房地产开发企业建设论文
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房地产开发企业建设项目在交易过程中必然产生大量的交易成本。首先，建设项目是具有高度复杂性的长期交易活动，加上项目的一次性和信息不对称，导致了房地产建设项目交易过程中高度的不确定性，消除减小这种不确定性，要采取一定的协调工作。而正是这种协调工作会产生一些交易成本。其次，由于众多参与方的理性有限，不可能预见未来合同签订完后涉及的各个细节问题和突发事件。这就是不完全的契约问题，为了处理这个问题，往往涉及到责任的确认，明确责任往往意味着价格谈判，而这个谈判过程就会消耗很多的有形与无形的成本。第三，项目一旦开始，项目的所有参与方就被紧密绑定。在这种情况下，就必然有机会主义行为的存在，要想消除这种机会成本，就会同开发商进行反复谈判，而这种谈判带来的成本不容忽视。高度的不确定性、参与方的有限理性与机会主义行为是房地产建设项目产生交易成本的重要因素，而这些重要因素的形成也都源于项目的一次性交易，正因为项目的一次性交易，所以才会导致项目交易中不确定性、参与方有限理性与机会主义程度的加深，进而使得交易成本更大。而项目的一次性交易是项目的本质，我们无法改变，因而交易成本不能在项目层面上进一步降低，只能在企业层面上更好的控制与降低。
2房地产开发企业建设项目交易成本控制的有效途径
动态联盟的构建房地产开发企业建设项目需要众多的参与者，而这些参与者都是以组织的形式参与的，而这些组织都是所属企业这个相对稳定环境中的一员，因此，如果在企业层面上形成稳固的关系，项目层面上才会有更好的沟通，从而才会更好的降低交易成本，实现共赢。房地产开发企业动态联盟可以把游离在建筑市场中松散的、缺乏长期合作的且与房地产开发企业密切相连的企业整合到一起，改变各个企业之间的一次性交易关系，使其形成长期稳定的网络组织，通过优势互补，实现价值增值。房地产开发企业是建筑产品的开发者，位于建筑产品产业链的最上游，开发企业作为一个“系统集成商”将土地、资金、设计、施工、监理、物业、营销等资源集合在一起，有必要进行信息的集成和共享。同时每一个开发企业开发的项目具有同质性，因此房地产开发企业适合构建长期的动态联盟。房地产开发企业通过建立长期的动态联盟，就会降低交易成本，降低交易风险，最终实现各方利益的最大化。
1)企业层主要是由动态联盟委员会来管理
实力强大的房地产企业发起成立联盟委员会，相关其他企业派驻代表参与动态联盟里的最高权力机关是联盟委员会，在信息集成的基础上，负责项目组织信息的管理、组织成员的管理、联盟的运行管理、项目实施和项目管理及联盟平台开发维护等。
2)会员层可以由建筑市场上与房地产开发企业有密切联系的企业组成
联盟委员会采用一定的评价机制与准入机制对相关企业进行筛选。会员企业可以通过动态联盟的门户平台，主动申请加入;另一方面动态联盟委员会可以根据自身平台和具体项目的情况从市场上搜寻适合的企业邀请加入。联盟中的所有企业都要与联盟委员会签订联盟协议，接受组织内外的监督管理。
3)项目层是针对具体的一个地产开发项目
结合企业自身的实际情况，组合而成的项目层面的动态联盟。在实际操作中地产项目的发起者通过动态联盟的运作平台向联盟成员项目的招标信息，会员企业根据实际情况进行项目投标。该地产开发项目的发起者与动态联盟委员会对投标企业进行考察衡量，确定合适的会员企业组成联盟伙伴，进行项目的开发建设。动态联盟委员会全程对企业间的合作进行管理监督，促进平台的良好发展。从以上分析可知，房地产开发企业动态联盟的构建降低了建设项目交易中的不确定性、参与方的有限理性和减少了机会主义行为的产生，一定程度上抑制了交易成本的产生;不仅如此，房地产开发企业动态联盟的长期建立更是加强了业主与承包商之间的合作关系，这种合作关系弥补了项目层面一次性契约关系的不足，从而大大降低了交易成本。如监督成本、协调成本、保证成本，更重要的是避免了事后机会主义行为的发生:如开发商想用最低的价格招标一个高资质的施工企业，而施工企业又想用最低的成本获得最大的利益，经常采用低价中标，然后再破坏合同价格，这是一种典型的时候机会主义行为。房地产开发企业构建的长期动态联盟就可以杜绝这种情况的发生。
3结语
在房地产开发项目管理中引入动态联盟的思想，是企业管理中的一个重大变革。虽然动态联盟的思想理论相当成熟，但在地产项目开发管理中的应用不太成熟，构建稳定的房地产开发企业的动态联盟仍需要克服许多的困难因素。只有在政府的大力推动下，动态联盟内成员企业相互协同合作下，该企业动态联盟才能更有效地运作，才能实现动态联盟整体价值最大化，才能更有利于房地产项目交易成本控制。
作者：赵云飞程东浦单位：辽宁葫芦岛龙湾中央商务区管委会辽宁省兴城市城乡规划设计院
