住房抵押贷款证券化
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摘要：从20世纪80年代以来住房贷款证券化在国际上得到快速发展，鉴于我国城市化的快速发展及金融机构的资金流动性问题，我国目前也产生了对住房贷款证券化的需求，但是住房抵押贷款证券化的操作过程中潜藏着各种各样的风险，拟就这些风险进行分析并提出我国在发展住房贷款证券化过程中应注意的问题。
关键词：住房抵押贷款证券化；资金流动性；风险；对策
1住房抵押贷款证券化的内涵及在我国的发展
1.1何谓住房抵押贷款证券化
20世纪80年代以来，资产证券化是国际金融创新发展的重要趋势，其中住房抵押贷款证券化又是发展最早、最令人瞩目的形式之一。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。其最主要的特点是将原先不易为投资者接受，缺乏流动性但能够产生可预见现金流入的资产，转换成可以在市场上流通、容易为投资者接受的证券。该类证券的投资者将定期从中介机构得到抵押借款人偿还的本金和利息，直到该证券所规定的期限。
1.2住房贷款证券化在我国的发展
我国部分银行已经意识到了住房抵押贷款证券化的必要性，并且开始有益的探索。中国建设银行于2005年12月推出了我国第一个住房抵押贷款证券化产品：建元2005-1个人住房抵押贷款证券。但是从住房贷款证券化的贷款量来看还是很小的，只有个别银行的尝试性举措，并不能改变银行现有的住房抵押贷款格局。同时我国还没有像发达国家那样形成了专门的住房抵押贷款证券交易市场，无法吸引足够的投资者，保持一定的流通性和换手率。
2推动我国住房抵押贷款证券化的必要性和紧迫性
2.1城市化和房地产业的快速发展
根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行的统计分析表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，当人均GDP提高到1000-1500美元，经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，住宅业将会进入迅速发展阶段。这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计，截止2003年底，随着人均GDP首次超过1000美元，我国城市人口比例已从1978年的17.9%提升到40.5%。人均收入水平的提高和城市化进程的平稳推进，对我国经济的各个方面都产生了极大影响，房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业。数据证明，从2001到2005年的五年时间里，我国的GDP从97314.8亿元提高到182320.6亿元，房地产投资则从6344.12亿元增加到15759.3亿元。自1999年国家实施扩大内需政策以来，出台了推动住房抵押贷款业务发展的相关政策，我国住房抵押贷款得以迅速发展，并成为各商业银行的重点发展业务。2000年到2005年，我国的住房抵押贷款年均增长54.9％，已经成为我国商业银行重要的贷款项目及利润来源。2005年底我国个人住房抵押贷款余额已经达到1.84万亿元，占金融机构全部贷款余额的9.4%。
2.2银行、企业和个人资金流动性的需求
住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点。MBS通过资产重组，把住房贷款的未来现金流转化为当前的证券融资，就可以改善住房抵押贷款的流动性，有利于金融机构改进资产管理。此外，也会引导资金向住宅产业合理流动，降低资本市场的投机程度。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期，必须有稳定持久的资金作保障。如果全靠住房抵押贷款，房地产企业就会受到严重的流动性制约，这不但影响企业和行业的发展前景，也增加了银行贷款的偿付风险。MBS的引入，为此提供了有效的解决途径。由于住宅类商品的特殊性，个人购住房往往会受到预算的约束。MBS可以来缓解这个问题，为商业银行提供充足的贷款资金来源，从而增加个人住房贷款的可获得性。
3推动住房贷款抵押证券化过程中存在的风险
3.1贷款购买环节的风险
（1）真实出售的风险。
在证券化过程中，发起银行通常采取买卖的法律形式转移资产，这种买卖必须是一种真实出售，以保证在发起银行发生破产清算时其出售的贷款组合不被列入破产财产。作为一种真实出售的法律关系，要求发起银行出售贷款的行为必须符合一定的条件，以达到将所出售的贷款组合和发起银行的信用风险隔离开来的目的。
（2）贷款购买的规模和质量风险。
在目前的经济环境下，四大国有商业银行对以出售优质的住房抵押贷款来进行融资的意愿不强，在贷款出售定价方面也会比较苛刻，而其他商业银行的住房抵押贷款规模又比较小，加上住房抵押贷款一级市场本身的分散经营和不规范等因素，因此目前能够购买的住房抵押贷款无论是规模和质量，都有可能不能满足预先制定的标准。
3.2证券发行与交易环节的风险
（1）发行风险。在发行抵押贷款证券阶段，由于该证券是新品种，证券发行的对象、利率、还本付息方式等因素的设计以及税收效益都会影响到投资者的意愿。比如有些抵押贷款证券的期限是非固定的，受贷款组合偿还速度的影响，许多抵押贷款证券为浮动利率债券，缺乏投机性，二级市场交易清淡，这些都增加了证券的发行风险。
（2）流通性风险。流通市场对证券发行的影响主要是通过收益性和证券的变现能力实现的。若住房抵押债券的利率设计和交易市场设计导致证券的价差收益较小，缺乏投机性，也会造成住房抵押证券的交易清淡；同时，金融债券现有的流通市场比较狭窄，没有吸收更多的投资者参与交易。
（3）匹配风险。在证券发行业务中，证券的偿还是由住房抵押贷款组合支撑的，因此，若证券与贷款组合进行匹配的结构不合理，则证券业务可能发生亏损。另外，由于贷款的提前偿还、违约支付以及经济周期波动等原因导致贷款资产存量和剩余贷款期限的变动，最终也会影响证券的品种设计和发行计划。
3.3经营环节的风险
（1）收益风险。收益风险主要是指由利率波动造成的利润风险。贷款组合的利率与证券组合的利率都是浮动的，利差的敏感性和波动性构成了利率风险。
（2）资金混用风险。证券化业务纳入了购买机构资产负债体系，因此可能发生证券化业务所产生的资金与其他来源的资金混同的情况，导致应支付给投资者的资金被延迟支付的现象。
（3）再投资风险。证券化过程中，存在着一个向住房抵押贷款组合收集本金和利息与向投资者支付抵押贷款证券收益之间的延迟阶段，收到抵押贷款组合带来的现金流会被再投资于某些金融资产，从而形成再投资风险。
3.4资产管理环节的风险
（1）债权管理风险。在住房抵押贷款证券化活动中，需要贷款债权管理人做好住房抵押贷款的日常管理、收取借款人偿还的本息、催收拖欠的款项等工作，贷款债权管理人的信用与服务质量直接关系到对债券投资者的本息偿还。此外，还存在贷款债权管理人暂时保管的贷款回收本金与其自有资金混用的风险，以及在贷款债权管理人破产时如何确保资产购买机构对贷款回收本金的权利。
（2）借款人违约风险。借款人违约的风险主要指借款人在到期前提前偿还的风险和借款人不按约定偿还贷款的风险。到期前偿还的风险主要是指借款人未按约定的清偿期限发生清偿行为，多为全部债务在到期前偿还。到期前偿还造成的现金回流与对证券投资者的本息支付不匹配，形成信用风险。
3.5法律与政策环境的风险
随着法律、法规及国家政策的变化和发展，存在着新旧法律、新旧政策发生冲突的可能性，这种冲突会给整个证券化活动带来风险。在立法未做修正之前，证券化业务必须严格按照现行法律制度运作，尤其注意法律程序手续的完备性。在法律变化后，应及时对相关的证券化规则做出修正和完善，保证整个证券化活动的合法性和有效性。现行法律、政策与证券化业务的冲突以及相关法律、政策的滞后都形成了证券化业务的外部风险。
4促进住房贷款抵押证券化健康发展的对策
4.1扩大一级市场规模，规范操作控制质量
首先，要扩大住房抵押贷款一级市场规模。为了实施住房抵押贷款证券化，我们应扩大住房抵押贷款数额，增大其在整个贷款总额及GDP的比重，这样我们才能构建出在还款期限、利率水平、房产性质等方面相同的资产池，以便实施“打包”“重组”等标准化操作。其次，尽快出台相关法律法规，规范贷款标准、贷款程序、贷款格式等，统一贷款的发放条件，形成统一的住房抵押贷款体系。
4.2着手建立证券化专门机构SPV
从事专门的住房抵押贷款证券化业务，发行住房抵押贷款证券。抵押贷款发放银行将贷款真实出售给SPV，SPV在股权组成上与其它金融机构独立，并严格限制自身的资产与负债业务，成为“破产隔离”的实体。通过这一举措，可以有效沟通货币市场与资本市场的联系，完善住房金融制度，形成一套功能完整的融资体系，有利于统一和规范全国住房抵押贷款的一、二级市场，大力推动住房抵押贷款证券化的发展促进资本市场与国际标准的接轨。
4.3健全完善评级机构，统一规范信用标准
在住房抵押贷款证券化过程中，信用评级机构担负着十分重要的责任，其结果将对投资者的品种选择产生直接影响。可以说，独立、客观的信用评级是住房抵押贷款证券化能否成功的关键。国内评级机构必须加强与国际著名评级机构的合作，学习先进的信用评级技术，借鉴丰富的信用评级经验，提高我国信用评级水平，引导投资者开展投资业务。
4.4完善法律体系，更新税收会计制度
为实施住房抵押贷款证券化，我们尽快出台相关法律法规，完善其操作的法律环境。首先，修改《民法通则》中关于合同部分的相关内容，也许商业银行在出售抵押贷款债权给SPV（特设机构）时可不通过债务人的同意，因为在现行的《民法通则》里规定需经债务人的同意，而这样做不但耗时、耗力，而且还存在操作的可行性问题。其次，完善《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资产管理暂时办法》，允许信托机构在接受商业银行的抵押债权后能有权发行凭证式证券融资。再次还需制定一套适应于复杂金融环境的、较为完善的关于住房抵押贷款证券化的会计、税收制度，防止在实施住房抵押贷款证券化过程中出现会计、税收方面的技术难题。
参考文献
［1］闵蕾.住房抵押贷款证券化双得益［N］.上海商报，2005-03-22.
［2］施方，俞自由.美国住房抵押贷款证券化的双重保险机制及其借鉴［J］.经济师，2004，（7）.
［3］赵利.我国住房抵押贷款证券化已经提上日程［N］.中华工商时报，2004-6-10.
