房地产分体流通经济

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古今中外的房地产都是连体流通的，房地产作为一个产业、一种资产的代名词，已经成为不容置疑的约定俗成的经济概念。而笔者认为，恰恰是房地产连体流通丢掉了中国特色，把社会主义的住宅市场变成了私人资本主义的房地产市场。在土地公有制的条件下，能够交易的只是土地的使用权，而不是土地的产权，房地产连体流通必然使土地变相私有化，瓜分公有土地是许多人购房置业的真正动机。我国目前价格飞速上涨的实际上是地产，而不是房产。只有房地产分体流通，才能大幅度降低住宅消费成本，从而确保广大工薪阶层都能租得起住宅，实现劳动力的正常再生产。土地批租是变相私有化

在市场经济条件下，土地作为经济资源也必然要资本化。但公有制土地的资本化只能采取租赁这种使用权转让的形式，只能实行年租制。而一次性缴纳50年或70年地租的所谓土地批租制度，实际上是用时间偷换了空间，转让的是土地的产权。土地开发商凭借土地证可以从银行抵押贷款，并可以获得49年或69年的级差地租，这足以说明他们已经获得了土地的产权。而只有按年收租，随着土地升值逐步提高地租的年租制，才能确保级差地租落到全民手中。

实践已经充分证明，土地批租制度已经成为我国经济社会的万恶之源。大多数贪官污吏和问题富豪都是这个制度的产物。土地批租使地方政府寅吃卯粮，把租当税用，侵犯了全民的产权和十几届政府的经营权；一年耗费了50到70年的地租，必然使国民经济的分配结构严重背离价值结构，挤压企业的工资和利润；土地批租使房地产不能不连体流通，大大提高了一次性交易的价格，扭曲了产业结构和居民的消费结构；而房地产的连体流通使房产的资本周转服从地产的周转，改变了房产的流通规律，必然抬高房租的价位，迫使人们不得不贷款买房；级差地租的私有化，使房地产成为稳定获得高额利润的投资领域，投资的欲望推动着价格的攀升，使任何调控措施都显得无能为力。

土地的变相私有化，使全民资产按要素分配的收益大部分落入私人手中，扭曲了中国特色，瓦解了时代已经积累的社会保障基金，使我国被迫走上私人资本主义的强制储蓄商业保险的道路。所谓中国特色的社会主义道路，就是中国的市场经济不需要经过漫长的私人资本主义阶段，一步到位进入社会主义历史阶段。而如果社会保障不能一步到位，社会主义就不能一步到位，那么私人资本主义就是不可跨越的历史阶段。这就是为什么近十多年人们满眼都是资本主义，看不到社会主义在哪里的根本原因。

如果绝对地租不当税用，级差地租不流失，660多个城市建成区土地每年的租金只用一半就可以充分满足社会保障开支，名副其实的社会主义市场经济制度起码在城市范围内早就建成了。有了充足的社会保障资金，用不了十年就可以化解民工潮，最多20年就可以转换大多数农民的社会身份，建立城乡一体化的统一的社会主义市场经济制度。可见，土地资本化是采取批租制还是年租制，绝不是技术路线的选择问题，而是两种社会制度的抉择问题。

对连体流通的善后措施

笔者建议中央政府痛下决心，立即停止土地批租政策，房地产分体流通，土地实行年租制，房产一次性交易价格只由房产的价值和供求关系来决定。房产的所有者按年向土地管理部门缴纳地租，按年向税务部门缴纳资产税。实行年租制和年税制之后的住宅供求均衡价格只相当于目前的三分之一左右。

房地产分体流通之后，在劳资关系正常的条件下，所有就业稳定的人都能租得起住宅，中等收入阶层都能买得起住宅，只有社会保障对象需要政府补贴房租。

只要解决了认识问题，上述改革并不难，问题是如何处理住宅商品化以来产权已经落入私人或企业手中的地产关系。笔者认为，只要摆脱既得利益集团的干扰，也不是什么难事。

首先，政府向房产业主们讲清楚，国有土地的产权是不能买卖的。在土地批租时业主们缴纳的是按当年租价计算的50年或70年的地租，获得的是使用权，不是产权。只要国家的土地规划不变，房产的产权不变，房产占用的土地可以永续使用，但原合同到期后必须按新制度逐年缴纳地租。

其次，地产的产权和使用权不能在使用者之间转让。如果使用者要放弃土地使用权，必须直接退还给所有者代表，即政府的土地管理部门，提前退还的可以获得地租余额。这就是说，国有土地的使用权只能在所有者和使用者之间流通，不允许在使用者之间流通，地租只能归全民所有，任何个人、企业和集团不得靠土地获得收入。这种流通体制才完全符合市场经济按要素分配的原则，而目前的批租制度则侵犯了全民的产权，破坏了市场经济按要素分配的原则。

第三，房产单体流通，同土地以外的其他资本品和消费品一样，租、售的市场行为与政府无关。但从房产成交之日起原业主的地产租赁合同视同终结，政府退还地租余额，由政府地产管理部门评估交易当下的地租价格，向新业主逐年收缴。实行这个措施后，在理论上可以认为房产交易价格中不再包括地产因素，在实际上是否包括地产因素要看交易双方博弈的结果，政府对此没有必要介入。即使房产价格中包括了地产因素也不可能太大，可以视作过去决策失误的成本，处理遗留问题不妨超然一点。

土地管理部门要当好地主

首先，必须明确国有土地只有一个地主，即国有土地管理部门，任何机构、企业和个人占用城市建成区的土地都必须逐年向管理部门缴纳地租。机关事业单位、学校和军队也必须按市场价格向土地管理部门缴纳地租，任何部门和单位都不能享受减免地租的权利。这就基本上杜绝了利用国有土地为本单位或小集团谋利的寻租行为，有利于提高土地的利用率。

第二，地租是国有资产的收益，不是财政收入，地租的使用不能纳入一般财政预算。政府动用地租必须经人大特殊批准。笔者认为，我国国有土地的地租主要应该用于社会保障开支，部分建成区土地的地租可以用于非建成区土地出租前的开发。

第三，无论是建成区土地还是新开发的土地，搬迁工作都是土地管理部门的业务，与房产开发建筑商无关。土地管理部门只要是按期收回土地，搬迁费用应该由房产主负责；如果政府改变土地规划，提前让房产主搬迁，必须与房产主协商搬迁条件。因此，政府的土地规划必须严谨精细，不能轻易变动。

鉴于我国正处于城市化高潮期，政府有关部门的规划思想还不成熟，土地出租规模不宜过大，租期不宜过长。当前也必须防止规模过小、租期过短的现象发生。符合原规划的建筑物搬迁费用即使由政府负责补偿，也不应该允许低于正常折旧期就强制拆迁的现象发生。今后，对非临时性建筑物都应该提倡50年不落后、100年不后悔的设计精神，所占用土地的可租期一般不应该低于70年。

房地产分体流通之后，从制度上杜绝了靠土地发财的可能，囤积、倒卖地皮、地产泡沫等现象就进入了历史博物馆；土地使用权不能成为向银行贷款的凭借，开发商队伍必然要重新洗牌，淘汰一大批寄生虫，将大大降低我国的建设成本，显著提高我国的资产质量；年租制可以大幅度降低大多数居民住宅的消费成本和企业的工资成本，使我国可以比较容易地处理好房租和工资的关系，在劳动力正常再生产条件下，长期保持强劲的国际竞争力；在房地产分体流通的条件下，大多数人将会选择租赁消费模式，更多的房产可以同时显现消费品和资本品的双重属性，年年月月的房租现金流可以大大提高资产的流动性，这对我国的消费结构和产业结构都将产生积极影响。