房地产市场危机正式制度管理研究

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编者按：本论文主要从问题的提出信用，即信守承诺，说到做到，是一个人、一个组织的品行，也是整个社会的道德观；房地产市场信用危机的根源等进行讲述，包括了非正式约束软化、正式约束缺乏、实施机制不健全判断一个制度是否有效，除了看它是否完善以外，更主要的是看这个制度的实施机制是否健全等，具体资料请见：

论文关键词：房地产市场信用危机正式制度非正式制度

论文摘要：中国目前正处于由计划经济向市场经济转型时期，新旧体制的摩擦和各种社会经济矛盾日渐凸显，其中，信用危机尤其是关乎百姓生活的房地产市场中的信用危机已成为中国现阶段备受关注的社会经济问题。从新制度经济学的视角出发对这一现象进行分析，认为中国房地产市场信用危机主要根源于正式制度约束软化、非正式制度约束缺失、制度实施机制不健全等。

一、问题的提出信用，即信守承诺，说到做到，是一个人、一个组织的品行，也是整个社会的道德观

信用起源于交易的需要，交易越发达，信用越重要。市场经济是一种信用经济，但是近些年来我国经济活动中不讲信用、违规、违约、违法现象呈现出有增无减的态势。这其中又以房地产市场领域表现较为突出。

首先，信息垄断是开发商和中介的惯用手段。信息不对称在市场经济中司空见惯，在中国的房地产市场尤为严重。相关媒体受利益驱动，不加审核与鉴别地为房地产开发商与房地产中介大作广告，甚至推出了一些名不副实的所谓房地产排行榜，严重误导了普通消费者。

其次，房屋销售中的“隐蔽行为”、“隐蔽知识”让人防不胜防。在现实经济生活中，它们经常是作为两类不同的非对称信息糅合在一起出现。例如，开发商为建好房子选择了怎样的建筑承包商、监理公司、装修公司是购房者不清楚的，这是隐蔽知识问题；开发商、建筑承包商、监理公司、装修公司为建好房子又是否共同努力工作，这是隐蔽行为问题。无论是房屋一级市场还是二级市场，开发商和中介都在购房者面前表现得空前的团结和行为统一，这是购房者所无法明确了解的。例如，明明是销售手续不全的房子却也堂而皇之地参加房展，还带着顾客来售楼处交定金甚至全款以缓解其资金不足的困境；明明是销售情况不好的房子却也在楼盘销售表上贴满了代表已售出的小红旗，而且都是户型好、位置佳的房子，给看楼者以供不应求的假象；更有甚者，有的开发商极力控制房屋销售的各个环节，等到房价大涨了，“典藏”房源才开始正式限量发售。

最后，房地产的暗箱操作现象，从大的方面概括起来主要集中在土地和规划指标上。据国土资源部执法监察局统计，2003年全国共发现各类土地违法行为17．8万件，立案查处12．8万件，涉及土地面积5．59万公顷，其中耕地2．84万公顷。在这些违法违规案件中比较常见的手段有：擅自更改土地用途、肆意更改规划指标(例如更改容积率)等等。最近，“房产假按揭”案件在北京的公开审理又进一步暴露了房地产市场的信用危机。“假按揭”是开发商、放贷银行和律师事务所三方之间的合谋，开发商假借他人个人信息，炮制虚假购房交易。他们或是威逼利诱公司员工，使其提供身份证、签名个人信息，或是利用其亲朋好友关系，甚至有偿购买“业主”信息。“假按揭”成了开发商的一种融资渠道，而带来的副产品就是“炒高房价”。

综上所述，中国房地产市场的信用危机已经到了极其严重的程度，如果不加以控制和解决，将直接影响到我国经济和社会的和谐、稳定与发展。以下，笔者从新制度经济学的层面进一步剖析该问题，尝试找到问题的根源。

二、房地产市场信用危机的根源

新制度经济学家认为，制度是一种社会游戏规则，通过提供一系列规则界定人们的选择空间，约束人们之间的相互关系，从而减少环境中的不确定性，减少交易费用，保护产权，促进生产性活动，实现资源最优配置。制度提供的一系列规则由社会认可的非正式约束、国家规定的正式约束和实施机制所构成。从房地产市场的信用危机来看，这三个方面都出现了问题。

(一)非正式约束软化

非正式约束主要包括价值信念、伦理规范、道德观念、风俗习惯、意识形态、文化传统等因素。其中，意识形态处于核心地位。因为它不仅可以蕴涵价值观念、伦理规范、道德观念和风俗习惯，还可以在形式上构成某种正式制度安排的“先验”模式。对于一个民族或国家来说，取得优势地位的意识形态可以以“指导思想”的形式构成正式制度安排(或正式约束)的“理论基础”和最高准则。但是，我们不能忽视文化传统对正式约束的巨大影响，因为同一种正式约束在经过不同的文化传统的浸染后往往带有不同的色彩。故此，笔者将简要分析意识形态和文化传统对中国房地产市场信用的影响。

首先，意识形态混乱。在新制度经济学家看来，意识形态是能产生极大外部效果的人力资本。“好”的、合乎义理的意识形态能降低社会运行的费用，减少违规或“搭便车”的可能性，淡化机会主义行为。目前，我国许多人的意识形态受到经济环境、西方文化等诸多因素的影响而发生混乱，“一致向钱看”的思想腐蚀着人们的灵魂。在金钱面前，个人忘记了“仁义礼智信”，企业忘记了自己的社会责任、社会义务。所以，在利润至上的今天，中国许多房地产企业玩弄各种手段、权术欺骗消费者以获取超额利润也就不足为奇了。要改变目前这种状况，就必须通过提高政府向意识形态的教育投资来提高个人意识形态的资本积累，从而树立个人正确的价值观、世界观。

其次，信用文化缺失。信用是一种价值观，它根源于文化和历史传统。有的学者认为，中国传统文化中关于信用的观点是矛盾的、不明确的、不够与时俱进。这主要表现在3个方面：

第一，讲信用是有等级区别的。讲信用是对普通民众的要求，不守信用则是统治阶级的特权。成大事者必当不择手段的观念在当前还是根深蒂固的。

第二，讲信用是根据自己与别人的远近亲疏来决定的，信用的强弱也有不同。传统信用文化主要是围绕着君臣、父子、夫妻、兄弟和朋友之间展开的，只对人不对事，其信用是有限的，这大概与中国人是以家庭为中心的生活方式有关。第三，中国传统的信用观是一种道德的要求和伦理的自律，具有明显的非功利主义性质，完全依靠个人的修行来约束(是一种内在约束)，这与现代市场经济中的互利双赢、依靠正式制度的约束(是一种外在约束)的信用观是背道而驰的。与发达国家相比，中国的市场经济是以关系型经济为主，关系经济(或者说是一种文化)与信用在很大程度上是矛盾的。因为，关系经济中所包含的人情式交易是原始的一种交易方式，交易双方信息透明、全面，交易结果确定可预测，交易费用低甚至为零，但是它的交易范围是极其狭小的，完全满足不了市场经济的规模化大生产、专业化分工的需求。在这样一个缺乏法律性规范而人情高于一切的社会里，谋略成为人们处理人与人之间相互关系的基本手段。人情与谋略制约了社会的制度创新，同时，也使中国缺乏一种促进商品经济产生和发展的文化氛围。人情往往使等价交换、价值规律失效，使法律、制度、契约、信用失灵，从而使信用、合约的经济关系难以形成。

(二)正式约束缺乏

制度经济学家道格拉斯·诺思最先将制度进一步划分为正式约束和非正式约束。他认为，正式约束包括政治(及司法)约束、经济约束和合约。这些约束可以作如下排序：从宪法到成文法与普通法，再到明确的细则，最终到确定制约的单个合约，从一般规则到特定的说明书。政治约束可广义地定义为政治团体的等级结构，以及它的基本决策结构和支配议事日程的明晰特征；经济约束用于界定产权，即关于财产使用，从中获取收入的权利束，以及转让一种资产或资源的能力；合约则包含着对一个交换中一个具体决议的特定条款。新制度经济学家一般认为，产权制度是制度集合中最基本、最重要的制度，并且从各自的不同角度给予产权不同的界定，其中，有两点基本是认同的，即产权是一组激励和约束人的行为的权利束；产权是一组人与人之间的合约关系。产权的一个主要功能是引导人们实现将外部性内在化的激励。产权界定不清是产生“外部性”和“搭便车”的主要根源。

从深层次看，当前中国出现信用危机的一个重要原因是产权的缺乏、不到位和不明确。在中国，许多交易(尤其是大量公有制企业参与的交易中)主体可以不负责任地决策(透支信用无所谓)，或者缺乏连续性(如承包期到了)。没有产权的约束是不可能建立社会信用的。对此，经济学家张维迎认为，产权的基本功能是给人们提供一个追求长期利益的稳定预期和重复博弈的规则。中国企业不讲信誉的根本原因在于企业的产权不清。产权不清，人们就无需对自己的行为承担责任，也不可能从企业的信誉获利，自然就没有必要讲信誉。他认为，产权是社会的道德基础，无恒产者无恒心，无恒心者无信用，毁坏了信誉的产权基础，限制了自由竞争，必然导致市场秩序的混乱，坑蒙拐骗盛行。_7郑也夫也认为，有恒产者有恒心，有十足的产权后，这个产业是自己的，他会爱惜声誉。相反，产权不明确，就会追求短期效益，捞一把就走，这样就会产生很多欺诈行为。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度改革从此拉开大幕。到2006年为止，短短的8年期间，中央对房价和房地产市场的一次又一次调控，不断出台相关的政策、法规，可是规范房地产市场的正式约束漏洞还很多，这给开发商及相关的利益集团以可乘之机。目前，中国亟须相关的细则来堵住这些漏洞。例如，对房地产市场的监管不严，有必要将相关的权力部门与执行、监督部门分开，使权力和利益相互制衡，这样就有效地避免了执行受上级主管的制约而导致的欺瞒、官商勾结、寻租等问题。对于不断出现的新问题(譬如房产假按揭、偷漏税、虚报利润等)也要有不断创新的制度来加以约束，特别是完善的城市土地产权制度。经济体制改革以来，城市土地产权制度正在发生深刻的制度变迁，由土地产权行政化制度向土地产权市场化制度转变，尤其是最近几年，中国国内的经营性土地出让方式发生了根本性变革，从协议出让、批租改为公开的“招、拍、挂”。但是，土地产权并未真正界定清楚，产权关系混乱。城市土地所有权没有明确的法人代表，中央和地方的土地财产产权关系界定不清。城市土地产权分配缺乏正式的法律形式，土地产权没有完善的法律保障。这就给部分房地产开发商以可乘之机，大肆赚取短期暴利的同时而置自身信誉于脑后。其实，这并非是城市土地产权市场化造成的，而是城市土地产权市场化不充分、不规范的必然结果。严峻的现实告诉我们，必须按照现代市场经济的要求。全面推进城市土地产权制度变迁，建立健全与现代市场经济体制相适应的城市土地产权制度。

(三)实施机制不健全判断一个制度是否有效，除了看它是否完善以外，更主要的是看这个制度的实施机制是否健全。离开了实施机制，任何制度尤其是正式规则就形同虚设。在新制度经济学家看来，在经济活动的复杂交换中，交换品具有许多有价值的特征，衡量成本很高，实施不可能自动进行，欺骗、违约行为会阻碍复杂交换的出现，因此必须建立制度为合作者提供足够的信息，监测对契约的偏离，通过强制性的措施保证契约的实施。

检验一个国家的制度实施是否有效(或具有强制性)，主要看违约成本的高低。强有力的实施机制将使违约成本极高，从而使任何违约行为都变得不划算，即违约成本大于违约收益。经济学家分析表明，当某人从事的违约行为或违法行为的预期效用超过将时间及另外的资源用于从事其他活动所带来的效用时，此人便会选择违约。这样看来，中国的部分房地产开发商目无法纪、欺瞒消费者的主要根源就在于他们的违约成本远远小于违约收益，就在于我们经济活动中对交易主体约束的软化，尤其是对那些违规者的制度(包括法律制度)约束过于软化，实施机制不强。要知道，在许多发达国家或地区，企业或个人如果失信，信用等级就会降低，生产、生活处处受限制，在社会中没有立足之地，相比之下，中国的法律还是比较“宽容”的。

三、结语

通过以上对房地产市场信用危机根源的分析，我们不难看出，建立适应中国社会主义市场经济体制需要的信用体系必须从改革其核心的产权制度和文化观念入手。值得注意的是，从变革的速度来看，正式约束(包括产权制度)可以在一夜之间发生变化，而非正式约束(包括意识形态、文化观念)的改变却是长期的过程。所以，创建具有中国特色信用制度体系的过程必定是一个漫长过程。