产权酒店论文：基于物权法视域看产权酒店

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本文作者：信春雨袁世华作者单位：海南大学

业主权利

1.业主的专有权和共有权

上文论证了产权酒店是建筑物区分所有制度中的建筑物，就解决了产权酒店准用建筑物区分所有制度的理论基础问题。因此可以得出产权酒店业主可以“准享有”建筑物区分所有权人的权利。建筑物区分所有权人除法律另有规定外，对专有权的客体———专有部分享有自由占有、使用、收益及处分的权利，并得排除他人干涉。需注意的是，区分所有权人就其专有部分行使使用、收益及处分时，不能完全根据一般的所有权规则来进行处理，而是受到其他业主专有权或者共有权的制衡。因为区分所有权人的专有部分是共处一栋建筑物中，该建筑物具有一个整体性，由此而生的权利也具有共生性。因共有权附属于专有权而存在，酒店业主当然拥有对产权酒店共有部分的共有权。共有所有权是指建筑物区分所有权人依照法律或者约定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。①王利明教授认为，对共有部分的权利既不能简单地认为是共同共有，也不能简单地认为是按份共有，不应一概而论，应根据实际使用情况来确定。笔者认为，产权酒店的共有部分，应以按份共有处理为宜。一是因为产权酒店各专有权人所享有的专有部分界限范围十分清晰，在权利方面除法定权利外，其他权利也有合同明确约定；二是以按份共有处理此问题，各专有部分区分所有权人得以更加清晰地享有利益和分担费用，便于产权酒店的经验管理。此种按份共有是与专有部分的专有权共生的，按份也是抽象意义上或者说登记意义上的划分。②笔者认为，对产权酒店的共有部分应该按业主专有部分面积占产权酒店总面积的比例登记，以此来界定业主的权利和义务。

2.业主的土地权利

除业主享有的产权酒店客房专有权、共有权和共同管理权之外，法律还应当对业主的土地权利予以明确。取得建筑物所有权的，依据“地随房走”原则同时也取得该建筑物所占建设用地的相应使用权。同理，产权酒店的投资者在取得酒店客房产权的同时也应当取得该酒店客房所占建设用地份额的土地权利。在当前的法律实务中，对一般建筑物区分所有权人的土地权利进行登记也是比较少见的，甚至于对业主的土地权利的法律规定也是不完备的，遑论产权酒店业主的土地权利的登记。这对于保护产权酒店投资者的合法权益是不利的。在产权酒店业主专有权利等登记的同时，应当将业主享有的相应土地权利予以记载。对产权酒店业主土地权利的登记方式可以借鉴苏州模式。早在1998年苏州就出现了土地分割登记的模式。其具体程序为，开发商在申办建设用地使用证的同时申办国有土地使用权分割转让许可证，土地管理部门颁发土地分割凭证，土地分割证以每户建筑面积为单元进行比例分割，土地分割证在商品房售出前由开发建设单位持有，出售后转移至购买人，购买人只要在土地分割证上签名，就可向土地管理部门申请变更登记换取国有土地使用证，开发商国有土地使用证上所登记的土地面积自动核减[4]。即在业主专有部分独立权属证书中记载土地权利，该土地权利是以业主所占建设用地面积的份额确定而无需具体记载业主所享有的土地面积的资质。

业主行使权利的形式

1.业主大会

业主大会是我国区分建筑物自治管理的支柱之一，是业主行使业主权利的平台。成立业主大会，目的是更好地保护业主的利益，防止开发商、物业管理企业利用强势地位侵权。酒店经营管理集团直接管理产权酒店，业主不占有、使用其享有专有权的酒店客房，这种特征决定了业主处于相对强势的地位并且呼唤一个自治组织来平衡各方利益，这样既可以维护业主合法权利，同时也可以保证产权酒店顺利运营。关于业主大会的性质，中国《物权法》《物业管理条例》对业主大会均未赋予法人人格，但这不妨碍它是一个独立的社会组织。何况实务中也有相当的业主委员会作为原告参加诉讼的实例。④这表明，业主大会可以作为独立的民事主体和诉讼主体，以此来维护业主的合法利益。

2.管理规约

产权酒店的实际运营中，业主的专有权和共有权除受制于业主与酒店管理集团签订的契约外，业主的权利还应受到酒店管理规约的约束。（1）管理规约的性质。在区分所有权情况下，区分所有权人的专有部分犹如“火柴盒”一样，紧密地堆砌于同一栋建筑物上，众多业主形成一个“利益共同体”，这就要求区分所有权人比一般不动产所有权人相互之间负有更多的容忍义务。鉴于产权酒店的经营管理由酒店管理集团操作，酒店业主因契约之故无权过问日常具体事物，故需要制定产权酒店管理规约以明晰各方关于产权酒店物权上的权利义务。通常，建筑物区分所有权人之间的管理规约是各区分所有权人之间的合同，是为规范各区分所有权人的权利义务而设定的，但产权酒店业主之间的管理规约有其独特之处，它是业主与业主，业主与酒店管理集团之间的合同；是集体性的规约，与一般合同有异，具有合伙的性质；是规范区分所有权人相互关系的规则，具有“自治法”的性质[5]207。管理规约系业主团体自治的最高准则，全体业主应当予以遵守。管理规约能够约束全体业主及其继受人。（2）管理规约的约束事项。一般的，产权酒店的日常经营及物业管理均由酒店管理集团操作。但是涉及酒店业主重大权益的事项则不能完全由酒店管理集团一手操办。从物权法和物业管理法规的角度考虑，笔者认为，涉及产权酒店及业主重大权益的事项须由管理规约予以特别明确约定。例如，共有部分的持分比例，各专有部分与建设用地使用权之间的比例等；有关业主之间的共同事项，例如，管理团体的组织结构、人数、权限及运作方式，管理人的选任、任期、解任、和职务权限；有关业主之间的利害关系事项，含专有部分的使用限制，共有部分及附属设施的使用方法；有关对违反者的处置事项等等。