房产开发财务管理的难题及对策
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预算工作执行不到位
房地产行业属于资金密集型行业，资金周转时间长，前期开发需要大量的资金投入和长期持续的资金保障。资金顺畅运转的关键是预算管理工作是否执行到位。房地产企业普遍存在的现象：资金的支出与施工进度不一致，不严格按照预算计划和合同执行，超进度或超额支付工程款；资金拨付的手续不完善，审批不严，对于一些费用的报销未能严格按照财务制度规定执行，领导单方面同意支付，导致资金使用的随意性增大，最终与预算偏离更大,影响预算的执行。如果预算执行不到位，资金的使用偏离的预算的要求和规定，极易出现资金链断裂情况，房地产企业就会出现烂尾楼项目或破产，如中国有名的烂尾楼——中诚广场、羊城大厦、麗景台等，严重损害房地产企业的发展和购房者的利益。
资产负债率高，财务风险大
负债经营是现代企业重要的一种经营方式，可以促使企业利用财务杠杆，以较小的代价获取最大的经济效益，但必须合理利用财务杠杆，控制资产负债率，降低财务风险。房地产开发企业在拿地、拿证、封顶等时，需要大量的资金投入运作，一些房地产企业为了尽快使项目动工，想方设法地向其他单位借款或向银行贷款，加大了房地产项目的投资风险度。
1、把握好收入确认的时点，合理避税
房地产行业是国家支柱产业，是宏观调控的重要对象，与房款收入成正比的营业税、土地增值税及附加税等税种成为企业的一种刚性支出。若能合理合法的进行税务筹划，充分利用各种税收优惠政策，合理避税，可有效的减少企业现金流出，将有限的资金用在企业最需要的地方，变被动为主动，为公司获取一定的经济效益。根据税法的规定，房地产企业采用预缴营业税及附加的方式，只要收到房款就要征税，因此，减轻税负的关键是把握好收入时点的确认，适度推迟财务结算时间及缩小收入规模，对利润临界点涉税问题进行科学测算，争取货币时间价值，分解利润，缓解税收压力。
2、做好预算管理工作，保证项目运转顺畅
通过预算管理，促使企业管理者严格按照预算规定进行资金的支付，合理地安排和使用资金，并有效降低成本费用。具体而言，每一个开发项目都要有项目负责人，项目负责人首先要对项目资金需要量和费用支出进行测算，编制具体的资金需要量计划、成本费用耗用计划和销售计划，再由项目的工程技术人员和财务部门协助做出更详尽的测算，不仅要考虑企业在不同发展阶段下需要多少资金，还要考虑可能获得的最大资金。严格按照预算的要求和规定执行，杜绝提前付款、超额付款、单独审批、随意支出的现象，尽快收回资金，统一调度和统筹安排资金，减少资金闲置，降低资金成本，保证资金链的安全及项目运转顺畅。
3、开发新融资渠道，降低财务风险
资金是企业的血脉，尤其是对房地产企业。当企业资金需求和供给不匹配，存在较大缺口时，就要通过筹集资金弥补资金缺口。房地产企业主要是靠融资来做强做大的，如万科集团的成功主要在于能从资本市场获得资金，确保资金链运转顺畅。目前，国内房地产开发企业主要靠从银行借款的方式获取资金，在银根趋紧、市场低迷的情况下，从银行贷款的难度对于中小房地产开发企业来说比较困难，IPO融资更是难上加难。因此，可适当发展信托投资、股权基金、融资租赁、典当融资、发行债券等非银行机构融资渠道，合理安排债务结构和使用期限。无论采取何种融资方式，最重要的是应从房地产企业内部挖掘资金潜力，利用自身的积累和清理外债及闲置资产的方式安排资金的使用，降低财务风险。
作者：霍雪梅单位：中房集团成都房地产开发有限公司
