低碳经济下房地产业转型驱动力

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一、推动房地产业转型的驱动力分析

走向低碳之路是未来房地产发展的必然趋势，只有这样，房地产业才能在带动上游绿色生产的同时，促进下游的绿色消费。虽然低碳地产在我国起步较晚，但是国内不少具有前瞻性的房地产开发企业已经重视起来，并且开始投入资源进行低碳转型的尝试。但鉴于企业的目标愿景、战略规划、发展策略不同，影响企业转型驱动力也不尽相同。按照组织行为学的理论，可以把影响房地产开发企业转型的驱动力分为内部驱动力和外部驱动力：内部驱动力是企业作为“经济人”对利润和道德价值的追求，是企业意愿的表现。外部驱动力包括社会环境压力和制度的约束引导，是低碳企业开发项目的客观要求。内外驱动力的相互影响决定了房地产业的转型，促进了低碳地产的长远发展。

（一）低碳转型内部驱动力分析

1.利润的驱使。在进行低碳地产投入开发时，多数开发商会陷入一种误区，认为在低碳地产项目中应用低碳技术会增加企业成本，加大成本控制的难度，这些顾虑影响了开发商开发的动力，同时也降低了消费者使用新技术的积极性。但事实上，低碳地产的开发及运营并非如此。虽然在早期阶段，部分施工技术及设备会因为高耗能、高污染被淘汰，但从长远来看，低碳技术的创新，低碳品牌、质量的塑造，不仅不会带来成本上的增加，反而会创造更多的机会。根据美国LEED官方统计，近十年取得在美国LEED认证的项目均取得了经济和环境上的5点好处：建筑价值提升了7.5%，降低营运成本8%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投资回报率提高6.6%，这些数据均证明开发商做低碳地产是有利可图的。

2.品牌价值的塑造。越来越多的开发企业视“低碳绿色”、“节能生态”为21世纪品牌形象的魅力所在。三流企业卖产品，二流企业卖管理，一流企业卖文化。先前得益于市场地位的垄断，品牌价值在早前房地产开发经营中并未占据重要地位。如今随着企业间竞争的加剧，产品差异的加强，品牌成为了衡量企业经营能力及盈利能力的标志和关键。在低碳转型中，房地产企业主动地承担社会责任，为消费者打造精品，久而久之，企业的品牌形象就会在消费者心中得到塑造，美誉度和社会形象便会提升，在获得社会认同感后，企业的经济效益自然会顺利实现。

（二）低碳转型外部驱动力分析

1.政府的支持和引导。生态环境的公共物品性质决定了其有可能因过度使用或侵占而导致“公地的悲剧”。传统的房地产开发多数存在外部不经济性，对生态环境过度索取和侵占导致了生态环境的脆弱。因此，为了纠正市场失灵，政府的社会管理者角色的公共定位,决定了政府必须要在低碳地产发展过程中发挥主导作用。

（1）绿色建筑评价标准的推广。为促进绿色建筑的发展，规范行业的评价标准，我国在2006年颁布了《绿色建筑评价标准》（GB/T500378-2006）。近五年来，我国绿色建筑也几乎以每年翻番的速度增长。住建部副部长仇保兴表示，至2020年前，中国在节能建筑项目领域的投资额将不低于1.5万亿元，届时我国的绿色建筑将占全球绿色建筑总量的50%以上，而开发商开发绿色项目、打造低碳地产也将成为行业的常态。

（2）政府的补贴及税收激励。在建立起相应的认证制度后，政府通过对开发低碳地产的房地产企业进行财政补贴，不仅可以弥补企业采用低碳技术、配套低碳设备的成本，更重要的是能够激发开发低碳地产的动力，从而带动整个行业的发展。

2.消费者的需求拉动。当“绿色生态、低碳健康”成为当今时代的主旋律后，居民住房被赋予了更多的时代内涵，越来越多的消费者不再仅仅关注住房的价格，开始更多地关注绿色健康的人居环境，追求低碳环保的住宅。“能选自然、绝不人造”，住宅的舒适度、健康生态性成为了购房的首选标准，低碳地产的买方市场逐渐形成。在2013年1月出台的《绿色建筑行动方案》中明确规定了要树立和完善绿色建筑领域的金融服务体系，金融机构对于购买绿色低碳住宅的购房者在贷款利率上可以给予一定优惠，这无疑也为提高消费者的需求创造了条件。

3.行业竞争的推动。当“低碳”、“节能”成为产品的评价标准后，其会对整个产业的布局和企业的战略发展产生重大的影响。拥有土地、资金便拥有强势竞争力的时代已过，现有房地产市场竞争更趋多样性、创意性、前瞻性，因此，准确地把握未来的发展潮流、开拓潜在的细分市场、掌握先进的节能技术成为目前及以后房企占据市场份额的重要手段。低碳产品与非低碳产品的差异成为房企建立竞争优势的重要途径。在残酷的竞争压力下，越来越多的房地产企业开始跳出行业的红海竞争，通过转型改变战略发展模式，从而寻求适合自己的低碳核心竞争力。

4.低碳技术的创新进步。低碳技术的创新进步，为房地产企业吸收、引进一流的技术提供了绝好的机会。越来越多的低碳技术被研发出来，开发商和消费者的使用成本在下降。同时，技术种类的增多也为开发商提供了更多的选择空间，开发商可以根据项目的定位、用户的特殊需要灵活地选用和搭配，这样不仅丰富了低碳地产的概念，同时给消费者也带来了一个全新的低碳体验。

二、结论

我国现有430亿平方米建筑，只有4%左右采取了节能措施，寻求探索低碳、环境友好的经济增长发展模式尤为紧迫和重要。但在目前低碳地产的开发过程中，开发商存在一种低碳地产要走“贵族化”路线的观念，所以在引导支持房地产业转型的过程中，制定合理的激励体系，激发开发商转型的动力，已成为目前政府的首要任务。只有当两者形成良好的互动机制，政策更加科学，房企的竞争力得到提升，消费者的需求得到满足，低碳发展才能落到实处，各个参与方的利益才会实现最大化。

作者：侯盼龙单位：华东师范大学商学院