房地产行业财务管理问题及对策

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摘要：随着我国城镇化建设的不断推进，大量人口进入城市寻找生存空间与发展机遇，这为我国房地产行业的迅猛发展创造了条件，也带来了房地产企业资产规模和管理半径的不断扩大。在房企迅速发展壮大的过程中，财务管理水平并未在短时间内随着企业规模的扩大而得到明显提升，部分房企更是因为财务管理水平跟不上企业扩张速度而带来了一系列的财务风险。因此，提升企业财务管理水平对房地产企业未来长远健康发展起着关键性作用，高水平的财务管理不仅能有效推进企业内部资金流动、优化现有资源分配，还可以最大程度规避企业经营过程中可能发生的财务风险。本文揭示了我国房地产行业存在企业核算制度不健全、资金管理不够科学以及忽视税收风险等财务管理现状，同时提出了相应的解决建议。

关键词：房地产企业;　财务核算　;资金管理　;税务风险

一、房地产企业财务管理存在的主要问题

（一）资金占用大、周转效率低，资金管理水平有待进一步提升

房地产行业作为资金密集型行业，会面临巨额的地价和高额的工程开发建设投入，筹资压力巨大；同时，因项目开发运营周期普遍较长，资金占用大，导致资金周转效率低。房地产企业在发展过程中，难以完全依赖企业自有资金完成运作，需要通过银行借款等方式进行负债融资。从近年的情况来看，几乎每个房地产企业都有大额的负债，企业负债率普遍高于其他行业。在原本就面临较大资金压力的情况下，加之资金的无效占用无法得到有效解决，且盲目跟风投资使得资金未能以有效产出的形式流回企业，导致资金的利用率进一步降低。对于房地产企业而言，有效的资金预算和合理的资金规划，是企业最大化利用资金，提升资金管理水平的有效方式。但从目前的实际情况来看，部分企业在资金预算和规划上还存在着诸多的不足。

（二）房地产企业成本核算比较杂乱

房地产企业普遍采用新设立项目公司的方式进行新项目的开发，随着开发项目的不断增加，集团下属子公司数量亦随之增加，由此带来了诸多财务管理问题。一方面是合并报表的难题。大部分房企不能形成月度的合并报表，对于规模较大的房企而言，季度和半年度的合并报表仍显力不从心。缺乏集团层面的合并报表，管理层就无法全面地掌握企业运营和财务状况。同时，半年度和年度的合并报表也不可避免地具有一定滞后性，管理层据此对集团的整体战略和运营策略进行合理调整面临时效性难题。另一方面，不同的房地产项目开发节奏和业态均有不同，既有成片开发，又有分期开发，产品形态包括多层、高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产、城市综合体等。不同的项目公司根据对应项目的业态形成了适合自身特点的财务核算体系，在科目设置、收入确认方式、成本归集方式等方面均存在个体差异，从集团层面来看，有待形成规范的、统一的财务管理模式。

（三）房地产企业的纳税行为多样，涉及税种繁多

房地产涉税业务繁多，几乎涉及国内所有税种。拿地阶段，有企业间收并购等复杂交易背景下的涉税处理，有代建开发合作模式下的税务风险防范；开发阶段有建设工程外包的税费承担约定；销售阶段会涉及税费的预缴；开发结束清算阶段会涉及到增值税、所得税和土增税的清缴。另外房地产项目业态的差异也会带来完全不同的税务处理手段和方式，持作出售的商品房、自持自用的固定资产、投资性房地产业务相关商业性物业涉及的税种及纳税方式不尽相同。房地产业务的复杂性给房企的税务管理带来了极高难度的挑战。目前仍有部分房地产企业对企业纳税统筹管理缺乏重视：在人员配置方面，大多数房地产企业都仅仅由会计工作人员处理相关的财务风险，而绝大多数的会计人员专于做账，对企业税务风险了解甚少，完全满足不了企业对税务风险管理的要求，这就会导致房地产企业因全面管控缺失而面临较大的潜在税务风险。近些年来，房地产行业涉税政策不断变动，房企财务人员普遍面临繁重的日常工作压力，大多缺乏通过统一培训而更新税务知识、掌握新税法的机会，仅仅依赖个人经验进行机械管理，这种状况无疑大大增加了企业税务风险。

二、房地产企业财务管理的对策和建议

（一）核算制度标准化，核算管理精细化

房地产开发企业应根据开发项目多少，项目规模大小及企业内部管理需要来规范成本核算，合理选用会计制度。首先在集团层面形成统一的财务核算管理制度，并根据实际需要及时更新。各项目对应的子公司在对内财务报告中采用统一的核算准则和核算政策，对固定的房地产业务形成标准化的核算管理办法，可以具体到统一的会计分录记账方式。要求各子公司在限定周期内形成内部统一标准的财务报告，集团公司在此基础上形成集团的合并报表，保证合并报表的效率和质量。其次，在不影响统一财务报告的前提下，房地产企业可以根据自身情况对会计核算进行自主增设、分拆、合并，对不存在的交易和事项可以不设置相关会计科目。根据不同的业态，细化核算维度，提高精细化质量，为管理层的决策提供详实准确的数据基础。

（二）做好资金预算，促进资金良性运转

房地产行业是资金密集型行业，单笔业务的流水金额普遍较大。做好房地产企业的资金预算是必要的财务管理工作之一，也是资金管理的重要基础环节，更是确保企业良性运转的有效方式。第一，做好企业年度资金预算编制工作。根据集团公司整体的战略规划制作公司年度现金流平衡计划，保持与业务部门的紧密联系，在业务人员提供的年度业务数据基础上预测企业年度经营性流入与流出，保证财务预测的经营性现金流水平尽可能贴近业务实际；根据集团年度投资计划及投资节点预测年度投资资金需求；最后根据经营性现金流和投资性现金流情况，编制年度筹资计划，深入研究资金市场动向，制定年度筹资性方案。第二，做好大额资金使用事先报备。公司大额资金流入流出提前报备资金管理部门，资金管理部门根据集团整体现金流情况提供合理化建议，避免因企业临时性的大额支出引起突发性资金短缺。对于重大的投资方案，财务人员要主动参与其中，对投资方案的投入产出给出专业建议。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审秉持科学化、专业化的标准，在项目投资之初力争将可控型风险发生的概率降到最低。第三，严格执行资金预算方案，以控制成本为核心，提高企业可运转资金的使用效率。资金预算只是年初的一个计划方案，在企业运营过程中会出现很多不可预估的因素，导致资金的周转和利用受到影响，此时需要企业财务管理者严格依照合理规划的处事标准作出新的资金决策，调整预算方案，实现企业资金的合理有效利用。第四，拓宽融资渠道，加强资金动态流向的监督力度。房地产企业应对企业资金使用情况进行定期及不定期的监督和核查，明确企业资金的动向。除了日常通过企业的报表全面了解资金动向外，还应当定时进行专项检查，了解和知悉企业资金预算执行过程中可能存在的深层次问题，针对这些问题寻找深层次的解决方法。尤其是对于企业应收帐款、预付帐款、其他应收款等资金往来账目的管理，应当做到逐笔跟踪，强化监督。另外，由于房地产企业的资金支出数额普遍较大，且一般投资回收期较长，因此还需要持续拓展融资渠道，利用各种方式为企业筹集外部资金，避免因资金不足而错失重要项目。

（三）梳理涉税业务，加强税企沟通

第一，控制房地产开发各阶段涉税风险。在实行“营改增”新政后，房地产企业要结合自身实际情况，对新的纳税政策和纳税环节进行分析，围绕增值税制定新的发展规划，控制好涉税风险。在遵守“营改增”后相关税法的基础上，预防企业涉税活动中的各种税务风险，对交易的真实性以及票据的真伪都必须严格管控，将各种风险降到最低。第二，定期梳理企业的交易活动。首先要定期对企业的涉税业务进行梳理，从源头上排查潜在税务风险；如有必要，还应当对原涉税活动方案提出税收筹划建议。其次要定期梳理交易单据，保证其完整性。由于开发商支付拆迁补偿款的对象大多是个人，无法提供发票，而以收据替代，这种情况下要全面收集拆赔合同、个人身份证明文件、银行转账单、签收记录等全套相关资料，以备查核。第三，加强与税务部门的沟通。税务工作在房地产企业的管理工作中占据着十分关键的位置。房地产企业除了从自身出发，时刻关注并研究税务相关法规的更新，还应加强与当地税务部门的沟通，避免对税务法规的解读出现重大偏差，这也是房地产企业规避税务风险的重要手段。

参考文献：

［1］郑巍.房地产企业财务管理与内部控制体系的构建探讨［J］.当代会计，2019（3）：50-51.

［2］杜华峰.对财务管理目标与企业财务核心能力的分析［J］.财会学习，2016（8）：56，58.

作者:刘爱珠 单位:山东高速新产业集团有限公司