两者之间的矛盾使得按揭买房的形式产生。虽然按揭买房对于买房人比较有利，但是各个商业银行却来自商品房开发供应链两头的强大风险压力。针对此种现状，如何抵御存在的风险，值得我们深深地思考。

一、商业银行个人住房信贷的历史及发展

在我国，商业银行个人住房信贷业务大致经历了三个历史阶段：20世纪80年代中期到90年代中期，我国住房消费信贷业务开始摸索尝试阶段，这时候有些金融机构开始给城镇居民发放住房贷款；1997年开始到1999年，我国开始了个人住房信贷业务试点工作，中国银行颁布《人人住房担保贷款管理试行办法》，1999年颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，各大商业银行开始面向广大城市居民推广个人住房信贷业务；2000年之后，我国个人住房消费信贷业务发展迅速，同时也成为各大银行一个主要的业务品种，其竞争激烈。

根据中国城镇人口的发展速度2020年将达到7亿多，城市化水平将达到55%，不断增加的城镇人口导致住房需求的不断扩大，建房速度也不断增加。未来时期，我国个人住房需求将会越来越旺盛，个人住房信贷业务将会扮演至关重要的作用。但随之而来，其引起的风险越随之增加。

二、商业银行个人住房信贷存在的风险

关于商业银行个人住房信贷所存在的风险，归纳总结，主要有以下几个方面：

第一，市场方面存在的风险。市场方面的风险导致住房信贷危机是比较常见的一个因素。其中包括三大风险：首先是因通货膨胀出现，因为一旦爆发通货膨胀，就会导致物价上涨，货币贬值，居民的购买能力下降，那么借贷人不能按时还款的话，借贷银行也会受到很大很大损失；其次就是机会成本导致的风险，这种情况主要表现为当其他金融投资的报酬高于住房贷款的时候，贷款人就会把融资资金投入到其他投资中，从而收益就会变得减少。

第二，利润方面的风险。主要是贷款利率风险和存款利率风险。因为在金融借贷市场，资金的供应关系是随经济和政府的变化而变化，住房贷款利率不变，市场利率增大的话，贷款的人利息收入就会减少，导致损失；内外部环境的变化引起存款利率的变化，如果利率上升的话，那么融资成本就会增加，存款利率增加的话，贷款人要是按照原合同的约定来提供借款人的资金，那样就会导致利润大大降低。

第三，信用方面的风险。这方面主要主要是借款人和开发商两部分的信用风险。借款人信用方面的风险包括提前还款和不还款两种情形，借贷人当然希望能及早还清银行贷款，但是作为银行来说，如果借贷人提前还款，银行利息就会降低，同时闲置资金就会增加，的投资压力和风险也会加大，而且银行必须对原还款合同的内容进行重新的计算和修正，这样无形之中就会增加银行的成本；提前还款对银行不利，但是不还款的话，风险更大，有些情况下是由于借款人被迫不还，比如借款人丧失劳动能力、下岗或者其他情形，贷款人对这种情况无法预测和监控，但有些情况下是借贷人蓄意不还，这种人一般都是基于私人利益。但不论是借贷人故意还是被迫都是会导致银行的风险加大。

第四，银行自身的管理引发的风险。银行方面的风险主要是以下几个方面导致的：借贷前没有详细调查，因为在实际的操作中，到银行来借贷人比较多，这就可能导致银行的监管不严，对很多情况调查不到位，那么就会引发威胁；对个人信贷的审批不严谨贷后的管理又不是很到位，虽然银行对每笔借贷业务都要求定期检查报告，但是如果数量达到一定程度的时候，就无法逐笔检查；对抵押物的评估不准确，尤其是对房价的评估高于实际价值的时候，就会引发借贷风险。

第五，法律方面的风险。根据法律规定，我们必须对借款人的借款资格和借款的用途进行审查，但是在实际借贷过程中，很多时候银行容易忽视对借款人的主体资格审查，而且有些人会打着房贷的名义将借贷来的资金用于非法活动，那么这样的贷款往往会很难收回。

三、如何防范个人住房信贷存在的风险

针对以上个人住房信贷方面存在的各种风险，我们通过以下几个方面来加以控制和改善：

1、将贷款的发放方式采取利率可变性。我们可以根据市场利率的变化来对利率做周期性调整，这样的话会帮助改善银行存贷款期限方面的匹配状况，将银行利率风险和借款人直接进行转嫁，利率上升时，银行承担的风险转嫁给借款人，下降时，借款人承担的风险转嫁给银行。

2、加大银行在贷款审批前的审查力度和监控水平。银行在批借贷前，必须对借款人的信用状况和现有能力进行严格把控，对不同还贷能力的借贷人采取不同还贷计划安排，并且在整个还款期间进行有效的管控，如果发现有违反协议的人，必须采取相应的措施来进行处理。

3、重视网络技术与银行借贷业务之间的有效结合。因为随着银行借贷业务量的不断增大，单纯依靠人工手段的，不但成本较高、而且出错的几率也会比较大，所以我们必须将科技手段融入银行借贷业务中来，这样的话，才能保证银行个人住房信贷操作方面的规范化，降低银行借贷方面的风险，这也是未来银行业务手段的必经之路。