农民对宅基地置换效益研讨

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摘要：目前对宅基地置换的研究主要集中于驱动力、潜力测算、模式探讨、效果评价等方面，但很少有学者重视农户层面的研究。然而，作为宅基地置换主题之一的农民，其态度和感受直接或间接地影响着置换工程的进程，能够在一定程度上反映出宅基地置换的效果，对相关政策的制定和完善起重要作用。因此，对宅基地的研究应从微观层面着手，分心农民参与宅基地置换工程的成本收益，以帮助政策改进与完善。

关键词：宅基地置换；农民；成本；

收益从有利于推进郊区城镇化以及土地集约使用的角度考虑，宅基地置换通常是指宅基地拥有人在政府政策引导下自愿进行的以土地换土地、以土地换住宅、以及以土地换现金的行为。

1农民参与宅基置换工程的收入

农民在在整个宅基地置换工程中的起着至关重要的作用。目前宅基地置换工程试点对于置换农民宅基地使用权主要有两种：在集中居住小区中补贴相应居住面积的住房给农民；根据农民房屋的评估给予农民相应的现金补贴，同时给予农民购买集中小区住房的权力，由农民自由选择购买小区住房。由于第二种方式较第一种方式给予农民的选择权更大，并且成本收益分析更为复杂，文章则以第二种置换方式为例进行分析。农民在宅基地置换工程中获得收入主要表现为以下几个方面。

1.1补贴

农民在宅基地置换过程中，将自己的宅基地及其相关的农地使用权退还给集体，同时在宅基地上面建造供自己居住的房屋也会被拆迁，因此这些都会得到相应的补贴。①宅基地使用权退还补贴。与当地的经济发展水平，宅基地面积，以及农民今后购买政府、村集体的安居房相应面积住宅所需资金等有关。②与宅基地相关的农地使用权退还补贴。主要与农地的年收益有关，由于其使用权属于永久退还，其具体测算为：农地补偿价格=农地每年收益/资本还原率。③宅基地上建造的房屋补贴。与房屋的原始建造成本有关，并且换算到目前的市场价格可以表示为：房屋补贴=房屋原始建造成本（1资本还原率）房屋建造年限。

1.2保障制度享受权益

对于失地农民，当地政府、村集体也需要采取一定的保障制度，农民保障制度享受权益方面主要表现为补助收入以及其它相关收入。

①补助收入。补助收入表现为在农民进入集中小区居住后，政府、村集体会每月发放的生活补助费用，具体额度与当地每月最低生活水平费用，以及农民的实际年龄有关；同时，在部分宅基地置换工程试点中农民会以宅基地使用权入股，定期享受宅基地置换工程带来的收益分红。②其它相关收入。其它相关收入表现为一些权利的享受，如安居房以较低价格购买的权利，部分地区为保证失地农民的就业开展的职业技能培训等。

2农民在宅基地置换工程中的成本

①宅基地使用权。由于农民几乎是无偿享有宅基地使用权，并且宅基地的使用权也不能在市场上交易，没有交易价格，因此宅基地使用权对于农民来说是没有成本的。②宅基地相关农地使用权。农地使用权的退还带来的成本主要表现为每年农地的实际收入。③宅基地上面建造房屋。宅基地上面建造房屋拆迁对农民带来的成本与其获得的房屋补贴类似，取决于房屋建造成本，另外由于宅基地上建造的房屋也不能在市场上交易，不具备交易价格。④购买新的住房成本。农民在失去宅基地之后必将需要购买新的住房，而这个购买成本主要与农民将购买房屋的面积，安居房的房价有密切关系。⑤进入小区居住后生活成本的提高。对于农民进入集中小区居住后其生活成本必将比原来在农村自己的宅基地上生活的成本有所提高，这个提高的量与当地的生活水平有直接关系。⑥其它成本。其它成本主要指比较特殊的成本，如部分农民受祖籍宅基地观念的影响，宅基地使用权的退还对他们来说成本较大。

3农民参与宅基地置换工程的收益

农民收益=农民参与宅基地置换工程的收入-成本；农民参与宅基地置换工程的收益=（农民获得的补贴保障制度补贴其他保障收入）-（购买新房的投入生活成本的提高其他成本）。只有当收益大于等于零时，农民才会积极参与宅基地置换工程。农民参与宅基地置换工程必须有明显收益，通过土地产权性收益增加农民的财富。失地农民的房屋拆迁补偿、农地补偿等必须充分、公平、合理。注重房屋拆迁补偿的合理性，可以通过第三方评估机构进行合理估价后，在此基础根据工程实际情况进行有根据的补偿；同时必须坚持统一的补偿标准。