房价波动与银行信贷的关系

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摘要：本文对我国房地产的现状进行介绍，分析了房价波动与银行信贷间的相互关系，并指出了稳定房地产市场与银行信贷的宏观调控措施，希望能对未来我国房地产业与银行业的健康发展提供帮助。

关键词：房价波动　银行信贷　关系

一、我国房地产市场的现状

1.我国房地产市场取得的成果。

1.1房地产在社会经济中的地位不断加强。

随着社会经济的不断发展，我国房地产业对相关产业有着显著的带动作用，具体表现在：第一房地产业能够有效提高上下游产业的投资额。据相关资料调查表明，目前我国有超过5万家规模不一的房地产企业，房地产投资额每增加1亿，就能拉动1.5亿相关产业的投资额。第二随着住房消费量的增加，家电、建材、装修、物业等消费量也显著上升。不难看出，房地产业在国民经济中正在发挥着先导性作用。

1.2房地产业的制度环境不断改善。

从制度角度来看，我国在改革开放以后，政府颁布了一系列法律法规推动房地产行业的发展，内容涉及房地产金融交易、土地使用、房地产调控等多个方面。这些制度的颁布，是房地产业健康发展的有力保证。同时由于政策方面的优惠，我国房地产业在短短几十年里有着突飞猛进的发展，主要特征有：第一房地产投资总量上升速度迅猛，投资结构不断优化。近年来我国房地产投资增长率始终维持在30%左右的水平，其中住宅占房地产投资总额的70%，且呈现逐年稳步上升的趋势。第二我国房地产施工面积、竣工面积、房地产销售额保持高位增长。

2.我国房地产存在的问题。

2.1我国房价涨幅与人均收入水平的增长量脱节。

随着市场化住房的发展，我国房地产业迎来了前所未有的发展机遇，也出现严重的投资过热。宏观调控力度不足、土地财政等造成了房价持续上升，且涨幅远远超过国民经济增长率和居民人均收入水平。过高的房价对居民的生活水平带来巨大负担，例如房奴、蜗居等讽刺房地产市场的新词频频出现、住房拆迁问题造成的群体事件不断发生。这些现象不仅对社会稳定造成了影响，也在一定程度上抹黑了政府和国家形象。

2.2住房保障制度不完善，住房结构失调。

住房保障制度是维持城镇低收入居民正常生活的重要制度，是政府社会保障职能的具体体现。我国住房保障制度主要包括住房公积金、经济适用房和廉租房。然而与其他国家相比，我国房地产市场化发展时间过短，配套的住房保障制度存在严重漏洞，例如住房公积金存缴比例不合理、覆盖面不高，经济适用房保障对象不准确、审计成本和监管成本过高，廉租房投资额不足、退出机制不完善等。同时我国房地产业住房供应结构存在严重不合理，具体表现在商品房比重持续上升，经济适用房比重下降且空置率增加。

2.3我国房地产业对银行贷款的依赖度过高。

银行贷款、开放商自有资金、信托基金、房屋预售款等是房地产资金的主要来源。但我国房地产融资制度存特殊性，绝大多数房地产开放商的资金来源于间接融资，尤其是银行贷款。换言之，银行贷款直接或间接地参与了房地产开发的所有过程，于此同时，房地产市场的风险也在一定程度上转嫁给银行，因此房地产市场的发展情况对我国金融业有着至关重要的影响。

3我国房价波动的主要原因。

3.1住房供给。

住房供给主要表现在土地成本和融资成本两个方面。从土地成本的角度来看，由于我国实行分税制，绝大部分地方税务收入必须收归国有，造成地方政府在提供社会支出与公共服务方面存在巨大的经济压力。向房地产开发商出售土地，不仅能使地方财政紧张的现象大幅缓解，还能在短时间内提高政绩。地方政府大量出售土地造成了商品房的土地供给量增加，使房价发生波动。从融资成本的角度来看，由于地方政府常年实行土地财政，造成城镇可用土地资源量下降。在这样的背景下，地方政府为了稳定财政收入不断提高土地价格，造成房地产企业的开发成本增加。同时近年来我国建筑材料成本与建筑工人的工资持续上涨，进一步提高了房地产的建筑总成本。

3.2住房需求。

住房需求表现在刚性需求和投资需求两个方面。首先随着房地产市场化改革，房地产全面实行市场化交易，居民住房购的买力在短时间内极大释放。同时我国居民储蓄水平相对较高，2015年我国城乡居民的储蓄存款余额将近300亿，居民具有较强的购房首付能力。在银行不断降低住房贷款门槛的条件下，居民对商品房刚性需求量不断上升。其次，房地产是相对特殊的商品，它具体消费与投资双重属性。由于我国的金融投资市场尚不完善，且房地产投资具有回报率高、回报周期短、抗风险能力强等优势，吸引了大量社会闲散资金。

二、房地产波动与银行信贷的关系

1.房地产行业与银行业的关系。

1.1银行业是房地产业发展的必要支柱。

对银行业来说，房地产信贷业务具有风险低、回报高等特点，因此商业银行乐于为房地产企业提供信贷支持。最初银行为房地产业提供贷款是迫于政府推行住房市场商品化改革的行政压力。而随着经济的发展，房地产业在成为我国经济支柱产业的同时还与大量上下游产业保持密切联系。银行相信政府会为了稳定社会经济必然会采取一系列措施保证房地产行业的健康发展。对房地产企业来说，银行贷款是最主要的融资渠道。由于我国融资渠道尚不健全，政府为了促进国民经济增长，满足居民日益上升的住房需求，颁布了一系列信贷优惠政策解决企业和个人的融资问题。房地产业具有资金垫付量大、建设周期长、资金周转速度慢等特点，绝大多数房地产公司无法通过有限的自有资金独立完成建筑项目，因此银行贷款不可或缺。

1.2房地产业能促进银行业发展。

房地产业拉动银行业主要表现在三个方面。首先房地产业能够为银行提供高额回报，并为银行提供大量潜在客户，增加银行信贷的需求量。其次房地产业能够促进商业银行提升服务质量。房地产贷款是我国各大商业银行极为重视的业务之一。虽然我国房地产企业数量庞大，然而优质企业较少，市场竞争激烈程度日益加剧。为了吸引客户，银行必然会尽可能提高服务效率与服务态度。再次房地产业还拓展了银行业的服务范围。随着房地产业的发展，信贷不再是商业银行最主要的盈利项目。越来越多的银行开拓创新增加业务，如与保险公司合作推出住房保险、为房地产企业提供金融咨询服务等。

2房地产波动对银行信贷的影响。

2.1房价上升产生的影响。

对银行而言，房价上升意味着房地产贷款抵押物价值增加，银行资产规模上升，刺激银行向房地产行业的贷款投放。然而在贷款抵押物价值增加的情况下，银行极易忽视贷款的风险性。同时由于我国金融监管制度方面存在缺陷，银行信贷对房地产行业更加青睐，使银行信贷在房地产领域的投放规模进一步扩大。对房地产企业而言，房价上涨将直接带来巨额利润。为了追求一例最大化，房地产企业会加大房地产开发与投资力度，资金需求量增加意味着对银行贷款的依赖度更高。

2.2房价下降产生的印象。

对银行而言，在房价下跌时，购房者的贷款违约率大幅上升，且房产价值出现严重缩水，银行容易产生大量坏账、呆账。房地产滞销还会造成开发商资金链断裂，部分开发商在面对巨大的还款压力时恶意违约，增加银行的不良资产。在这两个因素的双重作用下，银行必然压缩房地产领域的贷款投放量，最终导致全面信贷紧缩。对房地产企业而言，在房价处于下降过程中，大量购买者处于谨慎观望的状态。房地产销售量萎缩及银行银根收紧都使房地产企业无法维持正常的资金运转，企业内部的资金回流与外部金融等方面存在的问题集中爆发。随着房地产企业的违约、破产，所有的损失和风险最终将由银行埋单，不仅使银行的不良资产率和坏账率上升，甚至造成银行破产，引发金融危机。

2.3银行信贷对房价波动的影响

（1）银行信贷扩张产生的影响。

从银行的角度来看，当信贷量充足时，银行更愿意将信贷资金投放在房地产等回报率高的行业。信贷资金加大了房地产企业的开发力度，居民的购房意愿得到激发，房价逐渐上升。房价的上涨在为银行带来高额贷款利息的同时，还实现了住房抵押物的增值。为追求利益最大化，银行必然会再次扩大对房地产业的信贷资金投放量，形成了推动房价上升的循环机制。从房地产企业的角度来看，房地产业对资金的需求量极大。房地产企业在获得银行信贷资金支持后，会加大房地产的开发力度，推动房地产业的发展。

（2）银行信贷紧缩产生的影响。

从银行角度来看，信贷紧缩时期，银行可投放的信贷资金量大幅减少，对资金的利用会更加谨慎。银行在对宏观经济情况进行分析和判断后，对贷款人的审核更加严格，造成信贷资金集中在实力强、信用等级高的房地产企业，造成大量实力较弱的房地产企业资金链断裂，房地产市场出现萧条。房地产业的不景气会直接造成房价下降，银行的房地产抵押物价值大幅缩水，进而导致银行高层管理者进一步压缩房地产信贷投放量，于是形成了房地产业与银行信贷之间的恶性循环。从房地产企业的角度而言，由于房地产市场萎缩，房地产商品的滞销量大幅增加，企业资金回流发生严重问题，急需依靠银行信贷维持正常经营，否则不仅会造成银行贷款违约甚至破产。在银行信贷紧缩的环境下，房地产市场只能依靠降价销售的方式加速资金回笼速度。

三、稳定房地产与银行信贷关系的宏观调控措施

1.采取谨慎的货币政策。

对历史上房地产价格泡沫事件的分析中不难看出，政府的宏观调控政策在其中发挥着举足轻重的作用。政府宽松的货币政策是银行信贷规模扩张的重要推手，而紧缩的货币政策则是导致房地产泡沫破裂的直接原因。因此在制定货币政策和信贷政策时，政府应采取谨慎态度。

2.建立健全金融监管体系。

2.1加强对大型金融机构的事前监管力度。

虽然我国金融业发展成果喜人，但由于发展速度过快，我国的金融体系混业经营的现象较为普遍，因此必须加强对金融主体的事前监督措施。金融机构的综合性增强和行业规模扩大是不可避免的趋势，然而政府仍应当采取严格的预警机制，防范未来可能出现的金融业混乱。

2.2鼓励金融创新。

欧美等国金融危机发生原因在于监管机构对金融创新的监管力度薄弱，我国对金融创新的权利进行严格限制，造成金融市场发达程度不高。虽然对维持金融市场稳定有不可替代的作用，但也对金融业的进一步发展带来严重阻碍。因此政府应适当放宽限制，鼓励金融机构在产品、服务等方面的创新，满足社会经济发展和消费者的需要。

2.3完善保障性住房政策。

政府应进一步加强对保障性住房的土地供给、信贷等方面的政策倾斜，在土地规划中优先考虑保障性住房的土地供给，为保障性住房的开发商和购买者提供信贷方面的优惠。同时地方政府还应加强对保证性住房的监督，确保国家各项政策的落实。随着房地产价格逐渐趋于合理，政府还应鼓励更多的房地产企业加入保障性住房的建设，从而增加供给量，满足居民基本住房需求。房地产业的发展成果喜人，但其中存在的缺陷不应被忽视，银行信贷对我国房地产业发展至关重要，而它在推动房地产发展过程中带来的问题也应得到大力关注，因此只有正确把握和处理房价波动与银行信贷之间的关系，才能确保经济处于健康、稳定的发展状态。

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作者：王颖娟 单位：中国邮政储蓄银行西安市分行