土地一级开发财务风险论文
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1.土地一级开发企业融资风险的管控
在融资渠道的拓展方面，随着房地产整体行业信贷政策的不断收紧，企业应该采取措施，积极拓展融资渠道，缓解企业所面临的极大的融资压力。企业可以将资金的筹集向信托、债券等债务融资渠道和发行优先股、普通股等股权融资渠道转移。通过融资渠道不断被拓宽，企业的风险得以不断被分散，转而也会降低通过其他渠道来获取资金的成本。在股权融资方面，以北京城建投资发展股份有限公司为例，该公司于2009年通过非公开发行股票来募集资金以进行危改和项目一级土地开发。通过发行股票募集到的资金，使得开发及运营阶段所需要的大量资金得以满足，增加了公司的资本实力，提高了公司的净资产，一定程度上降低了公司的资产负债率，偿债风险得以减轻，公司的抗风险能力得到加强。通过此次的非公开募股使得公司的财务状况极大改善，在增强公司盈利能力的同时，公司的发展势头也越来越强劲。面对资金成本高的问题，通过信贷等金融机构来获取资金是不错的选择。土地一级开发企业通过设立信托计划，向受益人募集项目所需的资金，在取得资金后，可以有效补充土地一级开发企业的资金需求，并通过项目信托计划与信托受益人分享项目收益。在创新型融资层面，资产证券化是值得考虑的内容，土地一级开发企业可以通过土地证券化的相关收益作为担保发行证券，这样既使得土地一级开发企业能够拥有土地的使用权，又能将未来的收益转化成当前可以使用的资金。面对债务期限的问题，土地一级开发企业应该做长远的发展规划，制定长期的资金使用计划，为进一步资金的募集和使用预留出富余的时间，使得贷款期限与土地一级开发资金运用的时间和期限相匹配，确保土地一级开发资金链的完整。
2.土地一级开发企业投资风险的管控投资风险
在房地产开发企业中日益凸显，土地一级开发项目的成本中，被拆迁企业的成本主要发生在补偿费、安置费中，可以通过制定相关的补偿标准来对该项成本的发生予以适当控制。首先，应该明确被拆迁房屋的性质与用途，针对不同的性质与用途的房屋，细化补偿标准，并严格执行；其次，应该考虑拆迁过程中的时效性问题，针对在较短时间内完成拆迁工作的团队或者项目组建立奖励机制。在土地价格变动层面，应与政府或者土地受让方签订协议，以最为合适的价格锁定价格变动所带来的风险。
3.土地一级开发企业资金回笼的管控
在资金回笼层面，一方面要努力缩短一级土地的开发周期，通过与土地储备机构签订协议等方式，使得一级土地在满足土地出让的相关标准以后，尽快完成土地出让交易，回笼开发成本。另一方面，土地一级开发的成本核算工作应该积极落实，通过成本核算来确定土地出让的合适价格，在不影响资金回笼的情况下，使得土地开发的增值收益达到最大。
二、结论
受到房地产开发产业整体大环境的影响，土地一级开发企业面临的风险日益扩大，在财务层面的压力更大。土地一级开发企业应该将融资、投资和资金回笼层面的风险进行深入分析，并有针对性地采取措施。只有这样才能保证土地一级开发企业在不利的产业背景下做到财务风险整体可控，企业运营良好。
作者：毛栋杰单位：河南国土开发建设有限公司
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