郊区建设规划途径

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编者按：本论文主要从上海近郊发展的类型；近郊区快速城市化的成因分析等进行讲述，包括了城市化的近郊型村镇、工业化、准城市化的中郊型村镇、农业主导的远郊型村镇、城市化的动力机制、经济发展和市场需求、二元的土地所有制形式、政策预期和引导不足、加快落实公共配套设施，改造“城中村”等，具体资料请见；

关键词：上海近郊区发展问题对策

随着上海社会经济的不断发展，近郊区开始成为上海城市建设的主角和主体。受到各种复杂因素影响，尽管上海近郊区建设时间不长，但已出现较中心区（如静安、黄浦、虹口等）和远郊区（如金山、松江、崇明等）更为复杂的现象和问题。本文以上海市宝山区为例，从研究近郊区快速发展中存在的现象和问题入手，探讨问题产生的根本原因，并在此基础上提出相应的初步对策与建议。

上海近郊发展的类型

（一）城市化的近郊型村镇

从上海房地产急速崛起的新千年以来，追求生活品质的迫切要求和内环范围高昂的居住成本，使得越来越多的城市居民选择近郊区，特别是交通、公建配套较好的近郊区作为其新的定居点。因此，在短短不到五年的时间里，宝山外环线以内区位条件较好的大场、庙行、淞南、高镜等村镇大多都组织了房地产开发项目，乡村迅速被城市占领。快速城市化在改善地方建设面貌，带来巨大经济效益的同时，也逐渐暴露出不少问题，并集中在配套设施配置容量不足和“城中村”现象。

一方面，各村镇为增加经济收益，往往想尽方法，与规划讨价还价，增加建筑开发量；而另一方面，当时的规划尚未实现全覆盖，出具的规划设计条件往往是在没有综合地区公共设施需要，交通、环境容量的情况下孤立核算的结果，市场效益的过度化追求和规划法规的滞后性缺位，最终导致在完成房地产开发后，居民往往对地区公共设施、交通设施和公共活动场所的配置情况不甚满意，出现较为普遍的“局部没问题，整体缺口明显”的合成谬误。

在导致配套设施容量不足的同时，大面积土地开发带来的农户动拆迁问题，也因为过度追求数量和速度而留下很多隐患。作为动迁户的当地农民往往不愿离开原驻地，为满足农户要求，尽快落实动迁，大部分农户最终搬迁到了附近的安置基地，没有被城市化消化的农民住宅区与城市居住区混杂在一起，形成了普遍的“城中村”现象。这些“城中村”尽管在吸纳外来人口、提供廉租房等方面分担了城市发展的压力，但不可否认的是，这些农户住区对当地的城市景观、土地使用和社会治安等方面带来了巨大影响。

（二）工业化、准城市化的中郊型村镇

进入2000年以来，上海产业结构调整不断加快，大量劳动密集型产业由中心城区向近郊区县，特别是土地价格较低、交通条件相对较好的中郊地区转移。产业的转移，在加快上海中郊城市化、工业化进程和原始资本积累的同时，使当地村镇看到了土地作为资本蕴藏的巨大的经济价值，并努力以此为媒介，大力发展村镇经济。在工业产业大量进驻中郊地区的同时，上海大型市政配套动迁基地和“中低价商品房”基地的纷纷落户，则从另一个渠道让当地原住民开始接触并逐渐接受城市的生活方式。

农转非现象如果单纯作为农村城市化的过程来看，是一个极为自然的过渡现象，本无可厚非，但如果缺乏有效控制，则会成为制约这些地区可持续发展的瓶颈问题，宝山郊环线附近的罗店、顾村镇就有这一类问题存在，这一方面体现在产业同构现象明显，内部竞争成本升高；另一方面则体现为用地分散布局，空间结构不合理。

目前，宝山罗店镇、顾村镇和月浦镇的主导部门都是第二产业，机械制造、冶金加工、医疗器械等劳动密集型工业构成了村镇的最大工业门类。门类与能级的类近似性使得村镇在引进产业项目的时候，只能依赖低廉的土地价格和优惠的使用条件作为主要手段，结果出现了工业土地利用率低，土地闲置多，生态环境恶化等一系列问题。由于郊区产业的早期开发多以镇村自行组织实施为主，基本处于低端、小规模生产状态，无法形成专业化工业基地，加上开发过多地强调功利主义，缺乏先进理念和规模效应，工业和农村居民点经常相互混杂在一起，既影响了地区形象的提升，也为社会治安管理带了很多负面作用。

与中心城区不同，城市中郊型村镇的城市建设用地扩张，大部分是以农村集体用地为主要支柱，村镇各自为政，空间发展模式只能以村镇的空间区位确定非农建设用地的布局。受这一条件限制，无论是工业还是居住用地，都很容易形成以村镇为中心，小范围集中、大范围分散格局，而重大工程基地的独立选址又往往使这一局面进一步加剧和复杂化。结构和用地的不合理产生的后果必然是公共设施不配套、道路系统不连贯、基础设施系统不到位、城市景观不协调等一系列问题，延缓了乡村——城市转型的空间集聚过程。

（三）农业主导的远郊型村镇

宝山北部地区的远郊型村镇受地理、现状和环境等条件的限制，大多数仍以农业、果蔬种植和其延伸产业为主，未来城市化的可能性较小。由于生产方式仍以个体耕作为主，农业产业的基础还比较薄弱，村镇空间布局呈现密度高、规模小的特点，村庄基础设施配套难度大，土地资源浪费，村庄发展受到严重制约。各村目前普遍缺乏规划指导，上下水不畅，道路狭小、质量低劣，环境脏、乱、差，缺少学校、医疗卫生、商业、文化体育等必需的生活设施。

与村镇建设发展缓慢相反，北部地区因为土地可开发量大、用地集中，对大型制造企业的吸引力较强，原有的宝钢国家级钢铁基地不断扩建，市级城市工业园区和月杨工业园区等大型工业项目也纷纷落户，是全区工业用地最为集中的地区。由于长期处在自发生长状态，这些工业园区与村镇农业用地交错分布，空间形态具有强烈的拼贴性，工业用地与农业用地之间无法形成完整的交通、市政系统，工业企业在创造大量经济收益的同时，也没有对该地区产生明显的产业链效应，相反的，严重的工业污染对农业生产和农民生活已造成长期的环境影响，因此，总体来说，这一地区的用地布局还处于相互制约、相互干扰的状态。

近郊区快速城市化的成因分析

（一）城市化的动力机制

村镇社会经济水平和城市化发展过程、特征、性质和方向往往包括内因和外因两个方面，即内力作用和外力作用。内部作用是指区域本身所固有的、对村镇城市化起决定性作用的各种要素，主要有区域资源条件、地理位置、生产力水平、社区政府、社区的企业和社区的个人主体等，具有较好的稳定性；外部作用是指来源于区域以外、对村镇城市化起加速或延缓的各种要素，主要包括境外投入、宏观政策的变化、重大工程项目的建设、行政中心的变更、行政区划和管理因素的变动等，具有较大的不稳定性。而宝山三类村镇的发展现状是城市化内力与外力相互作用的集中体现，近郊村镇凭借自身区位资源优势和房地产市场的拉动，形成大片城市住区；中郊城镇受地理、地价和市政项目动迁影响，成为工业与居住用地片状布局地区；远郊城镇因为内外交通条件影响、可建设用地规模大、地价低廉和政策动力不足等原因，而形成工业与农业地区混杂并存的局面。

（二）经济发展和市场需求

从经济发展的角度评价，农村根据自身优势发展房地产业、工业所带来的收益远大于狭义的经济发展层面。一是村镇自主开发的房产项目可同时兼顾短期销售和长期租赁，所建厂房既有可观的租金收益，又可作为固定资产实现逐年升值，这为村镇实现巨大的经济支持；二是村镇吸引房地产、工业项目进驻后，可就近解决大量的农业劳动力；三是通过参与二、三产业的工作实践，可以在短期内提升村镇劳动力的就业技能，培养适应现代城市生产和服务需要的管理人才和技术人才。

当农村城市化过程是伴随城市快速发展形成时，我们必须肯定农村对发展经济的需要，但是农村集体经济组织有其不可避免的局限性，它根本无法认识到城市规划的深层含义，其主要目标只能围绕实现局部利益展开，由此必然造成城市规划目标与实际的土地利用之间的分离。

（三）二元的土地所有制形式

城市急速推进与农村土地大量置换，这本来是一个正常的供求关系，但如果农村土地政策出现相对滞后，就会引发出大量的土地利用问题。首先，国家政策积极推动农村经济发展，提高农民收入；其次，以农村集体经济组织为首进行集体土地开发的行为，具有相当强的地方保护势力和违抗行政处罚的能力；农村集体土地的管理，不仅涉及土地本身，还包括户籍政策、保障措施、农民生计出路、社会治安等一系列复杂的社会问题。因此，可以说，农村土地的问题是一个涵盖政治、行政、经济、社会等各个领域的综合问题，而基本原则是长期实行的城乡二元结构。

（四）政策预期和引导不足

在房地产风潮、中心城产业转移驱动下出现的农村工业化和城市化，是一次“风暴式”农村现象，这在我国农村城市化史上具有颠覆历史的重要意义。由于它来的如此突然，政府部门还来不及制定规范化的政策引导和控制非农用地的开发，加上未及时调整农村土地所有制和管理体制，致使在城市快速发展的特殊环境中，农村城市化过程被置于政策真空背景下。没有政策的支持，加上城市规划的不到位，土地要进行有效控制的难度可想而知。

城市近郊区发展规划实施策略

（一）近郊型村镇：加快落实公共配套设施，改造“城中村”

近郊型村镇已基本属城市建设区，土地开发相对成熟，需要重点解决开发地区公共设施配套不足，农民安置和待建地区临时性建设管理等问题。

开发地区应重点加强对公共设施的规划估算，从整体层面上确定各类公共设施的选址和用地规模，并利用本次编制单元控规落地的机会，将用地予以明确落地，从根源上消除房地产开发中普遍存在的拖建、赖建和“搭便车”现象。

村镇农民安置社区应纳入城市城区规划，进行公寓化和社区化规划管理，消除城乡二元格局。整治的首要措施是对这一类村镇范围内的农民建房进行限制，不予审批新宅基地，并严禁私建新房。根据土地征用情况、村经济实力和村民建房期望值，实行一次性搬迁或逐步搬迁的模式，搬迁应结合土地利用总体规划、区域总体规划，在城市建成区或规划区选址，实现集中安置，按照城市小区的要求，建设新型农民居住社区。考虑到农民工作的性质、收入水平、居住习惯、接受程度等与城市市民要求不同，农民居住社区的户型、居住面积、容积率、基础设施配套方面要实现多元化，满足不同层次人的需要。

在物质形态改善的同时，政府要建立适应新情况的城市管理，社会治安管理模式，农民居住社区要积极加快对社区居民的就业技能培训和城市文明的教育熏陶，尽量缩短农民心理、行为方式城市化的进程，逐渐使被动产生的“城中村”成为城市社区。

（二）中郊型村镇：有序转化土地资源，引导农民“市民化”

与近郊型村镇不同，中郊型村镇在实现农民“市民化”的同时，重点做好土地“城市化”的文章，实现“软”、“硬”件的同步升级。

完善土地运转机制和新城规划成果，有序转化土地资源。依据区域总体发展需要，加快该地区村镇集体土地国有化、集约化的进程，在制订土地资源利用、村镇城市化发展等相关政策的同时，加快宝山新城规划编制，使土地资源能有序的转化为城市建设项目，最终实现提升资源操作平台的目标。

根据新城规划要求，按照建设时序进行分类改造。对已征用土地的农户开展安置基地的新、扩建和环境改造，要按照“四高”的要求，加快建设各村的主要公共设施，通过拆旧更新、整治改造等措施，在一定程度上达到对生产生活环境的改善和提升；对规划期内撤消的村实行严格禁止新建私房，要严格控制和适度控制村主要公共设施的建设，限制农民改扩建房，不予审批新宅基地，各村镇不得私自将集体土地租用给其他单位使用。通过土地资源流转，逐渐取消各类农业用地，完全纳入城市城区规划，进行社区化规划管理，消除城乡二元格局。

深入政策研究，提高农民“市民化”的积极性。在妥善解决农村土地问题的同时，必须对农民群体的需求进行深入解读，对户籍、住房、土地收益分配、农民就业等农民关心的问题展开跨学科综合研究，形成技术支撑和政策文件，积极引导农民向城市居民的转型。

（三）远郊型村镇：完善产业布局，形成农民聚集点体系

远郊型村镇根据宝山区区域总体规划确定的城镇体系规划，应强化产业空间布局和农民聚集点体系这两个方面深化研究和编制工作。

合理引导产业空间布局，实现城乡协调发展。应对城乡一体化地区可能带来的影响和互动发展方式作深入研究，提出系统性的发展政策，特别在产业空间布局、重点资源的产业引导和利用模式、产业提升与投资引导等方面加快研究工作。农业应发展以精品农业和休闲农业为主的近郊新型农业发展体系，充分利用离城区较近的区位优势，以直接为城市消费服务为目标，重点发展园区精品农业、体验农业，即高科技精品示范园区、旅游休闲观光园区。工业应向都市产业转型，利用宝山强大的物流、制造业优势，积极拓展农、工、商交叉产业，如农产品深加工、交易市场、配送中心等产业形式，形成以工促农，工农并济的良性循环。

农民聚集点体系应充分理顺新市镇（包括居民社区）、中心村、一般村的空间布局和功能定位，应对辖区范围的人口规模、产业结构、生产生活布局、生态环境、公共配套和基础设施等作整体规划。其中，罗店镇应积极挖掘新老镇区的资源优势，形成宝山文化、休闲旅游重镇和商贸会展重镇，罗泾、月浦应做好为北部城市工业园区和东部宝钢的配套工作，实现并加快建设速度；行政村和自然村，可视情况采取就地整治、一次性整体搬迁或分期逐步搬迁进入新市镇（包括居民社区）和中心村的策略。就地整治的行政村必须编制村域规划并进行居住点的环境整治，涉及迁并的村庄一般采取就近原则，合并到新市镇、居民社区或中心村。取消小的或生产条件差的行政村和自然村，进行复垦还耕。这些措施可将分散变为集中，既增加了耕地面积又方便了管理，同时又有利于公共基础设施配置。

尽管采取就近原则，迁并的部分村庄仍不可避免会产生远距离搬迁的情况，因此，需要对农民加以引导，特别是传统乡土观念一时难以在农民头脑中消除，可以选取先试点后推广的形式，结合当地实际，大力发展经济，带动一片，让农民看到土地整治可以产生经济效益，从而自觉支持土地整治。