商业地产企业财务风险防控体系初探
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［摘要］立足新的发展时期，商业地产发展迅速，但是，也存在不尽如人意的地方，尤其是财务风险问题较为显著。因此，要结合当前商业地产行业发展实际，从商业地产行业特征出发，分析财务管理中存在的问题与风险类型，构建行之有效的解决对策，形成全方位风险防控体系，切实提升商业地产企业财务风险管理能力，为企业稳定与可持续发展提供保障。
目前，商业地产行业发展飞速，但是，鉴于多方面因素的影响，尤其是土地以及金融等方面的制约，其发展道路并非一帆风顺。商业地产以资金密集为主要特征，但是其回笼以及偿债能力有限，导致其财务风险较高，加之外部环境的不断变化，商业地产企业财务风险控制工作需要落到实处，加快防控体系构建，增强风险抵抗能力，为商业地产行业的健康发展营造更加优质的环境。
1深入剖析商业地产企业财务风险管理的问题
1.1资金回笼速度慢，财务风险因素增加
立足新时期的商业地产企业，比较突出的特征是资金流转速度缓慢。纵观其原因，主要源于漫长的开发过程。具体讲，地产项目通常涉及四个时期，即征地、土地开发、房屋开发以及竣工销售及物业，每个阶段都需要大量资金的投入。基于此，更多商业地产企业为了加速资金回笼，采用预售方式，在项目的第三阶段进行资金回笼处理，目的是促使资金能够在更短时间内提前回笼，这与开发流程出现背离。在这种情况下，不可控因素增加，风险加大。
1.2财务杠杆使用缺乏科学性，债务偿还风险加剧
对于商业地产企业，其资金凸显严重不足，但是，项目的开发又离不开大额资金的投入。基于此，贷款模式受到重视，将其作为财务杠杆，推动项目的运行。这种财务杠杆存在利弊。从优点上看，即使在资金不足的前提下，仍能够促使项目得以运作，税盾效应增强。但是，不利之处是大大提升了资金流动性，一旦出现财务危机，偿还能力薄弱，甚至出现无钱偿债的现象，债务风险加剧，压力巨大。
1.3行业特殊性增大了资金变现能力
纵观当前商业地产企业，举债经营的应用具有一定普遍性，这种方式的应用也不是肆无忌惮的，需要企业拥有突出的变现能力。在借款阶段，资产与借款情况规模不匹配，资金筹措难度加大，短期资金不足很难避免。商业地产以存货为主要流动资产形式。从类型上划分，主要涉及开发产品与非开发产品两种，前者主要指开发完成以及正在建设的项目，后者关注的是材料。因此，两种形式的存货都存在变现难的问题，拉低了企业资产的流动效率，在本质上加剧了偿债压力。
1.4企业资金投入高低不等，稳定性与均衡性不强
对于企业的发展，现金流是衡量其运作效率的重要因素。但是，在商业地产企业中，现金流凸显不稳定性，高低不等。究其原因，主要是地产企业项目流程时间较长，借助资金的提前收取来加快资金回笼，预售方式得到落实。另外，企业投入的收入现金流也存在不均衡性的问题。基于此，如果企业现金流超高，就会造成现金冗余，而较低的时候，偿债风险加大，威胁商业地产企业运行的可持续性。
1.5项目体系庞大，调整空间受限
针对商业地产项目，鉴于其较长的周期，管理工作也面对较大的挑战，调整难度较大。另外，如需进行项目转手，也深受多方面因素的制约，要求较高。在资金投入项目之后，如果出现失控现象，项目停滞很容易出现，资金链面临断裂的危险，影响企业正常运转。
2加快商业地产企业财务风险防控体系构建
2.1拓宽资金渠道，调整资金结构，提升偿债风险控制力
对于企业而言，偿债风险隶属财务风险范畴，主要原因是企业在经营过程中，在不良因素制约下，无法实现对债务的及时清偿，从而形成风险。商业地产企业之所以拥有较高的负债率，与其偿债风险息息相关。为了降低其影响力，企业需要重视对资金结构进行科学调整，尤其重视筹款渠道的拓展。另外，要控制好负债率，需要与偿还能力相适应。
2.2优化流动性资产组合，千方百计增强资金流动性
鉴于商业地产企业资金流动风险的固有特性，流动资金与负债不匹配现象明显。为实现这一问题的有效解决，需要合理进行资产负债的拆分，综合考虑期限，掌握未来资金量走向，强化合理整合。基于此，商业地产企业需要发挥对冲法的作用，加大融资力度，以便有效缩减资金缺口。鉴于债务偿债口的固定性，资金缺失尚未明确，也在一定程度上增大了两者不匹配的概率，加剧了资金量不稳定对财务风险的影响。要重视现金流的控制，增强流动性，合理进行流动性资产的高效组合，为满足资金需求提供保障。
2.3依托多元化的销售手段，降低盈利风险影响
立足商业地产企业，其在运营过程中，一旦销售业绩不佳，利润目标很难实现，企业抗风险能力势必降低，盈利风险加剧，与成本的上升以及收入的降低关系紧密。首先，重视定价的合理性，尤其正视企业的变现能力与效率。具体讲，在开发之后，需要结合商品房所处地区的实际，综合分析品质、价格弹性、同行竞争力等因素，力求全面性与细致性，从而保障定价的合理性。鉴于商业地产的特殊性，销售环节作用突出，因此，要对其给予充分重视，合理进行资金支持。
2.4构建独立内审制度，不断健全与完善
对于财务风险而言，其防控工作既要重视资金落实，又要做好内部控制，有效发挥防范作用。基于此，企业要优化与完善内审制度，保证其具有独立性。另外，加强内审力度，一旦发现问题，及时进行改善。
2.5建立财务指标风险预警和评价体系
对于财务风险评价指标，其主要是财务管理中涉及的参数，如经营净现金流量、资产负债率、流动比率等。一旦指标出现异常，代表企业财务风险超出设定限度，需要引起关注，构建针对性防控措施，促使异常指标回归正常。借助财务报表以及财务指标，达到对企业经营运行情况的全面掌握，及时构建预警方案，加强与各个部门与机构的沟通，将防范工作落实到位，为企业决策提供可靠的信息支持，以便将财务风险降到最低。
2.6重视财务管理流程与制度建设，强化监督与防控
企业要加强财务管理制度与流程建设，对其进行不断完善，保障权责明确，构建融投资、资金调度等多项内容于一体的决策机制，落实财产清查工作，提升风险适应性。只有深入研究财务管理环境，掌握发展方向，才能构建有效的应对模式，准确进行策略调整，切实增强抗风险能力。
2.7增强财务人员风险防范观念，培养敏锐洞察力
对于商业地产企业，财务风险的管理离不开专业的财务人员，是风险有力的控制者。因此，要增强风险防范观念，提升综合素养，实现对关键点的掌握，培养敏锐的风险洞察力。立足企业管理实践，财务人员需要积极参与其中，提升财务理念，重视多领域涉猎，构建科学决策模型，重视方案分析。财务人员要善于对风险进行识别与分析，准确判断风险点。除此之外，财务人员要坚持与时俱进，结合业务类型，进行风险评估，以便给予科学处理。
3结论
综上所述，立足新的发展时期，商业地产行业面临新的发展环境，财务风险防控体系建设势在必行，事关企业发展的稳定性与可持续性。基于此，要以商业地产企业为对象，正视其运营中存在的财务风险类型，掌握其具体特征，明确管控中存在的不足，从偿债、资金流动、盈利等多角度进行分析，强化制度建设，落实监督作用，依托高素质的财务人员，构建科学高效的财务风险防控体系，最大限度降低经营风险，为企业发展营造更加优质的环境，推动整个行业实现快速与健康发展。
参考文献:
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［2］董琳.浅析商业地产企业财务风险的成因及控制策略［J］．中国商论，2017(30):129－130.
［3］杨婷羽.万达商业地产经营模式转型及绩效研究［D］．西安:西安建筑科技大学，2017.
作者:韩园园 单位:凯德商用房产管理(上海)咨询有限公司
