房地产市场关系
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摘要：利用1996年第一季度至2006年第四季度的数据，运用计量经济方法对货币政策与房地产市场的关系进行了实证分析。实证分析主要运用统计学软件SPSS13.0对变量一年期贷款利率，货币量，国房景气指数进行回归分析。得出了货币政策影响房地产市场发展，其中货币供应量教利率对房地产市场发展更为显著的结论。
关键词：货币政策；利率；货币供给；国房景气指数
利率政策是一个国家经济政策的重要组成部分，是一个国家调节国民经济的重要杠杆，而调整贷款利率，控制货币供应量的变化是货币政策的重要工具。房地产行业作为资金密集型的产业，其供给和需求都离不开银行。使得货币政策对房地产行业有非常重要的影响。
1货币政策与房地产市场理论
1.1利率对房地产市场的影响
利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。凯恩斯在《通论》中以需求为中心，论证了投资需求由利率和资本边际效率决定。凯恩斯认为当资本边际效率一定时，利率下降能刺激投资增加，但到底能增加多少又取决于利率弹性系数的大小。房地产行业是资本密集型产业，资产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按揭消费者偿还贷款的增加。比如购买一套60万的住房，按7成20年按揭计算，即首付18万，余下的42万靠银行贷款。贷款利率为5.22％时，每个月需要还款2823.11元，如果利率上调一个百分点为6.22％时，每月需要还款3062.56元，则每月多还款239.45元。如果利率再上调一个百分点到7.22％，每月需要还款3311.95元，每月多还款488.84元。可见利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。
1.2货币供给量对房地产市场的影响
货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。
1.3汇率对房地产市场的影响
汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也会上升。目前我国汇率实行盯住美元的固定汇率制度，所以汇率对产品市场，货币市场和国际收支影响很小，导致汇率变化对我国银行贷款利率影响也很有限，进而影响房地产市场的变动效果。
我国货币政策主要通过以上三个途径来影响房地产市场，本文主要从利率和货币供应量两个方面出发来实证和计量分析其影响。
2实证分析
2.1利率变化与房地产市场变化
针对1995年，1996年通货膨胀达到16.7％，8.9％。以及有效需求的不足，央行采取了稳健的货币政策，以促进经济增长，从1995年开始，存款利率由1995年7月1日的12.06％到2002年2月21日的5.31％。先后9次下调，累计下调了6.75％，另一方面名义存款利率从10.98％调到了1.98％。达9％存款利率的下调，降低了货币资产收益率，使得投资者增加非货币资产的比例，使房地产投资需求增加。
2.2货币供应量变化与房地产市场变化
适当增加货币供应量，加大金融对当代经济发展的支持力度，是我国货币政策的核心内容，我国法定存款准备金率从1998初13％调到6％，降幅7％。虽然2003-2006三次上调但仍维持较低的历史水平。
3计量分析
3.1数据说明
计量软件SPSS13.0分析中所采用的数据全部来自中国国家统计局网站，中国发展与改革委员会网站，CCER金融经济数据库。中国人民银行官方网站数据样本期为1996年第一季度至2006年第四季度。自变量为一年期名义贷款利率I和广义货币供给量M2，因变量为当年的房地产投资总额REI(RealEstateInvestment)。本文统计分析软件为SPSS13.0。
3.2回归分析
以1995-2006年全国货币供给量M2为自变量X1,以当年年末完成的房地产投资总额为因变量Y，用SPSS13.0进行回归分析，检验两者的线性关系。
从回归分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通过了统计显著性检验，回归系数通过了t检验，F=364.763,Rsquare=0.973,即自变量与因变量的回归模型可以97.3％地解释因变量的变异性，说明模型拟合比较成功，说明中国全年货币供应量和对应的当年房地产投资总额之间有显著的性线关系，估计回归方程为：
Y=-2304.432+0.060X1即REI=-2304.432+0.060M2
以1995-2006年的一年期名义贷款利率为X2，以当年年末完成的房地产投资总额为因变量Y，用SPSS13.0进行回归分析，检验两者的线性关系。
从回归分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通过了统计显著性检验，回归系数通过了t检验，F=4.969,Rsquare=0.332,即自变量与因变量的回归模型可以33.2％地解释因变量的变异性，说明模型拟合基本成功，说明名义贷款利率为和对应的当年房地产投资总额之间有基本显著的性线关系，估计回归方程为：
Y=18212.114.432-1471.713X2
即REI=8212.114.432-1471.713I
通过以上分析，可以看出货币供应量与房地产投资额的模型拟合较贷款利率和房地产投资额模型强，这是因为利率作用房地产市场的相对滞后性和被动性。利率作为一种二级调控手段，它的变动需要其他相关变量作用于市场，因此要一段时间后才能看见效果。但是从回归方程上我们可以肯定利率和房地产投资的负相关趋势。
最后，我们同时考虑利率和货币供应量的共同作用对房地产投资产生的影响来进行回归分析，相应的货币供应量为X1，一年期名义贷款利率为X2，因变量为Y为房地产投资总额，进行回归，结果如下：
ModelunstandardizedCoefficientsstandardizedcoefficientsBstd.ErrorBetatsig
(Constant)货币供应量名义利率-7672.799.069546.839677.513.00265.4661.136.214-11.32544.3088.353.000.000.000
aDependentvariable：房地产投资总额
结果显示，在两个自变量共同作用下依然能对房地产投资市场起比较好的解释作用。线性回归方程为：
Y=-7972.799+0.69X1+546.839X2即REI=-7972.799+0..69M2+546.839I
t统计量(-11.325)(44.308)(8.353)
但是贷款利率对房地产投资的边际效用却与单因素回归模型相比产生了巨大的变化，造成这种原因可能是货币供应量与贷款利率有一定的多重共线性，我们对货币供应量X1与贷款利率X2的相关性进行分析：
X1-X2相关性Correlations
名义利率货币供应量
名义利率pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N112-.696*.01212
贷币供应量pearsoncorrelationsig.(2-tailed)N-.696*.01212112
Correlationissignificantatthe0.05level（2-tailed）
结果显示货币供应量X1与贷款利率X2确实存在负相关关系，即随着一年期贷款利率的降低，货币供应量存在明显的上升趋势，这也说明利率回归的滞后性，央行通过改变利率从而改变货币供应量来调控市场。贷款利率的上升会降低商业银行之间的贷款需求，降低了货币的流动性，从而抑制派生存款的产生，造成市场上可贷资金的减少,同时对企业来讲，提高贷款利率会降低企业的预期利润率，从而不愿意贷款。从而会使银行的实际贷款低于其本身的贷款能力，造成超额准备金的增加，最终导致了货币供给量的减少。所以我们在观察影响房地产投资市场的变化因素时，可以以前两个回归分析为依据，分别观察利率和货币供给量对房地产投资的影响。同时，我们从前面的回归方程可以看出预测与理论分析是一致的，且货币供应量每变动一个百分点，房地产投资额将正向变动0.060个百分点；利率对房地产投资也有一定的影响力虽然不如货币供应量影响明显，但总的来说与房地产投资变动是同步的，两者之间呈现负相关关系。
4结语与建议
(1)货币政策可以影响房地产市场，抑制和加速房地产价格的变化，房地产投资。但就回归分析拟合效果看，通过改变货币供给量更能直接地影响房地产市场。
(2)由于对货币供给量与利率的相关性检验。发现两者有明显的负关系，当给房地产市场降温时，央行在降低货币供给量的同时，逐步提高利率水平，效果更明显。此外，严格控制投资和投机的信贷资金供给，减少投资和投机资金数量，以使引导房价理性回归，有效地控制近几年房地产投资和房地产价格过快增长所带来的负面作用。
(3)加大公积金覆盖面，提高金融市场透明度。公积金制度有利于降低购房成本，对投机购房有抑制作用。有利于稳定房地产价格，而提高金融市场透明度有利于减少信息不对称性。地方银行为了吸引更多客户往往降低审核资质，造成中央政策紧地方政策松的局面，不利于政策的执行力度。
参考文献
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