住宅性能评估方式

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编者按：本论文主要从住宅性能认定的概念；住宅性能认定制度；价值工程在住宅性能认定中的应用等进行讲述，包括了价值工程的定义、价值工程的中心思想、提高产品价值的具体方式与思路、价值工程是一个系统工程，它的广泛应用不仅可以改善房地产企业经营状况、对住宅而言，成本可以用建安成本来表达等，具体资料请见：

【摘要】住宅性能认定是中国的住宅产业现代化系统工程的重要组成部分。在技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系中，性能认定体系是整个大系统的核心。在新的《住宅性能评定技术标准》尚未颁布之前，有必要对住宅性能的认定方法进行探讨。

【关键词】住宅性能认定制度价值工程思路

一、住宅性能认定的概念

商品住宅性能认定是指按照国家的商品住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定委员会的确定，授予相应级别证书和认定标志。性能认定将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五个方面来评审：适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性，其中又细分了多项指标，能够对住宅做一个较为科学的、完整全面的同时又是公正的评价。A级住宅应符合节约能源、资源，保护环境的可持续发展原则。一旦得到性能认定标志的住宅就说明这个项目是在这一档次中性能品质优良的住宅。

国务院办公厅“关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见”的标志着我国住宅性能认定制度的确立。文件明确指出要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系”。建设部“关于印发《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的通知”，进一步确定了住宅性能认定制度的宗旨、组织机构、工作程序等运作机制。在建设部的“建设事业‘十五’计划纲要”中，也把住宅性能认定作为住宅产业需要继续建设的五大体系之一。住宅性能认定制度的根本任务是提高住宅的品质和质量，以促进住房消费，拉动经济增长。

二、住宅性能认定制度

由于住宅性能认定在我国是一项开创性的工作，作为制订标准的过渡措施，1999年下半年，建设部住宅产业化办公室编制了《商品住宅性能评定方法和指标体系》供试行时采用。截至目前，全国各地已有182个小区通过了住宅性能预审，其中44个小区通过终审并由建设部向全国公告。在总结《商品住宅性能评定方法和指标体系》试行经验的基础上，从2002年开始，建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学研究院等单位正式开始了标准的起草工作。2003年8月12日颁布的国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：“完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。”2004年12月13日至14日，建设部在北京召开了《住宅性能评定技术标准》审查会。根据审查意见，2005年1月形成了报批稿，准备与新编《住宅建筑规范》同时颁布执行。

三、价值工程在住宅性能认定中的应用

中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文指出，推进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，包括5个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系，其中性能认定体系是整个大系统的核心。建设部有关领导多次指出，目前社会上出现的绿色住宅、生态住宅、健康住宅等概念，都是强调住宅性能的某些方面，建设部不提倡炒作各式各样的新概念，而要把其中合乎科学的内容纳入性能认定指标体系中来。采用什么方法对住宅性能进行认定是一个重要的问题。

1、价值工程的定义。价值工程又名价值分析，是二战以后发展起来的一种技术经济分析技术。它是节约能源，降低产品成本的有效方法，并以它实用、灵活和行之有效等特点引起了世界各国的重视。价值工程从它一诞生，就为企业、社会带来了巨大的经济效益。目前价值工程已广泛应用于产品设计、生产和使用、作业程序、工作方法和管理规程的改进等方面，带来的效益也难以用简单的数字来衡量。我国1978年正式引入，经过不懈努力，价值工程在我国迅速展开，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都取得了很大的进步。但在与房地产相关的产业中运用并不十分广泛。目前房地产开发成本不断上升，商品房价格居高不下，消费者苦不堪言。尤其是房地产新政实施以后，房地产开发商面临风险增大、经济效益下滑的窘境。因此，有必要应用价值工程的研究成果，对住宅性能进行科学分析，以降低最终的商品房成本，给消费者提供物美价廉的产品，提高房地产企业的经济效益。

2、价值工程的中心思想。价值是评价事物(产品)有益程度的尺度，或产品的一定功能（或效用）与获得这种功能所支出的费用（即成本）之比。对于用户（购房者）而言：价值V1=功能/费用（价格）；对于企业(房地产公司)而言：价值V2=收入/成本。因用户费用与生产者收入相等，上述两个等式可合并为：V2=（功能/成本）（1/V1）。从上式可以看出V1、V2成反比关系，有一定矛盾。企业如何提高产品的价值是价值工程所要研究的重要内容。具体到房地产开发而言，开发商采取提高价格(商品房价格)降低V1的办法来提高V2显然是行不通的。因为那要冒失掉市场的风险。比较稳妥的是从功能/成本这两个因素中去找出路。从上述分析可以得出如下公式：价值=功能/成本或V=F/C功能是指价值工程研究对象所具有的能够满足某种需求的一种属性，亦即某种特定效能、功用或效用。就住宅而言，功能即为住宅产品所表达出来的适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等。成本是指寿命周期成本，即产品在寿命周期内所花费的全部费用，包括产品生产成本的使用费用。对住宅而言，成本可以用建安成本来表达。对住宅进行价值分析，即确定住宅所实现的性能成本之比，它的大小可以反映住宅性能实现的经济性，我们可以利用这项指标来控制住宅建设成本，提高住宅设计质量，指导住宅价格等。价值工程的中心思想就是要求产品设计时在保证产品整体功能的前提下，尽量消除某些零部件的多余功能，以达到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（价值大）。

3、提高产品价值的具体方式与思路。首先，进行功能分类，把它分解为一级功能、二级功能、三级功能。对功能重要程度进行整理分析、比较评价，把重点放在功能与成本的对比上。一般来讲，住宅最基本的功能是起居功能，即给人以安身之处。其后是享受功能，即给人以安全、舒适、美观、娱乐等精神和物质上的享受。围绕住宅的上述功能，在应用价值工程进行功能分析时，就要弄清用户所要求的功能的侧重点，寻找实现功能的最低费用。在分析中应该多问几个为什么，比如：“这是干什么用的?”、“它的成本是多少?”、“它为什么需要，是否可以取消?”等等。以住户的要求和减少成本为准则，区分必要功能和不必要功能，而不是由设计和建设单位主观决定。找出多余功能或过剩功能后就应予以消除，只有这样才能使住户避免支付不必要的费用。近几年，在提高住宅的使用功能，合理分配功能空间方面有了很大改进，但当人们发现大居室有多余功能应进行消除后又转向了给客厅、卫生间、厨房增添过剩功能，有的客厅面积大到可以开舞厅和台球室，造成许多功能的不必要浪费。其次，在住宅本身的一级功能和二、三级功能中进行合理分配，计算合理比重，进一步分清功能主次。对于面向普通大众的住宅应从美观功能向实用功能转移，从次要功能向主要功能转移，以此体现以人为本、以人为核心的思想。再次，为了相对准确地计量和表达出住宅的性能，我们可以用量化的指标来表示。第一步，确定住宅的适用性、安全性、耐久性和环境性的评价得分，用DI表示；第二步，求出住宅的成本指数C,第三步，确定住宅的性能成本比指数FI=EI/C。最后，我们还可以结合住宅性能认定加强相关科研工作，总结出住宅达到各项性能指标所需的技术措施和标准构造作法。如屋面和墙体保温、隔热作法，楼板隔声作法，南方地区外墙防渗漏作法等等，为住宅良好性能的实现和认定工作提供技术支持和可靠保证。

总之，价值工程是一个系统工程，它的广泛应用不仅可以改善房地产企业经营状况，提高企业经济效益和社

会效益，更重要的是加强人们提高品质、节约资源的意识，使我国的经济更加高效的运行。