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摘要:近年来,随着我国城镇化建设规模的不断扩大,极大地促进了房地产需求,房地产行业已成为国民经济的支柱产业。目前我国的房地产企业数量高达9万多家,其中90%以上为中小型企业。相较于经营规范的大型房企来说,中小房企在财务管理方面存在着管理观念落后、人员素质不高、财务职能发挥不够等问题。因此,全面分析中小房企财务管理面临的问题并提出相应措施,用以指导企业的良性发展,具有较强的现实意义。本文对中小房地产企业财务管理存在的问题从企业层面、财务自身以及业务职能发挥等方面进行了分析,并提出相应措施,有助于相关企业提高财务管理能力。
关键词:中小房地产企业;财务管理问题;应对措施
现代企业管理是一个由生产管理、营销管理、财务管理、后勤管理等子系统构成的庞大系统工程,财务在其中处于核心位置。企业发展的健康与否,与财务管理有着密切的关系。
一、财务管理在房地产企业的作用
房地产行业与其他行业相比,主要的特点在于资金具有密集型(大量资金集中投入),开发具有计划性(开竣工计划有严格时间周期),业务具有统筹性(集合了设计、施工、营销等各类专业)。而这之中,资金和计划都与财务管理高度相关。它以现金流为核心点,串联了土地获取、开发建设、开盘销售、竣工交房等主要节点,从成本控制、利润规划等方面发挥着中枢作用,引导着项目的开发。
二、中小房地产企业财务管理中面临的问题
当前中小房地产企业在财务管理中普遍面临着以下几方面的问题:
(一)企业管理者意识不到位
中小房企大多为民营企业,管理者注重经营、追求利润,而忽视财务管理工作。许多企业管理者对财务管理的认识仍然停留在旧时的“账房先生”形象上,认为财务就是简单地完成报销、付款、编制报表等平常工作,不重视或不认可财务管理工作,致使财务管理职能无法发挥,财务部门和财务人员在企业的地位也因之而无法提高。
(二)财务人员自身素质不强
俗话说“打铁还需自身硬”,财务人员的地位不高与自身素质不强也有着很大关系。部分财务人员自身知识面狭窄,又故步自封,不愿学习新知识;部分财务人员处理业务不严谨,没有站在合法、合规、合理的角度去思考;部分财务人员高高在上,没有服务意识,与业务部门不能良好互动沟通;部分财务人员缺乏风险意识,没有长远眼光,不能从财务角度为公司发展提供有用建议。
(三)财务职能发挥不够
财务管理的职能源于企业资金运动及其所体现的经济关系,具体包括财务预测和决策、财务计划、财务控制、财务分析等。中小房企财务职能发挥不够的问题主要包括:(1)投资预测和决策作用没有有效发挥。房地产行业是一个资金密集的行业,也是一个高风险的行业。因此,财务预测的作用在企业的对外投资方面尤显突出。对比一些大型房企在项目获取前的测算程序来看,中小房企有这方面存在着较大差距。某上市房企针对土地项目获取分别设定了拿地版、定位版、方案版、施工图版等多种预测分析模板,以此来指导土地的摘牌和后期的开发。而多数中小房企在项目获取方面仅仅只算大账,或者拍脑袋决定,在进行项目投资决策时,很少通过进行详细的财务可行性分析来进行。由于这样的决策缺少财务预测数据的支持,如果在国家经济形势和政策法规发生改变的情况下,很容易造成决策失误,从而给企业带来灾难。(2)财务制度体系缺失。由于中小房企大多属于私营性质,所有者与经营者混为一体,个人资产与企业资产产权不明晰,企业的多数管理岗位与企业出资人有着亲友关系,实行的是家长制的管理,决策和管理主观随意性大,企业运作多以管理者的个人意志为主,缺乏完善的资产管理制度、稽核制度、资金支付制度等基本的制度。(3)税收筹划手段运用不够。房地产行业可以说是各个行业中税负最重的行业。据统计,上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1:1左右,相当于净利润的一半都要拿来交税。依照当前税制,涉及房地产开发企业的税费包括:增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。因此,采用合理有效的手段降低税负,是财务管理的一项重要职能。当前中小房企在税收筹划方面存在两方面问题:一是顾忌多,不敢筹划。由于对政策不熟悉、不了解,不敢进行筹划;二是胆子大、偷漏税。两方面的问题都反映出了财务工作没有到位。
三、促进中小房地产企业财务管理的有效措施
综上分析可以看到,中小房企在财务管理方面存在诸多问题,为提高企业财务管理水平,促进企业更好发展,应采取如下措施:
(一)强化管理层财务意识
为确保财务管理工作的有效开展,应首先对企业高层财务管理意识加以强化,通过培训、讲座等向企业领导灌输财务知识;通过投资测算、财务分析、税收筹划等手段彰显财务的作用,使企业领导从根本上意识到实施财务管理的重要性。进而重视财务管理工作。
(二)提高财务人员素质
财务人员的专业能力决定了中小房地产企业的财务管理水平。财务管理要发挥更大作用,提升财务人员的专业水平是根本。首先要把好财务人员的选聘关,从品德、专业、学历、工作经验等方面进行严格筛选;其次是建立科学有效地考核机制,奖优罚劣,末位淘汰;再次是要定期对财务人员进行财务专业技能培训,帮助财务人员掌握最新的财务制度和相关的财务管理方法。最后是要鼓励财务人员积极参与企业管理,从财务角度为公司的经营发展多提合理化建议,对产生效益者可给予物质奖励。
(三)发挥财务职能
财务管理工作是否突出,主要还是要看财务管理职能的发挥。(1)做好投资测算工作,发挥决策参谋作用。在项目投资可行性分析方面,财务工作要积极做好投资测算。首先要根据公司的实际情况,从开发节点、施工工期到现金流量、项目利润以及税收筹划方案等方面入手,设计一套完整的测算表格,并对各业务部门进行培训讲解,以此来指导整个测算工作;其次是在测算过程中,财务要全面深入业务,了解行业政策,推动业务部门根据市场情况按测算编制要求及时提供基础数据,以保证测算结果的准确性,发挥决策参谋作用。测算完成之后,要及时开展全面预算工作。将测算数据,进一步细分至各年、各月,通过预算控制,使得企业的经营目标转化为各部门、各个岗位的具体行为目标,从根本上保证项目经营利润的实现。(2)建立健全财务制度体系。健全的制度是企业规范运作的保证。中小房企在制订制度时,应当立足企业现实,借鉴先进经验,从采购、付款、收款、报销、稽核等方面制订相应的财务制度,将公司所有涉及财务收支的业务都纳入到制度之中,通过制度流程的管控来解决解决财务管控过程中个人意志代替审批、授权不合理,过度集权或过度分权的问题。(3)切实发挥税收筹划职能。税收筹划是财务部门体现价值的最直接手段。一个好的筹划方案,可以为企业节省大额的税金支出,某些时候,税收筹划的效益甚至会超过项目自身的销售利润。因此,做好税收筹划工作,是财务管理的一项重点工作。财务人员要树立依法纳税、合规筹划的理念,要确保筹划方案经得起税务稽查。从拿地阶段就开始进行筹划,对拿地方式是招拍挂或是收购进行合理税负测算;方案阶段则要通过合理分期、产品搭配、能否精装修等来均衡土地增值税负;施工阶段则要合理划分成本对象,保证土增筹划的实施;销售阶段则要关注代收费用、促销方式等对税收的影响。针对其他一些小税种,也可以在日常工作中通过合理的方式进行筹划,最大限度地降低企业税负。
四、结语
综上笔者对我国中小房地产企业财务管理问题进行了分析,为了更好地应对市场竞争,提高企业财务管理水平,中小房企应强化财务意识、提高人员素质、发挥财务管理职能,促进企业的持续健康发展。
参考文献
[1]王伟锋.浅谈中小房地产企业财务管理存在的问题与对策[J].环球市场,2018(4).
[2]林晓军.中小房地产企业财务管理问题浅析[J].当代经济,2016(35).
[3]王江寒.新形势下我国房地产企业税收筹划研究[J].商业会计,2017(14).
作者:韩春荣 单位:天地源股份有限公司