高房价利益管理

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摘要:房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域,房价过高已是不争的事实,集团利益决定着房价走势,高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉,有利于房地产市场政策的制订和实施。

关键词:高房价;集团利益房价走势;宏观策略

一、高房价下的房地产开发商利益分析

房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺”业态,有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2003年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下,更加有利于开发商结成利益联盟。2004年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格(许经勇、马原,2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。

二、高房价下非金融相关产业利益分析

伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场紧密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点,具有明显的正向相关性(郭贵祥,2005)。受到收入分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响,形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景,在这种背景下,房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨,甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的,甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性,房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控,二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。

三、高房价下相关金融产业部门利益分析

银行不是房地产,房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象,是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果,纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖,致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题,这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则,但在有计划的市场经济条件下,国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失,充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上,房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的,特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上,上述现象中的“炒作套利”是默认的,后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向性要求。

四、高房价下相关政府部门的利益分析

政府机构作为公益部门,除非具有引导产业、扶持产业的必要,不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益,通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求,使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的,土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地),房地产税也是归政府支配的,因而地方政府对发展房地产的积极性很高,地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原,2005)。央行在2005年5月的《2004年中国区域金融运行报告》中指出,最近几年来,上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元,房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占该地方财政收入的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性,它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时,提倡、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨,由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降,甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动,特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响,当部门利益受到影响而必须割舍时,利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用,整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。

五、高房价下消费者的利益分析

房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者,也是房地产市场各项费用的最终承担者,房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”,可能是实际利益也可能是名义利益,其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说,得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作,因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为,有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益,房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务,房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利,间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合,消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄,作为房地产市场中的弱势群体,在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例,力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小,甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求,自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的,但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下,消费需求表现较多的是购买力的最终决定,特别是当今现实状况,在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下,即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源,相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要,放弃百姓利益而与开发商的相互应和,共同抬高房价、虚涨房市价格的做法,是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的,是一种对百姓利益不负责任的行为。

六、房价走势与对策

从上述看,除去房屋潜在的购买者,再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背,很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来,多次的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件,房价的理性回落不太现实,其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足,银行买单”的情形下,房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飙升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持,房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险,并能得到较为高额的投资回报,利益集团的涨价行为便不会停止,消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨,集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限,超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中,既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响,应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是,限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少,通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅,提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法,利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群,抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费,对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款,对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套,是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例,特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。

[参考文献]

[1]许经勇.马原.当前房地产价格走势与宏观调控策略选择【J】.经济学家,2005,(5):79-84

[2]郭贵祥.基于房地产商品自身特点的市场运行风险分析【J】.商业时代,2005,(11):48-65.