房地产业融资风险策略研究
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编者按：本论文主要从我国房地产融资存在的主要问题；防范房地产融资风险的宏观对策；防范房地产融资风险的微观对策等进行讲述，包括了融资结构单一，直接融资比重较小，开发资金仍以银行贷款为主、上市融资的难度大、法律法规不健全，影响融资渠道的拓展、积极创造有利于房地产企业融资的制度环境、政府应加强对中介机构的监督等，具体资料请见：
摘要：随着我国经济的发展和房地产行业的不断活跃，防范房地产业的融资风险尤为重要。本文在分析我国房地产融资存在的主要问题基础上，从宏观和微观方面提出了防范房地产融资风险的对策。希望本文的研究能够对我国房地产业的健康做有益的探讨。
关键词：房地产业;融资风险;对策
一、我国房地产融资存在的主要问题
现阶段，我国房地产企业也从过去主要依靠银行贷款，逐渐转向房地产信托、上市、海外融资、企业债券、股权融资等多种途径。然而，对于为数众多的中小房地产开发企业而言，因为其在资产规模、企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定的缺陷，银行考虑贷款的安全性等因素通常难以通过对中小房地产开发企业的贷款评审，而上市融资也非中小企业可以奢求，对于其他融资方式也面临类似情况。目前，我国房地产企业融资存在的主要问题如下：
1.融资结构单一，直接融资比重较小，开发资金仍以银行贷款为主
目前，来源于银行的资金往往占房地产企业资金的60%以上，有些企业甚至达到80%。中国房地产开发企业的资金除了少量自有资金，绝大部分都来自于银行贷款。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。
2.上市融资的难度大
股权融资的问题在于房地产开发企业不易达到上市的标准。一般开发商是不太愿意别的投资者控制企业的，对于股权融资都愿意上市融资，这样企业和项目的控制权会控制在自己手里，但是上市的条件又比较高，一般公司很难达到条件，这也是房地产公司上市较少的原因之一。
3.法律法规不健全，影响融资渠道的拓展
相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
二、防范房地产融资风险的宏观对策（政府方面）
1.积极创造有利于房地产企业融资的制度环境
(1)加快完善房地产金融立法。我们都知道，相关法律、法规制度的不完善及空位，是我国房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场，因此，房地产金融立法应从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
(2)建立健全政府支持体系。房地产金融是一个具有极大风险的金融领域，必须设定一种有效的机制和相应的制度安排，政府支持体系至关重要。要促进房地产业健康发展，避免融资风险，离不开一个健全的政府支持体系。美国房地产证券市场发达的原因之一是存在一个强有力的政府支持体系，一方面两家政府担保机构，共同支持抵押市场活动；另一方面优惠的税收政策，特别是房地产投资信托法人税的豁免，极大的激发了投资者的积极性。法律法规的大力支持为REITs发展提供了良好的外部环境，每当REITs面临重大困境时，美国政府都会通过出台新的税收改革法案来帮助REITs健康发展。
2.政府应加强对中介机构的监督
美国的信用危机告诫我们，信用中介机构必须坚持独立、客观、公正的基本原则，保证中介机构的独立性，对整个信用行业乃至整个市场经济的健康发展都是至关重要的。同样，在我国也有一部分经营效益差的房地产企业为了筹得足够的资金，和信用机构联合起来，制造虚假的财务数据，来获得贷款。因此，在建立我国信用体系中，要加强政府对信用中介服务机构的监督和管理，从法制上加大对中介违规的处罚力度，同时加强对中介机构的社会舆论监督，建立中介机构的信用记录档案，定期公布，从而保证中介机构的公正性和独立性，这样才能更好的避免房地产企业融资风险地出现。
三、防范房地产融资风险的微观对策（房地产企业方面）
1.要理性融资，确定合理的融资规模
企业融资规模要量力而行，由于企业融资要付出成本的，是要偿还的，资金的使用是有风险的，违规的代价更是惨痛的，因此企业在筹集资金时，首先要确定企业的融资规模。筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策之初，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资规模。
房地产企业还要考虑选择最佳融资机会、最低融资成本、最佳融资期限，同时，应尽可能在保持企业的控制权同时，寻求最佳融资结构，只有这样，才可能真正地防范融资风险、控制融资风险，企业才能最终走向健康发展之路。
2.拓宽融资渠道，实现企业融资方式多元化
针对房地产融资的种种问题，笔者以为我国的房地产企业应当积极拓宽融资渠道，走融资方式多样化的道路。
从国外实践看，发达国家的房地产金融市场十分发达，房地产企业融资方式大致可分为：银行贷款融资、上市融资、抵押融资、债券融资、房地产产业基金融资、房地产信托融资等。从世界范围看融资方式都经历了财政、信贷、证券三种基本融资方式的演变过程，第一种是低效率的财政融资；第二种是中效率的信贷融资，这是目前中国房地产企业的主要融资方式；第三种是高效率的证券融资方式，进行资本运作。世界金融业中融资方式同样也经历了由间接融资向直接融资发展，直到现在融资渠道多样化的过程。
我国企业现有的融资渠道是属于以中效率信贷融资，银行间接融资方式为主，并高度依赖银行。目前我国的融资渠道正处于由间接融资向直接融资的转变时期，即由银行信贷融资向信托融资、基金融资、上市融资、债券融资等多种融资渠道过渡时期。中共十六大三中全会报告中，第一次把银行、证券、保险和信托作为金融四大支柱产业一并提出，这为我国房地产企业走融资渠道多样化之路提供了政策上的可行性，同时“121号”文件出台也使房地产企业面临严峻的融资现实，因此，对房地产企业来说，实现融资渠道多样化是非常必要的。房地产企业应抓准时机结合实际情况，大胆寻求融资方式上的突破，只有努力拓宽房地产融资渠道，尽可能实现融资渠道多样化，为企业的发展壮大找到强有力的资金支持，才有可能在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。
3.房地产企业要提高自身的竞争力
对于房地产企业而言，要实现融资方式多元化并不是一蹴而就的事情，需要房地产企业、政府、和金融机构的共同努力，因此，这就要求房地产开发商应该提高综合实力，规范运作的房地产项目，采取科学的融资策略，并适时把握战略性的资本运作。因此，对于房地产企业来说，首先练好内功是关键，在新的形势下，房地产企业应提高综合实力，诚信经营，毕竟，要融资，必须首先具备融资的实力。在未来的时期，房地产市场的竞争将是实力的竞争，房地产企业若想在竞争中生存和发展，就应该迎接市场的变化，力争将企业做大做强，提高综合实力，逐步走上规模化、专业化、品牌化之路。同样，企业的规模化进而会带来运营成本的下降，获取土地和市场份额的提高等优势。任何资金都讲究效益原则，竞争力强的房地产企业和运作规范、市场前景看好的项目永远是各类金融机构竞相追逐的对象。总之，房地产企业要想筹得资金，要想融资创新，就要在行业中提高综合实力，具有竞争力。
4.中小房地产企业融资的方法
相对于大型房地产企业而言，中小房地产企业面临的资金压力更紧迫，为了解决和缓解资金压力，除了银行贷款外，更要积极采取容易实现的融资方法，主要包括以下两种：
(1)寻求与大公司合作。这种方法，既能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难;又可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。因此，只要合作能够成功，对中小企业来讲是条比较好的融资捷径。
(2)寻求民间资金。目前有相当一部分民营企业手中掌握着较多的资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但是因为专业知识和经验不足，畏缩不前。因此，这也是中小房地产企业筹措资金的良好途径。
