房产价格上涨影响因素

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编者按：本论文主要从青岛房产价格上涨的成因；对策分析等进行讲述，包括了土地交易价格继续上升、市区南北地区房价上涨较大、二手房市场需求旺盛、利用土地政策、土地市场化是市场经济发展的规律，实行土地招标拍卖挂牌是我国土地市场化改革的必然趋势等，具体资料请见：

摘要：近几年来，青岛市房地产业发展迅猛，对青岛社会经济发展产生了巨大影响。青岛市房产价格上涨的原因主要是：土地交易价格继续上升，市区南北地区房价上涨较快，二手房市场需求旺盛。针对青岛市房产价格上涨过快的状况，应该采取以下措施加以控制：加大金融调控力度，加大税收调控力度，充分利用土地政策，增加供给和遏制投资、投机，取消房屋预售制度，切断房地产商靠预售款项开发的后路，大力推进经济适用房建设，将其纳入地方政府政绩考核的重要内容。

关键词：青岛；房产价格；上涨

近几年来，房地产业的迅猛发展，对青岛社会经济发展产生了巨大影响。居民收入水平不断提高和城市化进程逐渐加快，以及旧城改造力度的进一步加大，都为房地产业的发展注入了新的活力。青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间，价格上涨幅度很大，房地产价格涨幅在全国排名前列，与杭州、宁波等城市接近。目前市场置业投资存在一定的投机行为，特别是住宅物业二手交易中的二次交易量过高，租赁市场没有同步发育，过多的“炒房”投机行为和不完善的租售市场使住宅物业存在较大的泡沫隐患。

从市场来看，推向市场的房子并不少，但依然有很多市民买不到房子，同时，也有许多房子长时间销售不出去。造成这种现象的一个根本的原因是房子本身性价比相差太大的问题。目前的房地产市场上许多房屋存在户型过大、总价过高、位置偏远、配套不完善等种种原因，因此，真正能够满足普通市民购买需求的房子并不是很多，可以说，市场上真正的“好房子”依然很少。近几年来，青岛市房地产价格呈现持续走高的态势。

一、青岛房产价格上涨的成因

（一）土地交易价格继续上升

2005年青岛市房地产市场依然火爆，使地产市场供不应求局面日渐趋紧。近几年来，随着青岛市市区土地的不断开发利用，可开发土地日渐减少，特别是2001年土地交易进入拍卖程序后，土地交易价格完全受市场供求关系左右，加之受国家政策调控收缩土地供给和青岛市清理整顿土地市场的影响，土地价格不断上升。从2005年青岛市土地交易情况看，市区通过拍卖的土地有所减少且大多在四方、李沧两区，土地拍卖价格大幅上升，如7月份拍卖的四方金华路地块楼面地价达到了2800元/平方米，地价上涨超过40%。

（二）市区南北地区房价上涨较大

由于青岛市地理条件的限制和城区布局的历史变革，南北城区发展很不平衡，从而造成房价差距较大。

位于一级地段的南部区域的市南、崂山两区，位置临海和环境较好，可开发用地不断减少，土地价格和拆迁成本大幅上升，同时新建楼盘大多为精品楼盘，房价涨幅较大。从2005年9月份部分楼盘的销售情况看，位于山东路的江山帝景小区平均价格为10700元/平方米，同比上升28.9%；位于高科园近期销售量较大的世纪花园小区，其平均售价为7674.89元/平方米，同比上升18.1%；位于澳门路的燕岛公寓平均价格为14106元/平方米，同比上升17.5%。使9月份一级地段商品住宅平均价格达8946.9元/平方米，比2004年同期上升17.9%。

位于市区北部的五级地段的李沧区，近年来开发的大部分是经济适用住房。2005年青岛市开始进行经济适用住房摇号销售，严控销售对象，使外来人口和不具备购买条件的购房者只能购买普通住宅，然而，这一区域的新建普通住宅开发较少，不能满足较大的购房需求，使部分销售的楼盘平均价格已高达5300元/平方米，同比上升16.7%。从而拉动该区域普通住宅价格较去年同期上升13.6%，价格涨幅仍较大。从部分楼盘销售情况看，占销售总套数38%的房屋被外来人口购买，是造成区域房屋需求旺势加剧的主要因素之一。

位于北端的城阳城区，外资企业较为集中，近年来区政府加大村庄改造的力度，加上青岛农业大学的搬迁，使该区域的经济环境和居住环境都得到很大的改善，房价也开始上涨，有的楼盘价格与四方、李沧两区不相上下。据统计，2005年9月份城阳区房屋销售面积为49.67万平方米，比去年同期上升228.9%，城阳城区普通商品住宅平均价格为4044.2元/平方米，较去年同期上升17.6%。9月份，南北区域的房屋销售量占我市市内七区总销售量的68.2%，区域性房价涨幅较高，是拉动青岛市房屋销量价格涨幅居高不下的主要原因。

（三）二手房市场需求旺盛

近年来，青岛市为稳定房价而加大土地的供应力度，并采取有效措施扩大房地产的开发，但仍不能满足市场需求。促使近年来青岛市房价上涨迅猛的另一个原因是：大部分新建商品房的套型面积较大，使房屋的总价值超出部分中低收入家庭负担能力。因此，面积相对较小以及总价值较低的二手房，则成为部分市民的首选。受供求关系的影响，二手房价格涨幅较大，部分环境和配套较好的二手房，价格甚至超过商品房平均售价。进入2005年9月份，持续上涨的地价和房价涨势有所加剧，进一步打破了部分房屋需求者等待降低的心理，使二手房交易明显增加。据市房地产交易中心统计，9月份二手房市场交易1650套，比8月份增加26.8%，从而使二手房的价格较去年同期上升10.6%，与上月比上涨3.7%。二手房市场交易的整体回升，必然拉动商品房价格的上涨。

二、对策分析

（一）加大金融调控力度

提高贷款利率。2005年3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。商业银行自营性个人住房贷款基准利率1—3年期（含3年）为5.76%，5年以上为6.12%。同时，人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，仅比原优惠利率5.31%高0.20个百分点。新规定实行后，对首次购买住房的消费者，四家国有商业银行均执行下限利率。

严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

笔者认为，青岛市应该严格房地产贷款政策，并且在许多方面条件要求更高，抑制更严，对开发商贷款条件加紧防范措施。同时，商业贷款、公积金贷款等利率的上调也对抑制房价造成了相应的影响。银行也要严格执行房地产信贷政策，严格审查房地产开发贷款，使自有资金严重不足的房地产商逐步退出房地产市场，加速房地产市场的优胜劣汰。

（二）加大税收调控力度

调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

这是从税收方面抑制投资及投机的需求，转而支持真正的自住需求，这一方面照顾了弱势群体的利益，另一方面有效的控制需求，在土地供应方面亦保证了中小户型的用地需求，从而保证了供应量的增加，需求的减少供给的增加对抑制房价起着根本性的作用。要加快研究完善土地增值税、增加房产销售税等政策制度，抑制过高的开发利润。青岛市出台的个人住房转让税收政策，对个人转让住房所得征收个人所得税，这种房地产转移环节税负的增加对投资住房需求的增长发挥了较明显的制约作用。

（三）利用土地政策

为保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，各级政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽然按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

土地市场化是市场经济发展的规律，实行土地招标拍卖挂牌是我国土地市场化改革的必然趋势，人为地降低土地的价格，是一种倒退。实际上，假如再回到土地划拨或者协议出让的做法，房地产价格根本不会也不可能同幅度下降，而只会被一些投机分子、开发商和腐败分子所瓜分。不过，对于国家公共性社会保障项目，土地出让金则可以适当降低，如城市的廉价房建设项目就可以适当减免土地出让金。对于严格规范的经济适用房建设，也可以在一定时间内适度降低。而其他的房地产建设则绝不能放开，否则，造成的混乱将会更加严重。

在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府要加大房地产开发用地面积的供应量，拓展城市发展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的供应结构，达到平抑房地产价格的目的。而近5年青岛市房地产开发投资额呈不断上升的趋势，商品房施工面积都大于竣工面积，可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度，未来青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。

也可以制定土地和住房最高限价，遏制高额利润。组织有关部门对土地和住宅成本进行核算，给政府和开发商留出合理的利润空间后，对具体的土地和楼盘确定最高限价；地方政府出面扶持低价房供应，满足低收入阶层的住房需求。

（四）其他建议

抑制房地产价格上涨过快，房地产价格进入到平稳合理的预期是关键，还要强化政策的落实力度，要在各方配合、各项政策配套的条件下才能有效。

增加供给和遏制投资、投机也可以有效地抑制房地产价格的上涨；取消房屋预售制度，切断房地产商靠预售款项开发的后路；政府对低价房仅靠引导还不够，要拿出垫付资金建设低价位房才能真正解决问题，当然这些住房的销售对象要严格限定，并向社会公示；将青岛住房价格涨幅和经济适用房建设纳入对地方政府一把手的政绩考核范围，使国家的房地产宏观调控政策在地方得到较好的贯彻执行。

另外，还可以规定一个家庭只许买一套住房。