房地产小区规划

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简介：浅谈我国房地产与居住区规划建设的影响浅谈我国房地产与居住区规划建设的影响。

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一、居住区的发展和房地产

1．1我国居住区的发展

居住是人类生活的基本需要，居住区是一定规模的住宅及相关建筑的组合，是一种现代的人居环境，居住是现代城市的四大功能之一，居住用地占据40%--50%的城市建设用地，居住区包括居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。

我国的居住区是从解放后发展起来的，解放初期居住区的居住建筑主要是多层建筑，有的为成片的居住小、工人新庄，有的用地拥挤，住宅标准极低，设备简陋，多为小户型，小厅小卧室或居室兼卧室、居室兼厨房。小区规模较小，同时小区基本的设施不健全，小区环境简单。80年代后小区居住标准逐渐提高，通过规划的改进，小区有了一定的环境，同时小区的规模较以前也有了一定的增加，小区的道路出现了明显的分级。在户型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。90年代居住区的规模进一步变大，同时在规划的布局上开始考虑环境与居住的关系，注重了一些必要的公共设施，户型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有些地方出现了双卫生间，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。经济发达的地方空调进入了家庭。房地产行业刚刚兴起，使居住有了不同规模的公寓和度假村等类别。大城市中高层增多，物业逐渐进入社会。

我国居住区早期在规划设计上往往没有统一的规划，布局不合理，同时一些配套设施也十分不齐全，单体设计也是千篇一律，功能过于单一。多层均为砖混结构，60年代的邢台地震、70年代的地震将居住的抗震与安全问题提到了日程上来，各城市按当地的地震烈度设计，80年代工程质量显著提高，推广了新材料、新技术取得了较好的经济效益，在国内出现了第一批居住小区的建设试点，以提高全国的住宅建设水平。规划和设计进行了统一。

90年代提出了小康住宅计划，厨房卫生设备迅速提升，家庭装修与环境设计成了90年代后的时尚。优良的人居环境在新一代的居住区出现，部分小区的规划设计采用方案竞赛的方法，进行了多方案比较，有的小区规模达到了10公顷左右。一些小区进行专向的调查研究，及时的发现了小区建设中存在的问题。明确了以人为本的思想，满足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民对日照、通风、防噪音、卫生、安全的需要：居民购物、交通、交往青少年就读的要求等。在满足居民需求的同时，根据各城市的自然条件、地形地貌、小区所处环境、各地风俗、历史文脉、城市发展经济条件和技术水平的不同情况因地制宜。

过去许多小区虽对规划、建筑、绿化环境作了统筹考虑，但往往并没有按设计设施，单体设计与环境脱节，有的作了植物培植，缺乏整体环境，景观的完整性差。90年代后期在规划设计的同时考虑了建筑的平、立面、色彩和风格，并对整体环境空间、绿化、小品、主要景观进行了同步设计，统一规划，保证了居住区建设的统一性。使小区环境得到了可靠的保证。

2000年以后的居住区建设在各方面都有了显著的提高，规划更加灵活，环境的质量不断提高，生态的概念被提了出来，以人为本的建筑设计思路，可持续发展的小区建设观念形成了共识。

1.2房地产市场的发展和现状

在中国80年代的以前均是计划经济（产品经济）。住房政策及房源动置均是由国家，单位统一调配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由单位无偿分配给个人—福利分房，一种待遇。80年代中后期房地产才逐渐踏入中国市场。1988年宪法修正案规定土地使用权可以依法转让，为房地产成为完全的商品解除了法律限制。在此期间国家对住房制度进行了多次探索，为建立房地产市场奠定了良好的市场基础。

93年．是中国第一轮房地产热。主要体现在沿海市场。如：福建、海南、广州等地。主要原因是92年邓小平同志南巡讲话。要求加快改革开放的步伐，特别是走市场化道路。房地产作为“投资少、见效快、效益好”的重点行业得到不断扶持，这个时期的房地产市场不成熟。

97年．中国宣布宏观经济调控基本实现，经济软着陆。

98年．经济呈现出软起动，政府的口号高增长、低膨胀，房地产市场又呈现出复苏动态。又逢世纪交际。城市拉大框架和基础设施的大量建设都给房地产业的展提供了必然的趋势。

2000年以后，房地产的兴盛时期到来了——这是房地产业界对产业前景的共同认识，房地产逐渐走出了忽冷忽热、波动不定的状况，逐渐向按需定价、供需相对平衡的市场体系发展：人们对房地产的认识更加深刻，房地产已成为国民经济发展的新增长点。房地产市场结构趋于合理和成熟。同时房地产业对相关产业有广泛的带动性，直接带动了建筑、设计、建材、等行业的蓬勃发展，同时间接的促进了装修、家电、家具等市场，大大拉动了国民经济。几年来，我国城镇住宅投资、全社会住宅投资和房地产开发投资比以往呈现出超常规的规模和增长速度。这两年住宅的供给增长明显快于需求增长，

住宅建设是房地产业中的主流，住宅产业发展在推动国民经济增长方面将起到日益明显的作用。在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多的机遇和挑战，这些机遇和挑战为我国住宅产业提供了广阔的发展前景。

这些机遇和挑战主要来自以下几方面：

1城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求

到2010年我国城市人口将达到6.1亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27亿平方米。住宅产业对经济增长和相关产业发展有很强的相连性和超前性，我国目前人均GDP接近的比重将由3%上升到中等发达国家的8%。

2流动人口增长对住宅形成巨大需求

例如在北京这样的国际化大都市，国内外流动人口将成为住宅需求的生力军。另外，随着城市化步伐的加快城市居民不断增多，也将极大的扩大居民的居住需要。

3居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求

我国城镇居民已经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。

4旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅

5改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求

1．3房地产开发对居住区建设的促进

（一）房地产的发展使居住区更加接近市场。早期的居住区规划建设多为单位的集体建设，通常情况下仅考虑本单位的一些内部因素，在规划的前期调研工作往往被忽略，小区的规划也是由指定的设计单位进行设计，设计的深度不够，小区的道路缺少必要的环境配置，道路大多数为直线型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上为了增加居住面积，楼体之间的间距不够，造成住宅的采光不够，居住拥挤，同时户型组合上也较为单一，没有考虑社会的家庭人口构成类型，另外由于规划缺少长远的考虑，当居住面积需要增加时，只能机械性的扩大用地规模，使整个居住区内部缺少应有的联系，一些基础配套设施未能有效的满足生活需要，服务半径较大。

房地产将居住区的建设推向了市场，作为建设单位的开发商，为了迎合市场，首先在项目的建设前期，会进行一定的市场调研，便于了解当地的市场，能较好的掌握当地的收入水平、区域的居住人群、当地的文化脉络、家庭构成等，同时开发单位也在掌握了市场第一手资料的情况下能较准确的进行合理的市场定位，进一步确定居住区的潜在客户，根据相应的客户群进行户型设计，布置对应的服务设施，进行和居住建筑相符合的环境设计，使整个小区特色鲜明，道路、住宅、服务设施、环境等协调一致。

(二)房地产使居住区市场化的同时，也使居住区的形态出现了不同类型。根据小区所处的城市和区位，不同的土地上在建设水平和和环境营造上出现了较大差别，经济实用房、高档公寓、别墅的出现使居住区的居住人群在经济收入和从事的社会职业有了较大区别，而早期的居住区在居住规模和居住环境及居住质量上差别不大，更多的是从面积和楼层中存在了差异。由于多种形态的居住区更适合相对应的人群，所以在小区环境布置上更加商业化，同时在户型的设计上也更加丰富，经济实用房主要考虑居住的面积的实用性，而高档公寓则在户型上过多的考虑功能的齐全性，满足中高收入家庭对生活质量的需求，在建筑内部还会设计一些相应服务空间。别墅初满足必要的面积基础上，功能更加齐全，包含有书房、客厅、健身房、车库花房等附属功能用房，同时别墅在外部环境要求上要高于前者。

（三）随着社会的发展，居住区的物业管理日益重要，房子本身便是一种消费品，在整个使用过程中要进行必要的环境保养、设备维护、卫生清洁。由于房地产的出现，一个楼盘品质的高低不仅在于道路、环境、设施的差别上，小区的物业服务也直接制约着居住区后期使用。开发单位为了提高居住区自身的市场竞争力，往往在物业服务上也十分注重，今天的物业不单单是硬件的维修和维护，同时增加了许多新的服务项目，包含有教育、培训、家政服务、定餐、购物等极大的方便了居民生活，在一定程度上也改变了人们生活方式。

（四）房地产对居住区的结构形式也产生了一些影响，传统的居住区结构形式多为三级结构，即居住区、居住小区、组团，过去的小区多采用千人指标的计算方法来平衡各项用地规模，以小区的小学、中心广场为重心来制定小区的结构形式。

由于部分小区的规模较大，一些居住区除了中心景观外还设置了贯穿整个小区的景观大道，同时沿景观大道布置多个负中心景观节点。有些小区根据自身的性质不设中心广场，而是建设了多个组团景观，使社区景观的均好性得到体现。有些小区内不设小学，将临近教学质量好的学校作为小区居民子女就读保证，同时也提高了居住区的入住率。

（五）小区功能的多样性，居住区是人们居住生活的环境，过去居住区的功能过于单一，多数小区通常只考虑居民的居住需要，除日常的购物、交通、休闲外小区的功能和配套较少。在小区的健身和娱乐等方面考虑较少，居住区建设的市场化，使居住区的功能多样化，例如北京的奥林匹克家园将运动健身的概念引入到了小区中，在小区专门修建了运动场，同时布置了一系列的健身器材，在小区居住的居民有一个良好的体育锻炼环境，同时也丰富了小区生活。有的小区将绿色生态作为居住区的主要特色，在靠近城市绿地的地方建设生态、绿色为主体的小区，例如小区通过屋顶绿化和增加地面绿化面积来提高绿化率，同时采用环保用水设备，实现了分质用水，提高了水的使用率，在居住区采暖上靠太阳能代替部分的锅炉供热，节省了能源，也有利于小区的可持续发展。

（六）房地产的开发建设，有利于小区的环境改变，阳光、绿色、环保等在今天得到了广大人民的关注，作为居住区的建设单位，开发商在建设的前期十分重视居住区的环境营造，多数小区都把小区环境和景观作为重要的一项来建设，无论在绿化率还是景观设计上，今天的小区环境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加丰富，同时借助现代的新材料和新技术，使得雕塑、水景、小品、灯具的表现形式得到了极大的应用，同时一些薄膜和拉杆的应用使得一些新的景观形式不断出现。

由于大量灯光的应用，小区的夜景观也成为了居住区景观的重要组成部分，同样的景物通过灯光的渲染产生了绚丽多彩的效果，喷泉和灯光的结合使景观动态化，创造了动静结合的景观组合。

（七）居住区的规模正在不断增加，由于土地的市场化，使得大的居住区逐渐向郊区和城市边缘转移，一些超大社区不断出现，一些交通便捷，市政设施齐全的地块出现了相对高档的居住区，而城市中心则以高层公寓为主，由于土地的级差性，使得好路段的居住成本相对较高，高收入的人群相对集中，使得同等定位的楼盘趋于集中。

二、房地产对居住区建设的影响

2.1居住区结构形式的发展

居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共设施、道路、绿地等相互关系而采用的组织方式，居住区的规划结构主要取决于居住区的功能要求，而功能要求必须满足和符合居民的生活要求，因此居民在居住区内的生活规律和特点是影响居住区规划结构的决定因素。而居民的生活又受经济、商业服务、文教体育、医疗卫生、等社会因素制约。规划结构本身不存在固定的模式，在观念、概念、系统、形态和布局方面，建立一个以提高居住生活环境质量、促进社会发展、使住宅区在物质和非物质方面均能适应现代生活需求为目标。

居住区的基本形式：1、以居住小区为规划基本单位来组织居住区，居住小区使由城市道路和自然界线划分的具有一定规模并不为城市干道所穿越的完整地段，小区的人口规模一般为10000人左右，用地为10公顷。2、以居住组团为基本单位组织居住区，这种方式不划分明确的小区用地范围，居住区由若干的居住组团组成，一个居住组团一般为300-800户，公共设施根据不同的特点按服务半径在居住区内统一考虑，灵活布置。3、以居住组团和居住小区为基本单位来组织居住区，结构形式为居住区—居住小区—居住组团，居住区由若干个居住小区组成，每个小区由2-3个居住组团组成。

居住区的规划结构形式并不是一成不变的，随着社会的发展，人民生活的提高，社会生活组织和生活方式的变化，公共设施服务社会的不断完善和发展，居住区的规划结构也在不断的变化，房地产的开发进一步加具了居住区结构的变化，使规划结构趋于多样化，传统的居住区多以道路为骨架进行居住区的结构规划，通过居住区道路、小区道路、组团道路将居住区分成均衡的若干个组团，各组团在规模和布置上相对一致，在组团的公共设施配置上也都相同，整个小区的居住密度近似一致，整个小区多数情况下都为多层，在设施布局上各设施的服务半径通常固定。整个居住区的空间层次区分明显，中心的绿地广场为公共空间，组团内的绿地和公共空地为半公共空间。在景观上通常在在各组团内设置组团绿地，组团与组团的绿地相对独立，各自之间联系较少。

随着社会的发展，高层、小高层逐渐增多，在同一个居住区内同时建设有高层、小高层、多层住宅，由于多层的建筑密度和居住密度与高层的不相同，同时高层的居住人群和多层的居住人群也有一定差别，所以小区的组团与组团之间在道路宽度和环境质量及物业配套方面有较大的差别。在小区的规划结构上就不同与以往的小区结构。

房地产的建设投资较大，建设周期较长，所以在实际的项目实施过程中，居住区要分期建设，前期的建设完成后，市场及社会经济总要发生一定的变动，开发建设单位往往要根据市场的变化对原定的规划和定位进行一定的变动。这样以来会使的原本统一的规划结构发生改变，而产生一个居住区内的规划结构差别较大，例如居住区的前期定位是别墅，别墅区内不需要大型的中心广场和集中的大面积绿地，别墅的容积率相对较底，同时各自的宅前院后要进行较好的绿化，而且别墅要满足小汽车直接进院的要求，所以整个规划结构相对就没有突出的中心，为了保证主人的私密性，各个建筑之间还要保留一定的距离。别墅区内通常不设置集中的会所，一些公共服务设施相对较少，所以别墅的规划结构没有很明显的组团中心，更多的是一种单体的重复。别墅区要求交通要方便，但环境要求幽静，同时应有高密度的绿化面积，以满足别墅的自身需求。当房地产市场需求发生变化时，原本作为别墅的用地可能要改为高层或多层住宅，多层建筑的规划结构不同于别墅，首先要有明显的组团概念，一个小区会分成多个规模均等的组团，各个组团通过合理的道路联系在一块，而整个小区会有统一的公共设施、会所。所以居住区内部便出现了两种截然不同的规划结构。

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对于规模较大的居住区，为了提高市场的灵活性，开发商往往会在同一居住区内规划建设几种不同的物业，如别墅与高档公寓同存，高层与多层同存，高层构成的组团，与多层构成的组团在内部结构上存在着差别，高档公寓与别墅构成的组团在内部结构也存在着不同，所以也造成了同一居住区存在不同的规划结构。

由于居民生活对环境绿化的需求提高，所以开发建设单位为了提高各自楼盘的竞争力，都在不断改善和提高居住环境的景观和绿化，一些居住区为此专门设计了集中的中心景观和宽敞美丽的景观大道。这些居住区在规划结构上多是以中心景观为中心进行组团布置，有的将整个景观大道作为居住区的贯通轴线，依此为主线进行相应的居住布局。

另由于社会经济的发展和生活水平的不断提高，私家车不断增多，所以小区的停车成为了小区规划设计的一个新课题，停车形式通常有地上停车、地下停车，考虑到土地的稀有性，一般地面不做大型的集中停车，有的多为组团周边停车，或是沿车行道外侧沿路停车，停车的布置形式和停车位的规模也成为影响居住区规划结构的重要因素。

3.2居住区环境的创新改变

居住区绿化是城市绿化的重要组成部分，它对提高居民生活环境质量，增进居民的身心健康至关重要。居住小区的绿化水平，是体现城市现代化的一个重要标志。随着城市现代化进程的加快，居住区的绿化水平也应相应的提高，以更好地满足人们对环境质量的不同要求。任何一个居住小区建成投入使用后，便形成了一个“小社会”。它不仅仅是一个物质环境，同时还是一个社会环境。所以，在规划设计居住小区时必须考虑居住小区的环境效益和社会效益。居住小区作为一种物质的表现，是一个可以看到的东西。因为视觉是精神的通道，人们所看到的东西应尽可能地做到是美的。居住小区必须有恰当的功能和合理的经济性，但也同时必须使人们感到愉快即环境优美和舒适。

近年来，房地产经营理念发生变化，概念地产（主题地产）开始出现，如景观主题地产、环保主题地产、文化主题地产、休闲主题地产、智能主题地产等。房地产从单纯的卖楼盘转向更多地关注环境和文化，倡导社区新的生活方式。纵观楼市的风云变幻，我们发现景观是永恒的主题。与传统相比，现代居住区环境景观出现了一些新的趋势：强调环境景观的共享性。这是住房商品化的特征，应使每套住房都获得良好的景观环境效果，首先要强调居住区环境资源的均好和共享，在规划时应尽可能地利用现有的自然环境创造人工景观，让所有的住户能均匀享受这些优美环境；其次要强化围合功能强、形态各异、环境要素丰富、安全安静的院落空间，达到归属领域良好的效果，从而创造温馨、朴素、祥和居家环境。

强调环境景观的文化性。崇尚历史、崇尚文化是近来居住景观设计的一大特点，开发商和设计师开始不再机械地割裂居住建筑和环境景观，开始在文化的大背景下进行居住区的规划和策划，通过建筑与环境艺术来表现历史文化的延续性。

强调环境景观的艺术性。90年代以前，“欧陆风格”影响到居住区的设计与建设时，曾盛行过欧陆风情式的环境景观。90年代以后，居住区环境景观开始关注人们不断提升的审美需求，呈现出多元化的发展趋势，提倡简洁明快的景观设计风格。同时环境景观更加关注居民生活的舒适性，不仅为人所赏，还为人所用。创造自然、舒适、亲近、宜人的景观空间，是居住区景观设计的又一趋势。

规划设计过程。为了创造出具有高品质和丰富美学内涵的居住区景观，在进行居住区环境景观设计时，硬软景观要注意美学风格和文化内涵的统一。值得指出的是，在具体的设计过程中，景观基本上是建筑设计领域的事，又往往由园林绿化的设计师来完成绿化植物的配景，这种模式虽然能发挥专业化的优势，但若得不到沟通就会割裂建筑、景观、园艺的密切关系，带来建筑与景观设计上的不协调。所以应在居住区规划设计之初即对居住区整体风格进行策划与构思，对居住区的环境景观作专题研究，提出景观的概念规划，这样从一开始就把握住硬质景观的设计要点。在具体的设计过程之中，景观设计师、建筑工程师、开发商要经常进行沟通和协调，使景观设计的风格能融化在居住区整体设计之中。因此景观设计应是发展商、建筑商、景观设计师和城市居民四方互动的过程。

近年来，随着我国改革开放的不断深入，国民经济和科学技术得到了突飞猛进的发展，这为我国住宅建筑的发展提供了雄厚的物质基础。现我国许多大小型城市在居住小区的建设中大量采用了整体式住宅组团的规划布局方式，这种规划布置的特点是对空间给予了充分的重视，体现了以人为本的设计原则，它缩短了公共建筑与住宅的距离，方便了居民；居住空间得到了更充分的利用，土地可以重复利用，群体景观比较完整，给住户有安静、安全、方便之感；住宅组团内外用绿化来联系，既又小范围的外部空间，又有区域性的大范围的公共空间。居民围绕公共空间活动或是游憩、打牌下棋、玩球和谈家论政，都有一个可供人们合适的位置。就好象大家庭一样。此规划布局形式与我国古园林的设计手法普具相似之处，是适合人们的心理和身体需要的。

随着生活水平的提高，人们对居住的需求从基本生理需求的满足逐步向心理与文化领域的更高层次推进，住区不单是居住的功能，同时也是人们思想与情感交流的地方。人们不但关注内部的居住空间，对居住的外部空间环境也越来越重视。纵观我国目前的居住区模式，可以看出我国的居住区规划大多是按照一种典型的理性思维的模式建立起来的。这也是现代主义创作的思维模式。居住区常常是功能分区明确，居住空间的功能被划分为住宅、道路、绿化、服务设施，彼此功能划分明确，空间互不交叉。住宅的高度、日照、间距、朝向、建筑密度等都经过精心的设计达到理性的结果。公共交通与居住分离，空间组织的秩序和空间结构的明晰条理，以良好的形体环境来塑造人的生活。然而，人的居住生活对应的是一种含混复杂的内在机理。简单划一的物质空间缺乏了生活的情趣，容易造成精神上对环境的空虚感和孤独感。模糊性空间的设计正是要打破这种简单划一的物质空间，通过创造多元化、多层次、含混性的居住空间，来反映生活含混复杂的内在机理。

模糊性空间在居住区环境中表现在几个方面。（1）道路：自从人车分流的方式被广泛运用以来，这一方式证明是有效的，避免了大量私家车对居住生活环境的影响，保证了居住区的安全和安静。但是车道上排斥了行人，成为单纯的交通空间，街道上就缺乏的生活气息，失去了活力。模糊性空间设计强调将交通空间和生活空间作为一个整体来考虑。通过阻止无关车辆的进入，并对街道的线形、宽度、铺装和小品等进行精心的设计、处理以降低车速，达到人车共存。以枝状或环状尽端式道路伸入小区或住宅组群内，结合网格式、多样化的人行道和自行车道路系统，在空间形态特征上，枝状或环状尽端式道路设计时结合住宅楼的入口、停车位、廊道道和尽端回车场做拓扑变形，扩展出形态各车异的院落空间，同时结合绿化、铺底划分空间并提供人的尺度等，作为满足多种功能的居住性公共场所，堵如作为邻里交往、临时停车、及儿童和老人活动场地，道路空间在这里变成了多义、含混的空间，道路上增加了人的活动，而显得更富有活力。

（2）廊道：廊道被广泛地运用在现代住宅的设计中，如廊式住宅的外地廊、外部环境的风雨廊、顶层或底层的绿化步道，栋与栋之间的连廊等等，廊道空间是一种有效地能促进形成人们日常生活经历和交往乐趣的空间诱因。廊道空间的边界既是确定的，又是不确定的。透空的柱形成的边界使得廊空间与外部空间之间是流动的，相互渗透的。廊空间既是交往空间，又是交通字间，廊空间同时能够有效地划分出不同的空间领域，增加空间的层次感。廊空间的功能也具有不确定性，人们在此的活动可以是多样的，攀谈、晒太阳、家务、游戏等等，能够最生动地反映人们生活的丰富多彩以及含混复杂的机理。由此引起人们对空间的感受超越纯物质的状态，而引发出人们对这一领域的有意识、有情感的精神意境。日本建筑师大野秀敏设计的茨城县松代公寓在住宅楼的三层楼顶上增加了一条绿化步行道到上面的楼层，并与许多大尺度楼梯、踏步和平台练成一体，由此作为楼上居民自由活动与通行的场地。被称为“上面的街道”。深圳百仕达花园在小区内做了长长的风雨廊，使空间更富有人性化的特点。昆明西华小区规划提出“综合邻里”的概念就是利用二层平台或廊道将几个住宅单元入口联系起来，廊道形成了交往与交通的空间，下部则可以用作储藏、自行车停放、值班、居民交往及服务用房或商店。廊道使建筑得到一个内外交接的过渡区域，建筑的实体感被削弱，空间显示出整体独立性和多义性，使空间具有流动性和广泛的适应性。同时在深居心理层面上保持着传统与环境的连续性和继承性，形成超越物质的精神意象，使人获得心理上的认同感。

（3）底层架空：底层架空是居作区规划的常用方式。尤其在亚热带地区采用底层架空有利于空气对流，对通风更有利。底层架空也是一种模糊性空间的设计思想。一方面架空的空间可以做多种用途，如停车场、居民的休闲场地、公共服务配套设施及环境景观，加深圳的梅林一村社区，底层架空的中间成了一个多用途的空间，为居民提供了更多交往的机会。底层架空也可以将住宅设计与城市设计结合起来作?体化设计，起到联系城市交通、居民生活以及城市发展的纽带作用，如深圳的万科城市花因。

（4）院落空间：现代意义上的院落空间与传统民居的院落空间有了很大的不同，它已经不是一个家庭内部的空间，而是属于一个集合体的公共空间。但是传统民居院落的模糊性的特质仍是值得借鉴的有效方式。院落空间相对于城市和整个居住区而言，是内部空间。相对于组团内的住宅而言，是外部空间。是住宅与外部空间之间的过渡空间。院落空间对于组团内的居民来说，具有较强的归属感和领域感，环境心理学研究表明，领域空间对集体活动内聚力的形成至关重要，而集体内聚力又使场所得以维护，邻里关系得以和谐的基础。院落空间功能具有含混多义性，它既是老人聊天下棋的场所，也是儿童嬉戏的地方。它也可以是人们集会、娱乐的场所，还是临时停留的地方。院落空间同时是重要的景观要素。人们透过窗外，最直接的景观就是院落景观。院落空间有比较明确的空间界定，但空间并不是闭合，而是一种有效的围合，空间是建筑的延伸，或作为前景，或作为衬托、或作为视觉焦点，每一个这样的限定开放空间是一个完整的实体，仅它更是相邻的空间和构筑物不可分割的一部分。

2.3户型的发展及现状

时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。房地产的产生使住宅作为一种商品被推向了市场，房地产的发展也促进了户型的不断变化，开发商为了将房子的销售出去，就要及时了解潜在客户的需求，同时在户型的功能上也更加齐全，无论从面积定位还是在细节考虑都更加完善和人性化，在使用率上也通过设计阶段的不断调整得到了提高。

80年代套房逐渐取代了筒子楼，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做菜更加方便、同时也避免了公共走道油烟多的问题，有自家的厕所不用排队，小阳台除了方便晒衣服，同时还可以种植些花草。

随着时间的转移客厅里边不能满足居家的要求，一些家用电器的增加和家具的增加使原有的客厅显得捉襟见肘。厨房的面积也显得过于拥挤，冰箱往往没有足够的地方来摆放，在户型设计上面积的要求成为了第一因素，大一些的户型逐渐出现。当面积不再成为购房人的单一考虑因素时，发展商便开始在户型的功能上逐渐完善，于是主卧室里有了单独的卫生间，方便了家庭的使用，同时客厅和餐厅完全分离，大阳台也成为了一个重要的组成部分，一些落地窗和飘窗也成为了一种时尚，卫生间也多数有了直接采光。同时针对不同的家庭构成在功能和厅室面积比例上也了分类，例如交际性的家庭，在客厅上要求较高，面积较大。对于城市中的单身新贵一族，也出现了单身公寓，在景色优美的地方出现了观景建筑。在户型设计上更加注重一些人性化的因素。例如

1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

2、公私分开。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。

3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。

4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。一套好的户型，还必须做好“通”、“透”工作。如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。

卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。

卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。

一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。

当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。

好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。

好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。