房地产周期波动因素分析
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编者按：本论文主要从我国房地产业周期波动的分析；我国房地产业周期波动的启示等进行讲述，包括了我国房地产业的发展具有周期性特点、房地产业周期中不同阶段的特征、我国房地产业周期波动的原因分析、政府部门要科学调控,促进房地产业有序发展、房地产企业要采取灵活的经营战略,促进企业的可持续发展、商业银行要优化资产结构,支持房地产业的发展等，具体资料请见：
【摘要】我国房地产业具有明显的周期波动,房地产业周期波动可分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段,分析房地产业周期波动的特点和原因必将带给政府管理部门、房地产企业、商业银行和购房者有益的启示。
【关键词】房地产业周期波动启示
我国房地产业经历了2007年的爆发性增长后陷入低谷,目前进入新的调整期,房地产业调整的时期还要多久、房地业未来的走势如何,这些不仅是政府部门和房地产企业十分重视的问题,而且与广大人民群众的生活密切相关。
一、我国房地产业周期波动的分析
1、我国房地产业的发展具有周期性特点
世界上任何事物的发展都是波浪式的,这种起伏的、波浪式的发展叫做经济发展周期或产业发展周期,经济周期是现代经济社会不可避免的经济波动。房地产业同样有着明显的周期特征,美国房地产业的波动周期一般为20年左右,日本为10年左右,我国为8年左右。改革开放以来,我国的房地产业呈现不断增长的态势,其发展大体可分为下列三个时期。
(1)1979—1988年。1979年开始修改十年规划指标,允许私人建房,城市经济复苏,这是这段时间房地产业发展的基础;1984年房地产开发投资推行商品化试点,为以后连续几年房地产业加速发展创造条件;1988年修改《宪法》,允许土地批租,使房地产业的发展达到一个新的顶点。
(2)1989—1996年。1989年开始紧缩银根,控制固定资产投资,进行行业整顿,房地产业陷入低谷;1991年房地产业开始起步;1992年邓小平南巡和十四大的召开是房地产业发展的历史转折点。同时,外资的引进加快了房地产业的发展,之后几年房地产业投资急剧膨胀,炒地炒房愈演愈烈,市场出现极其火爆的局面。
(3)1997—2007年。1997年的亚洲金融风暴,使房地产业开始周期调整;2000年启动住房消费,积极促进消费信贷,房地产业开始复苏,房地产业投资逐年增加,新的楼盘不断涌现,市场出现景气的局面;2006年开始,市场火爆的局面不断升温,房地产业销售面积、销售价格屡创新高,不仅自住需求旺盛,而且房地产业投机疯狂,房地产市场在2007年达到前所未有的高峰。
2、房地产业周期中不同阶段的特征
房地产业周期是指在房地产业发展过程中,伴随时间推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。一般来说,房地产业周期可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。
(1)复苏阶段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房价止跌回升,购房者多为实际用房者,房地产业投资者信心开始恢复,房地产业投资不断增长,房地产的档次不断升级,不断推出具有诱惑力的卖点,并酝酿新一轮的繁荣。
(2)繁荣阶段的特征是:交易量急剧上升,房地产业出现供不应求的局面,房地产价格拉升,并逐步达到顶点,房地产的用家争先恐后地买房,房地产业的投资功能被非理性地扩大,炒家十分活跃,整个市场呈现购销两旺的火爆局面。
(3)衰退阶段的特征是:房地产交易量减少,虽然价格不断调低,但难以激起购房者的欲望,购房者普遍保持观望心态,价量低迷,房地产业投资嘎然而止,市场逐步萎缩。
(4)萧条阶段的特征是:房地产交易量锐减,产品严重供过于求,房地产价格达到冰点,但市场仍然冷冷清清,房地产业普遍面临市场需求严重不足和资金链断裂双重压力,房地产业重新洗牌,一些缺乏竞争力的房地产企业摆脱不了困境,最终黯然出局。
3、我国房地产业周期波动的原因分析
房地产业的周期波动既有自身原因,也有外在原因。分析产生房地产业周期波动的原因有助于加深对周期波动的认识,有助于采用合理有效的对策促进房地产业的健康发展。
(1)人口周期变化的影响。房地产业的周期波动首先受到人口周期变化的影响,与人口周期变化有着惊人的吻合度。如2005—2007年这轮房地产业发展的高峰就与人口的周期变化密切相关,我国从上个世纪八十年代以后人口出生率出现回升的现象,这段时间出生的人口到2005年刚好是结婚、建立家庭的时候,对房地产产生极大的需求,直接导致房地产业的繁荣。
(2)国家宏观经济环境的影响。我国宏观经济有明显的周期特征,房地产业周期波动与宏观经济波动密切相关,经济发展水平的周期波动对房地产业的周期会产生较强影响,使宏观经济周期与房地产周期呈现同向发展趋势。
(3)城市化进程的影响。改革开放以来,我国不断推进城市化进程,城市化的比重已由1978年的18.6%提升到2007年的44.9%,全国的城镇人口已有5.8亿人。城市化问题涉及国计民生、社会进步和现代建设的方方面面,尤其关系到房地产业的发展,城市化进程必然增加房地产业的有效需求,促使房地产业快马加鞭地发展。
(4)居民的收入水平的影响。通常居民收入的真正增加意味着生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加房地产的需求,导致房地产价格上涨。根据国家统计局公布的资料,改革开放以来,城镇居民人均可支配收入年均上涨7.2%,特别是近几年来,企业工人工资水平不断提高,行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善,居民得到真正的实惠,这些和前几年房地产业的这一轮飞涨有直接的关系。
(5)居民的心理预期。在经济扩张时期,投资者受乐观情绪支配,往往过高估计房地产销售量和销售价格,容易大量投入资本,形成泡沫,使房地产经济进一步扩张。在经济收缩时期,房子地产市场低迷,在悲观情绪支配下,投资者认为房地产还有较大的降价空间,以致房地产有效需求进一步减少,市场低迷进一步蔓延。这种悲观情绪和乐观情绪在人们思想上相互传染、放大,并形成连锁反应,从而加大房地产业的周期波动。
二、我国房地产业周期波动的启示
1、政府部门要科学调控,促进房地产业有序发展
要通过对我国房地产周期的准确定位,预测出房地产下滑和上升的时机,减少房地产业大起大落的异常波动,保持经济的持续稳定增长。具体来说,可以采取下列措施。
(1)采用反周期的对策。要掌握足够准确的数据资料,研究房地产业周期波动的特征和长度,对未来的趋势有敏锐的判断和准确的估计。房地产业剧烈的波动必然会造成不必要的经济损失,有必要通过政府的监督来控制波动的幅度,实施反周期政策。也就是说,当房地产经济处于扩张阶段时,政府应当采取必要的措施,抑制房地产经济过热,而当房地产经济处于衰退阶段时,政府则采取相应的扩张政策,刺激其增长。
(2)要采取灵活多样的手段进行调控。中央及各级地方政府应采取各种措施及时应对,建立并完善灵活多样的宏观调控体系,逐步深化房地产供应、流通、管理及保障制度等体系的市场化和规范化变革,综合运用财政、货币、金融、土地资源、法律法规、行政手段、产业政策等手段来规范和引导房地产投资行为,以促进行业发展并由此推动整个国民经济持续、健康发展,防止过热或者过冷的不利影响出现。
(3)建立健全房地产市场信息系统。要建立健全房地产市场信息系统和预警系统,通过对房地产市场信息的全面采集和数据分析来加强对市场的监测,及时发现市场运行中存在的问题,有针对性地提出调控政策,并通过向社会市场信息,进行政策解释和趋势分析,引导市场理性投资和消费,从而促进房地产业的健康有序发展。
2、房地产企业要采取灵活的经营战略,促进企业的可持续发展
房地产业是受宏观经济政策影响最明显的行业,它需要大量的投资,需要得到金融、财政、就业等政策的支持,而且房地产从可行性评估、立项、开发到推出市场,这个过程需要较长的时期,蕴涵着较高风险,因此,房地产企业要高瞻远瞩,对未来有长远的规划,制定适合企业发展的经营战略,促进企业的可持续发展。
(1)确定科学的企业发展周期。房地产企业要根据对宏观经济的观察、对本地区房地产市场的分析,结合企业实际对房地产业周期作出判断,从而指导企业的发展周期规划。具体来说,衰退阶段,这是企业的休整阶段,这个时期的主要工作是消化以前累积下来的存量房地产。企业要总结前段时期的成果,筹划下个周期的工作,切忌错误判断市场行情,逆市而动。萧条阶段,企业要积极应对,要启动下个周期的工作,这个时期市场十分低迷,但却蕴涵着商机,因为这个时期土地、材料、人工、费用等最为廉价,这个时期开发的房地产具有明显的成本领先优势,成本领先不仅能给企业带来超额的利润,而且大大降低了企业的风险,提高了企业的竞争力。复苏阶段,企业要加大开发的步伐,力争尽快开发出适销对路的房子并推出市场。繁荣阶段,房地产达到较高的价格,此时企业要加大宣传力度,采用灵活多样的营销方式,把开发的楼盘尽快推销出去,收回投资,获取丰厚的利润。
(2)房地产业要不断创新。房地产业的周期波动,并非简单的重复,而是螺旋式的上升,一方面,人们的生活要求不断提高,期望房地产能跟上时代的步伐,带给他们安全舒适的享受;另一方面,科技进步也对房地产业产生重大影响,使得建造节约能耗、减少环境污染、降低使用成本和提高使用寿命的房子成为可能。因此,要大力使用新技术、新材料、新软件,大力提高建筑科技水平,提高建筑室内的舒适程度,提高人居水平,创造新的市场需求,提高企业建设项目在房地产市场的竞争力,提升企业的整体形象。
(3)房地产业的多元化经营。多元化战略能够产生明显的协同效应,分散风险,增强企业的市场竞争力,促进企业的可持续发展。房地产业周期波动给企业带来许多不稳定性,打乱企业的发展战略,增大企业的经营风险,企业需要多元化经营来减少和化解周期波动带来的大起大落。房地产业的多元化经营最好是围绕和行业接近的业务去开展,比如材料的开发、贸易、建设设备的研发、房屋的装潢装修、房地产的租赁中介、市政基础设施建设、公用工程的招标等等,这些业务是与企业的主营业务密切相关的,风险比较小,同时开展这些业务也有助于增强企业主要业务的竞争力。
3、商业银行要优化资产结构,支持房地产业的发展
房地产业的发展与金融的支持是密切相关的,商业银行的运作关系到房地产业的兴衰,商业银行采取正确的信贷政策,不仅能有效地平抑房地产业不正常的波动、支持房地产业的健康发展,而且也是防范自身风险的明智做法。
(1)当房地产业处于景气时,商业银行要提高风险意识,对于开发企业,要充分评估市场风险和企业可能面临的困境,慎重对待房地产企业的融资需求;对于个人住房贷款,要加强对借款人资信状况和交易真实性的核查,从源头上堵住漏洞,杜绝以虚假的信息骗取银行贷款。
(2)在房地产业处于不景气时,商业银行要采取有保有压、择优支持的策略,避免房地产业出现更大的风险,要重点支持处于城市中心地段和地价有优势的项目或有比较优势的项目,支持资金来源多元化的全国或优质区域性房地产企业,让一些企业重新崛起,带动整个行业走出困境。对于个人购房贷款,要在保证银行信贷资金安全性的基础上,采取积极鼓励的政策,为房地产业的复苏提供金融支持,满足人民群众改善居住条件的愿望。
4、房地产的购买者要理性决策,实现资产的保值增值
房地产市场起起落落,给不少购买者造成极大的心理冲击,面对复杂多变的市场形势,购房者也要深入了解房地产业周期波动的规律,熟悉房地产的性质,判断房地产市场未来的走势,理性决策。
(1)选择好购房时机。根据个人情况,结合房地产供应、市场成熟度、政策、宏观经济环境等进行多方面的分析和考察,力争买进性价比最好的房子。在房地产业萧条和衰退时期,价格是最划算的,但可供选择的楼盘也许不是很多;在复苏时期,买房应该是好时机,因为这时房地产市场开始回暖,可供选择的楼盘不断增加,而价格却处于刚刚启动阶段,能买到比较满意而且价格比较合理的房子;在繁荣时期买房是比较危险的,因为这时房价处于高点,性价比合理的房子不易得到,甚至会因为买房遭受损失,成为“负资产一族”。
(2)要理性认识房地产的保值增值功能。房子是生活的必需品,土地是稀缺的,特别是地理位置好的房子更是不可再生的宝贵资源,所以不少人总认为投资房地产以后肯定会升值。其实,房地产和其他资产一样,其市场所接受的价格是不断波动的,而且由于房地产的流动性最差,这种价格波动造成的风险要比其他资产大得多。成熟的投资者不能把房地产作为唯一的投资,而应该多种资产组合,要配置债券、股票、基金、黄金、实物等,这样才能主动适应市场的变化,真正实现资产的保值增值。
总之,房地产业是国民经济的基础产业和先导产业,在经济社会格局中占据举足轻重的作用,它关系着上下游诸多行业。房地产市场是经济的晴雨表,是经济昌盛与衰败的具体表现,是市场经济各种表现中最为综合的缩影。房地产业的周期波动不仅关系到房地产业本身,而且对社会经济的各个方面有着深远的影响。因此,要求我们认真研究、探求、运用房地产业周期波动的规律,更好地提高政府宏观调控能力,促进房地产业健康发展,谋求银行稳健经营,带动房地产投资消费,实现建设小康社会的目标。
