住房抵押贷款管理
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一、实质与核心：为金融机构开辟融资渠道
在金融机构的各项资产中，住房抵押贷款几乎是一项期限最长的契约，短者三五年，长则二三十年。如果资产大量滞留、积压在这项长期性的住房抵押贷款上，金融机构势必陷入流动性不足的困境。按照传统的理论，金融机构克服流动性不足可以选择资产管理方法或者负债管理方法。但是，随着金融业务的拓展和金融市场的深化，传统的资产流动性管理方式对于期限很长的住房抵押贷款的适用性已经大大降低了，金融机构"短期负债支持长期资产"这种不对称的资产负债结构使得住房抵押贷款的一级市场面临着许多难以克服的困境。特别明显的是，由于流动性不足，贷款周转缓慢，金融机构没有更多的稳定的资金用于新的住房抵押贷款的发放，从而造成一部分潜在的住房抵押贷款需求不能得到满足。在这种背景下，住房抵押贷款证券化初步提出并付诸实施。
住房抵押贷款证券化是集合一系列用途、质量、偿还期限相同或相近。并可以产生大规模稳定的现金流的住房抵押贷款，对其进行组合包装后，以其为标的资产发行证券进行融资的过程。一般而言，证券的购买者是银行、储蓄协会、人寿保险公司和养老基金。这种证券化的信贷具有批量大、标准化、专业化、流动性强等优点。
与传统的间接融资相比，这无疑是一种新型的融资方式。其"新颖"之处在于，在对住房抵押贷款按照不同的期限、不同的利率、不同的种类等进行分解的基础上，将住房抵押贷款进行重新组合和给予重新定价，并以此为基础发行具有不同风险和收益特征的"结构性信贷证券"，最终达到提高金融机构信贷资产质量和信用等级、分散信贷风险、增强信贷资产的流动性的目的。
很显然，住房抵押贷款证券化为住房抵押贷款的发放者--金融机构提供了一条新的融资渠道，为已经发放的住房抵押贷款提供了一个交易和流通的场所。这一融资制度安排更便于金融机构进行流动性和资产负债管理，就像公司债券和公司股票一样，当其持有者需要变现时，就可以通过二级市场来实现。无论对哪一类资产，二级市场最原始、最基本的功能就在于提高该类资产的流动性，住房抵押贷款证券化也不例外。发放住房抵押贷款的金融机构将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，将长期的住房抵押贷款资产变现成了具有高流动性的现金资产，从而为其发放新的住房抵押贷款提供了可能。
二、金融机构：要求不迫切
无论是从理论上分析，还是从实践的结果来看，推行住房抵押贷款证券化都是有益的、必要的。而其中最大的受益者是住房抵押贷款证券化的发起者－－金融中介机构。
三、分散和转移风险
金融机构发放住房抵押贷款，通常会面临各式各样的风险，如利率风险、流动性风险、拖欠违约风险、地产价格波动及通货膨胀风险、信用风险和政策风险等，在通常情况下，发放住房抵押贷款的金融机构往往要单独承担所有这些风险。通过住房抵押贷款证券化方式，金融机构将住房抵押贷款资产出售给特别目的公司，并且把一份住房抵押贷款合同细分为若干份抵押证券，然后由住房抵押贷款证券的最终投资者持有，这就在很大程度上分散和转移了存在于住房抵押贷款中的各种风险。
四、实现低成本融资
金融机构把住房抵押贷款分离出来并将它们用作证券发行的担保品，并通过"信用增强"发行有保障的资产证券，从而获得充裕的低成本资金。
五、改善资产负债结构
从事长期住房抵押信贷的金融机构，常常因资产的流动性差，不能将资产随意变现，而承受资产／负债不匹配的风险；或者由于住房抵押贷款较大的提前偿付的风险，因而很难建立一种与这种不确定性资产的现金流量结构相适应的负债结构。在这种种情形之下，如果计划中的还贷现金流突然改变，金融机构就会因很难在短期内对负债结构做出相应的调整而蒙受损失。而通过转移提前偿付风险和提高资产的流动性，住房抵押贷款证券化就为金融机构调整、改善资产负债结构，防范资产期限不匹配风险，提供了新的途径和手段。
六、提高资本利用水平
金融机构通过抵押贷款的证券化，不仅能得到现金收入，而且减少了长期贷款，有助于提高资本充足率和避免流动性困境；另外，通过抵押贷款证券化，金融机构可以减少对准备金和资本的要求，提高资本金比例，从而有利于增强金融机构的国际竞争力；住房抵押贷款证券化还使金融机构从容地通过出售高风险性资产，来有效地降低资产结构中风险资本的比率，提高资本杠杆效应。这也意味着金融机构可以减少获得资本金的成本，以较少的资本获得更大的收益。
除了金融机构之外，投资者也能够得到住房抵押贷款证券化的好处。由于采取了"破产隔离"和"信用增强"等措施，住房抵押贷款证券化将缺乏流动性的资产转变为流动性较高、信用风险较低、收益较稳定的证券，从而为投资者开辟了新的投资空间，投资者有了获取更高收益的投资机会。
但是，在目前的条件下，推行住房抵押贷款证券化的紧迫性却并不是十分强烈和突出。也就是说，现在金融机构面临的还不是流动性不足的问题，还不是住房抵押贷款资金短缺的问题。只有在流动性成为问题时，才有进行证券化的迫切要求。前不久，中国建设银行负责人就曾表示，中国建设银行在切实防范风险的前提下，市场需要多少个人住房贷款就发放多少，贷款规模不受限制，保证资金的充足供应。这说明，金融机构现在缺乏的不是资金，而是好的贷款项目，流动性压力对许多银行而言都还不太大。这在一定程度上说明，金融机构对于住房抵押贷款证券化还没有迫切的要求。
七、目前实施此方案：缺乏基础支撑
尽管我国住房抵押贷款证券化具有必要性和必然性，但证券化的"基础"还极为脆弱。
住房抵押贷款证券化需要具备一些最基本的市场条件和制度条件：一是庞大的住房抵押贷款存量；二是要建立两类市场中介组织，第一类是收购银行已经创造的住房抵押贷款，并建立抵押总库，然后将抵押总库中的抵押贷款细分为标准化的合约，这类中介组织应有稳定的长期资金来源；第二类中介机构为承销或代销抵押总库中的抵押证券，这即通常所说的券商；三是有大量的潜在购买者即最终投资者；四是完善的制度及法律环境等。但是，我国的现实还有相当大的差距。
第一，住房抵押贷款规模太小，一级市场发育严重不足。
截止到1999年末，四家国有商业银行个人住房贷款余额为1260亿元，比年初增加了746亿元，增幅达145％，个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重为2％，占GDP的比重为1．5％。从发达国家和地区的情况来看，1999年底，住房抵押贷款余额占GDP的比重，英国为56％、美国为54％、日本为33％、香港地区为31％、马来西亚为23％、韩国为14％、泰国为13％、菲律宾为11％、印度尼西亚为5％。我国住房抵押贷款的规模之小可见一斑。没有相当规模的住房抵押贷款的积累，便难以形成具有相似条件、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群，从而也无从推行住房抵押贷款证券化。
更为严重的是，银行发放个人住房抵押贷款的操作还处于试验阶段，缺乏经验，没有形成统一的贷款标准和贷款格式。由于住房抵押贷款在全国才刚刚起步，尽管人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各地、各行之间的情况不同，在具体操作中还没有形成全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系。从理论上说，贷款条件等的标准化是形成抵押贷款组群的前提，现在看来，贷款标准的统一仍需要相当长的一段时间。
第二，缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给。
住房抵押贷款证券化作为一种融资方式，它需要有稳定的资金来源或资金供给，也就是需要有比较稳定的对于住房抵押贷款证券的需求，即该证券的投资者。从发达国家的情况来看，住房抵押贷款证券的最主要投资者（购买者）是机构投资者，包括养老基金、保险公司、商业银行、共同基金、外国投资者等，甚至可以说，住房抵押贷款证券市场在很大程度上是由机构投资者支撑的，而不是分散的个人投资者。但是，在我国，机构投资者的现状却不令人乐观。
一方面，我国能够参与各种证券投资的机构投资者很少，尤其是类似于国外典型的机构投资者的数量十分有限。另一方面，机构投资者能够真正用于投资的资金规模也很有限。无论是社会养老保险基金，还是商业保险公司，无论是商业银行，还是作为典型的机构投资者的投资基金，其成为住房抵押贷款证券的主要投资者都还有一个十分漫长的过程。在这种情形下，一种可能的情况仍然是个人投资者来支撑住房抵押贷款证券市场。然而，由于资产支撑证券的复杂性，个人投资者没有能力对自己投资的证券进行深入细致的分析，无法凭自己的专业知识对投资可能带来的后果作出判断，无法回避投资风险，无法进行投资组合以自觉地防范风险，无法或没有条件及时根据市场的变化而对自己的投资策略进行科学的调整。因此，个人投资者不可能成为资产支撑证券的主要投资者。
第三，会计制度和税收制度存在较大的障碍。
住房抵押贷款证券化交易涉及资产出售或融资为目的的不同程度的交易，能否妥善解决住房抵押贷款证券化过程所涉及的会计、税收问题，是证券化能否成功的关键，它们直接关系到证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一参与者的利益。目前我国关于住房抵押贷款证券化的会计处理制度基本上是一片空白，而且由于缺乏统一的会计准则，使得主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。由于资产（住房抵押贷款）支持证券交易的创新，传统的会计方法已经难以适应日益复杂的金融环境，因此，迫切需要根据新的情况，制定一套较为完善的关于住房抵押贷款证券化的会计制度。在住房抵押贷款证券化过程中，还涉及到税收制度方面的问题，主要包括资产销售的税收、特设载体的所得税处理以及投资者的税收等方面。制定合理的税收政策，降低住房抵押贷款证券化的融资成本，对我国开展住房抵押贷款证券化将起到推动作用。可以说，根据我国现行的会计和税收法规，结合住房抵押贷款证券化本身的特性，制定相应的会计和税收制度是住房抵押贷款证券化过程中不可缺少的环节。
第四，缺乏被市场投资者所普遍接受和认可的信用评级机构。
资产支持证券的评级是投资者进行投资选择的重要依据，因此，信用评级机构及相应的信用评级规则体系在住房抵押贷款证券化的信用级别的构造中发挥着极为重要的作用，甚至可以说，独立、客观的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。证券评级机构必须对被证券化的资产的信用风险进行中立的、科学的、公正的评估，以便投资者能够依据评级机构出具的资信评级结果作出正确的投资决策。而我国的信用评级制度仍旧不完善，评级机构的体制和组织形式不符合中立、规范的要求，评级机构的运作很不规范，信用评级透明度不高，没有一个统一的评估标准，难以做到独立、客观、公正地评估，甚至可能为了推行证券化肆意美化资产，随意提高其信用级别。缺乏被市场投资者所普遍接受和认可的信用评级机构，必然影响资产支持证券的市场接受程度。
除此之外，资产证券化是一项技术性强、专业化程度高、程序复杂的融资工具，它涉及到经济、法律等各个方面，因此，需要大量不但掌握法律、信用评级、会计、税收方面的知识，而且掌握资产证券化方面的知识的复合型人才。而目前我国这方面的人才奇缺，这也成为我国资产证券化的一大障碍。
八、今后一段时期工作重点：创造条件打好基础
到目前为止，我国还缺乏大规模开展住房抵押贷款证券化的基础和条件。在这样一个大背景下，我们不反对选择某些金融业较为发达、信用基础较好且住房抵押贷款有一定规模的大中城市进行试点，为将来住房抵押贷款证券化的推广积累经验。在这个试点过程中，要注意克服两种倾向：一是某些人或者某些地方政府带有某种强烈的"政治动机"的功利倾向，一心只想争一个"全国第一"或者"全国率先"，以求在住房抵押贷款证券化的历史上记下光辉的一笔，而不是真心实意地想推动中国的住房抵押贷款证券化进程；二是某些人或者某些地方政府带有某种"圈钱"动机的利益倾向，以住房抵押贷款证券化之名，行"圈钱"之实，不计成本，更不计后果，不是从"市场建设"、"制度建设"的角度去想去做，而仅仅是想拿到发行债券的权利，筹集一笔资金，尤其要防止有些地方为了地方利益推动这种"圈钱"行为，政府行为过多的介入对于住房抵押贷款证券化恐怕是利少弊多。
我们主张在目前和今后一个时期内，把注意力和重点放在为住房抵押贷款证券化的推行创造条件和打好基础上。
第一，完善和发展住房抵押贷款市场（一级市场）。一方面要扩大住房抵押贷款的规模，另一方面要完善住房抵押贷款市场的运行机制。从目前的情况来看，不仅老百姓反映获得住房抵押贷款难，而且银行也反映进行住房抵押贷款难。要解决这两方面的"难"，一方面银行在贷款期限、类型、利率等方面要有所变化，要更好地为消费者服务；另一方面有必要成立住房抵押贷款担保与保险的专门机构，负责向发放贷款的金融机构提供担保或保险，统一抵押申请、抵押估价和抵押合同，并负责评定证券等级，使之标准化。
第二，加强有关的基础工作尤其是立法工作。为了最终能在我国建立起住房抵押贷款证券化，从现在起就应着手构筑资产证券化所需要的法律框架并研究制订有关的法规，除了基础性法规外，还需要专业性的法律法规，以保障住房抵押贷款证券化的健康运转。此外，关于会计准则的制定、税务的处理以及境外融资的处理等等都需要制订详细的规章。
第三，进一步规范发展我国的资产评估业和信用评级制度。到1999年底，我国已有资产评估机构116家，证券评级机构两家。单从数量来看，资信评估机构已经不少，但缺乏质量。从国外资信评级业的发展历程来看，关键不在于资信评级机构的多少，而在于其影响力的大小、可信度的高低。因此，当务之急是着重培养几家在国内具有权威性的、在国际具有一定影响力的资信评级机构。因此，有必要规范资产评估机构的行为，建立完善的资产评估标准体系，采用科学的评级方法，甚至可以考虑加强国内评级机构与国际著名评级机构的合作，引进先进的信用评级技术和经验，从而提高我国信用评级机构的素质和业务水平。
第四，注重建立一支强大的专业人才队伍。住房抵押贷款证券化涉及金融、证券、房地产、评估、财务、税务、法律等各个专业，需要大量的既有实践操作技术和经验、又有丰富的理论知识的专家。我们可以考虑从发达国家和地区引进具备丰富理论知识和实践经验的专家，同时加大对现有从业人员进行培训的力度。
第五，政府给予必要的支持和鼓励。为使资产证券化服务于我国经济建设的长期发展，政府应积极推动，大力支持，制订必要的优惠政策和有关法律法规监管体系，建立高效、规范、安全的市场体系与交易规则，吸引中外投资者参与。特别是要结合我国的国情并参照国际惯例制定相关法律、法规，包括市场准入、市场退出、经营范围、业务品种、市场行为规则、服务对象、财务监管、风险控制、监管主体的职责与权利等。
第六，培育机构投资者。机构投资者在我国有很好的发展前景，在推动住房抵押贷款证券化方面也能够大有作为。因此，有必要在强化监管的前提下对某些政策、法规作适当的调整，逐步向保险资金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。比如，放宽保险资金的运用限制、允许保险资金（特别是寿险资金）进入资产证券化市场，这对于资产证券化的顺利推行无疑是一个强劲的需求推动；向养老基金这类发展较快并具有一定规模的机构投资者开放资产证券化市场，也是促进资产证券化发展的明智选择。
