建设用地论文：建设用地用益权刍议

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本文作者：陈爱文

我国空间建设用地使用权实践操作中的相关问题

（一）空间建设用地使用权的客体范围界定

土地分层利用要明确各层权利人的权属范围，这对于维护土地利用关系稳定至关重要。我国空间建设用地使用权的客体是土地还是土地上﹑下一定范围的空间?人大法工委认为空间建设用地使用权的客体是土地，以土地的上下空间为其范围。要确定空间建设用地使用权的客体范围，必然先要明确普通建设用地使用权的客体范围（以地表为中心土地上下一定空间），其以外的空间即为空间建设用地使用权的支配范围。

（二）空间建设用地使用权的设定

1．空间建设用地使用权的设立主体，即由谁来设定在土地公有制度下，国家必然是空间建设用地使用权的设定主体，问题在于土地使用权人能否在其土地使用权支配空间范围内再设空间使用权？学者对此分两派：反对派认为若允许则会产生两类不同权源的空间使用权，一类来自国家一类来自使用权人，这样会导致混乱产生纠纷；赞同派认为土地他物权人对自己权利的处分并没有违反“任何人不得处分大于自己的权利”的民法原则，且有利于空间的优化配置。据《物权法》第136条的规定，并未明确设定主体仅为国家，笔者同意赞成派的观点。空间利用权设立的初衷就是促进土地及其上下空间的充分利用，土地利用人将自己无力开发的土地空间转让出去，能提高土地空间的利用效率。二者虽权源不同但性质并无差异。在立法例上也有借鉴：德国地上权人可以设定“次地上权”，但不得超出他所享有的权利的范围，次地上权也应设置一页单独登记。2.数个“建设用地使用权”同时存在如何设定及其相互关系物权法第136条并未规定空间建设用地使用权设立的相关问题，尤其在已有普通建设用地使用权的土地上再设立空间利用权时如何操作，只是简单的规定：新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权，这并不能解决现实中存在的问题。（1）数个空间建设用地使用权的设定。在一宗土地上可设定一个空间建设用地使用权，也可以同时设定数个空间建设用地使用权，如一个以空中走廊为内容的地上空间建设用地使用权，一个以地下商场为内容的地下空间建设用地使用权，两个权利使用空间无重叠无冲突，可以分别设立无需征得他方同意。（2）先设定普通建设用地使用权，再设定空间建设用地使用权。在一宗土地上已有普通建设用地使用权人，再设定空间建设用地使用权是否要征得其同意？《物权法》第136条规定模糊。对此，日本民法第二六九条之二第二项和台湾地区物权编修正草案第八四一条之一第二项均规定：应当经已设定用益物权人同意。从保护已设定用益物权人角度，笔者赞成日本和台湾地区的做法。（3）先设定空间建设用地使用权，再设定普通建设用地使用权。此情况可参照（2）中规定，后设定者不得损坏已有之权利。

（三）空间建设用地使用权登记技术

空间建设用地使用权登记最为关键的部分是，对权利支配空间范围的界定。对同一宗土地上，不同层次的土地利用权支配范围的界定关系到各层土地空间的归属以及各权利人之间的相互关系，这对维护土地利用秩序、保护权利人合法利益，以及土地的开发利用至为关键。空间建设用地使用权所支配的空间是一个三维立方体，其范围以土地上下两个不同高度的平行水平面之间所形成的空间最为常见，除此以外，还存在着少量非平行水平面所形成的空间。和传统的地表建设用地使用权土地范围登记不同，空间建设用地使用权的空间范围的登记包括水平面积的登记和空间上下界限的登记。水平面积的登记较为简单，问题在于对空间上下界限的登记。《物权法》第138条中要求在建设用地使用权出让合同中必须记载空间范围的上下界限。为配合物权法的实施，2008年4月29日国土资源部、国家工商行政管理总局的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中规定：出让宗地空间范围是以上下界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。对于，高程的起算基点选定问题，学者认为应由当事人设立一固定参考点并妥为保存，作为设定空间范围高程之基准，地政机关应于相关位置上注明参考点；若有建物，得以该建物之某楼层或其上方特定空间之范围为标的。笔者认为由当事人设立一固定参考点并在有关文件中明确此参考点，以此作为高程的基点甚为科学、便宜。当事人在所登记空间附近找参考点，更能直观反映所登记空间的支配范围、空间分层利用状况，使得各权利人权利归属明确易断；另，此方式简便易行，大大减少交易成本。

完善我国空间建设用地使用权的构想

本文的第二部分着重从解释论的角度对我国《物权法》第136条的规定进行了浅显的分析。而本部分笔者试从立法论的角度对我国空间建设用地使用权的完善提出自己不成熟的建议。笔者认为，我国物权法在修订时可借鉴我国台湾地区关于空间利用权的立法模式，在建设用地使用权一章通过专条予以单列。针对本文第二部分所分析的三个问题，若采此立法模式可将解决之方法在法律修改的时候，添加于“空间建设用地使用权”专条规定之后，将空间建设用地使用权支配范围的界定方法以立法的方式予以明定；将“数个”空间建设用地使用权的设定问题进行立法规范。关于空间建设用地使用权的登记技术的完善则需要在相关的法律法规中予以明示。例如，日本《不动产登记法》特别规定了设定空间地上权的登记程序。该法第111条规定，设定空间地上权时，除须登记设定目的、存续期间及地租金额外，还须登记空中或地中的上下范围，及有关土地使用的限制性约定等等。“法律源于生活，又高于生活”，既然我们生活中对于空间利用越来越频繁，那么我们的法律就应与时俱进确保此类行为有序进行，以促进社会进步繁荣。