房地产泡沫金融

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[摘要]:房地产行业的一个最重要的特点是与金融业天然的密切联系，这主要是由房地产业的投资规模决定的。如果不通过融资，房地产很难做出规模；而一旦房地产进行了某种形式的融资，开发商和投资者就共同承担了风险。融资越大，上面所说的负反馈效应就越大。而如果融资渠道单一，风险就会很集中。尤其是当房地产主要是通过银行贷款时，一般情况下会以房地产作为抵押，这种融资方式会进一步放大风险：房地产价格越高，开发商的账面资产值就越高，则其还款能力越强；银行的资产负债组合中的价值也越高，也就有能力、也有意愿借款出去，包括开发贷款和住房按揭贷款，两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中，一旦房地产价格下跌，上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环：随着开发商的资产贬值，银行的资产亦随之贬值，经营风险增加，银行会紧缩贷款（包括开发商和住户的抵押贷款），需求进一步不足，价格进一步走低。

世界各地在其经济发展过程中几乎都出现过房地产泡沫，为此，各国专家们对房地产泡沫的成因、过程和影响，特别是房地产与金融市场的联动关系做了大量深入的研究。

研究表明，风险比较高是房地产行业天然的特点。房地产行业建设周期长，而且受土地市场严格约束，所以供给的调整相对缺乏弹性。当房地产价格趋高时，会刺激供给方的投资，但是，房产建成时的市场形势可能和投入时差异很大。如果此时市场价格已经趋降，那么供给的增加会进一步拉动价格向下，形成负反馈。经验表明，供给方很难对将来的市场作准确的判断，甚至当前的信息也往往难以准确、及时地获取。原因在于房地产的供给与其他行业产品不同，异质性很强，有地域性的差异和资本结构的差异；另外，房地产不存在中心交易市场，交易相对不频繁，交易成本高；价格是由双边谈判决定的，缺乏可用的信息和透明度。另外一个风险在于，房地产市场并没有像股票市场一样完备对冲，如远期和沽空机制，缺少短期套利手段来避免长期的风险。

房地产行业的另外一个最重要的特点是与金融业天然的密切联系，这主要是由房地产业的投资规模决定的。如果不通过融资，房地产很难做出规模；而一旦房地产进行了某种形式的融资，开发商和投资者就共同承担了风险。融资越大，上面所说的负反馈效应就越大。而如果融资渠道单一，风险就会很集中。尤其是当房地产主要是通过银行贷款时，一般情况下会以房地产作为抵押，这种融资方式会进一步放大风险：房地产价格越高，开发商的账面资产值就越高，则其还款能力越强；银行的资产负债组合中的价值也越高，也就有能力、也有意愿借款出去，包括开发贷款和住房按揭贷款，两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中，一旦房地产价格下跌，上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环：随着开发商的资产贬值，银行的资产亦随之贬值，经营风险增加，银行会紧缩贷款（包括开发商和住户的抵押贷款），需求进一步不足，价格进一步走低。

所以，据此推论，如果房地产市场出现过热问题，一定是出在两个环节：1．开发商对市场的预测及开发的项目失误（即没有看住市场）；2银行向这样的项目贷了款（即没有看住自己的钱）。以往房地产市场出现问题时的表征一般如下：房地产价格在短短数年内急速上涨，然后在某个顶点开始更加急速地滑落。而在此之前银行资产已过度向房地产行业集中，从而造成银行资产组合中房地产资产比例及抵押贷款比率过高。另外，对房地产开发商、建筑公司以及对与房地产有关的非银行金融机构的融资都很宽松也对市场起到了推波助澜的作用，但资金链条最后还是上溯到银行系统。毫无疑问的结论是，过度集中会带来较高的风险。

现在的问题是，为什么会有过度集中？深入的研究表明，原因主要如下：

----房地产周期比较长容易造成危险的短视。而市场畅旺，特别是房地产价格持续多年上升后，房地产贷款的回报和还款记录非常好，会使人产生一种错觉，即市场会继续向好。另外价格上升，使得贷款额／价值之比下降。风险被低估的同时，风险管理的力度就会减弱。

----房地产市场的不完全信息及缺乏相应的分析系统，精确计算房地产项目的贴现值，要有赖于租金、贴现率、预期通货膨胀、贬值损失和空置率等指标，但这些指标不容易得到的同时，也不容易证实。而且，只要抵押品的“价值”超过贷款额，银行就不会注意项目的细节。但如果房地产价格出现大幅下降，极可能造成抵押品价值低于贷款额，从经济角度来看，借款者可能因此不还钱。另外银行借给非房地产系统的贷款（以房地产抵押），也会从另一个侧面造成对房地产的过度贷款。

----不当激励或者道德风险。客观上说，由于许多开发商在自有资金率很低的情况下，主要是依靠高杠杆式的融资来进行项目开发，加上信息不对称的普遍存在，实际上开发商通过银行借款的风险比通过股市募资的风险要高，但最终这种风险会转嫁到银行。

----有时是由于扩张性的货币政策所致，或者是过多的外来资本注入，这两种情形在亚洲地区较普遍存在。

各国的经验也证实确实出现过这样的局面。那么，房地产将是成为人人避之不及的生意了吗？其实，房地产开发风险高并不表明开发商无钱可赚，融资则开发商和投资者共担风险，这更是普天下投资的应有之义。只要开发商看准项目，银行作好风险控制，房地产投资本无可厚非。在一个正常的市场中，这种投资就会控制在一个安全水平之上；如果再可以通过股市或者债市等多种途径融资，风险会更小。

所以，如果整个房地产行业和金融体系都出现危机，则肯定是出自系统性的原因，而且不会仅仅来自房地产方面。换一种说法，单纯就金融体系来说，可能本身就存在着问题。比如在资本市场上其他融资方式并不发达的情况下，金融系统的激励不当，而相应的管理尤其是风险管理机制又缺乏有效约束，就容易使风险过度集中在银行体系。而北欧、西班牙等国家则一方面伴随着国家金融自由化和放松管制，出现大量非银行金融机构，融资方式也层出不穷（但是都集中在房地产抵押贷款，而且这些资金最终来自银行），另一方面这些国家此前房地产的记录和经济形势非常乐观。两者结合，导致信贷过度向房地产集中和最终出现房地产危机。