分析我国老龄化背景的老年住宅市场需求

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摘要：根据人口学专家预测本世纪20-30年代我国老龄化高峰期将要到来，而那时的老年人主体正是我国第一代独生子女的家长。他们在经济实力、家庭结构、养老观念以及对老年居住的需求等方面都表现出许多不同于当今老年人的新特征。所以，未来老年住宅需求的变化也是必然的。本文结合我国人口老龄化现状及对老年人住宅消费的需求特征做系统的研究，以期为我国老年住宅市场的开发与完善起到指导作用。

《老年人建筑设计规范》中对老年住宅是这样界定：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。

一、老年住宅市场人口因素分析

老年人口的迅猛增涨扩大了对老年住宅的需求。根据“市场=人口×购买力×购买欲望”的原理，假定在购买力和购买欲望一定的前提下，国家和地区的老年人口总量决定着老年住宅商品的市场规模的大小。

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。1999年10月我国提前进入人口老龄化国家行列。2006年8月25日，国家统计局在结束全国1%人口抽样调查后的数据称，2005年末我国总人口为130756万人。其中65岁以上（含65岁）的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。2007年国家统计年鉴公布的2006年国家统计局全国人口变动情况抽样调查（抽样比为0.907‰）样本数据显示：我国65岁以上老人比例达到9.19%。预计到2040年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，都是世界人口发展史上前所未有的。

我国的人口老龄化现状，成为了老年住宅需求增大的客观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

二、老年住宅市场需求产生的购买欲望因素分析

购买欲望也就是人的主、客观需要。人的某些未被满足的需要促使人们采取行动。购买行为就是产生于一定的需要的基础上的。

1.现有居住条件催生老年住宅需求

2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%，镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。

现有住宅不能满足高龄老年人的居住需要。老龄人口高龄化对老年住宅提出更高的要求，比如医疗服务，家政服务，住宅的养老设施等。即使这些老人原来拥有住房，但现有住房也不一定能适应其老龄化的特殊要求。因此这也成为老年住宅需求的又一客观原因。

2.养老观念转变促生老年住宅需求

素质水平的提高使老年人“自我养老”的意识增强，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。随着国家整体经济水平和综合国力的增长，事业有成的中年人数量不断增加，他们具有较高的经济收人和较强的购买能力，由于长期以来实行的独生子女政策，让这些家庭将面临4-2-1的结构模式，这些都使得他们不得不提早为自己的养老做积极准备。

3.消费观念改变促进购房行为

消费观念的改变使老年人认识到购买老年住宅是一种投资，既可保值升值又可作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年住宅。

4.政策性老龄化增加老年住宅需求

政策老龄化改变了我国的家庭结构和居住模式。随着计划生育政策的贯彻执行，人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，家庭结构日益走向小型化，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多。传统的家庭养老服务功能日益弱化。老人对老年住宅和养老设施的依赖越来越强。转

三、老年住宅市场购买力因素分析

1.老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件

老年住宅需求的消费资金通常来源于以下五个方面：离退休金收入、储蓄性收入、福利性收入（生活补贴、特别津贴等）、再就业收入和其他方面收入（亲友赠送、养老保险金、股票债券收入等）。

20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入，2001年比上年增长8.3%，2002年比上年增长14.1%，2003年比上年增长6.8%，2004年比上年增长0.3%，说明我国离退休、退职人员的年均收入呈现上升的趋势。根据中国老龄科学研究中心一项调查，目前中国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010年就增加到8383亿元，到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。此外在城市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，到2050年，就会有73200亿元消费储备金。因此，对老年消费群里购买力不应小觑。

2.老年人福利水平提高为老年住宅消费解除后顾之忧

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。

3.老年人以往的消费观念为老年阶段消费提供了经济基础

中国老年人消费观念通常是先积累后消费。21世纪初期的老年人比较保守没有提前消费的意识和观念，所以这一阶段很少有老年人负载借贷生活。同时这一阶段的老年人在中青年阶段一般都会考虑到养老问题，人到老年后就会积累一定的财富。进入空巢期，子女就业没有经济压力，所以其经济积累就成为一种经济实力。

终上所述，未来我国老年住宅的需求无论从人口、购买欲望还是购买力方面都有稳定的基础，对于房地产开企业发来说，老年住宅市场更是一个潜力巨大目标市场。