住房金融建议

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摘要：我国住房分配制度改革以来，围绕住房融资业务不断进行探索，初步形成了以住房抵押贷款为主，住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房金融体系，但在具体运行中仍存在诸多需要完善之处，应借鉴国外先进管理经验，推进住房抵押贷款证券化、丰富融资工具、促进二级抵押市场的形成和发展，这是完善我国住房金融体系的必经之路。

关键词：金融体系；住房金融；抵押贷款

美国次贷危机引发的国际金融危机仍在继续，反映在我国房产业上是价格的下降和销售量的下滑。但这并不意味着我国住房需求的萎缩，而是市场预期所引发的观望态度及没有一个完善的住房金融支持体系的结果。我国经过多年的改革和发展，初步形成了以住房抵押贷款为主，住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房金融体系，但在具体运行中仍存在诸多问题需要加以解决。

一、我国住房金融体系存在的问题

经过多年的发展，我国住房金融体系表现出如下特征：第一，初步形成以银行为主体的组织体系。第二，住房金融市场以一级市场为主。第三，住房金融业务以贷款为主，其他业务品种合理补充。虽然我国目前的住房金融体系在发挥调剂住房供求双方的资金缺口，实现资源在居民家庭、银行等金融机构及投资者之间的优化配置，促进住房市场健康平稳发展等方面发挥了重要作用，但仍然存在诸多问题，主要表现在：

(一)住房金融体系不成熟，政策性住房金融不规范

以1999年4月国务院颁发《住房公积金条例》为标志，经过十年来的不断改革，我国住房金融业务得到了发展，形成了以住房公积金为主体的政策性金融和商业银行为核心的市场金融结合的体系模式，其中，后者是主导。但总体看，肩负我国政策性住房金融重任的公积金制度并没有充分发挥其应有的作用。一是公积金制度的地区性、行业性特征还比较明显，尚未形成机构健全、管理规范、使用高效、监管严密的全国住房公积金管理体制。二是真正用于中低收入家庭的贷款比重低，使大多数中小企事业单位的中低收入家庭很难从公积金制度中受益，这违背了建立公积金制度的初衷。三是公积金的管理落后，并没有真正形成独立的住房金融政策性金融机构，造成管理效率的低下和资金利用效率不高。

(二)个人住房信贷受到限制

我国住房分配实行货币化和市场化改革以来，个人住房贷款对城镇住宅发展产生了巨大推动力。但个人住房贷款业务面临很多问题：第一，房地产市场的超常规发展，造成了过高的房价——收入比是限制居民购房欲望的现实原因。第二，贷款环节的繁琐及对贷款者资质和收入水平的认定成为限制住房信贷规模增长的“瓶颈”。第三，我国住房按揭贷款尚未证券化，不良信用贷款的风险基本只能聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。

(三)融资中介体系不健全

目前，我国尚未建立健全住房中介体系，包括政策性、经营性及保险性的金融机构，而是由国有商业银行房地产信贷部兼营双重业务，不利于其商业化目标的实现。同时，由于我国房地产市场的迅速发展，特别是实力雄厚的开发商对银行金融服务的要求越来越高，对比较单一的银行住房金融业务也提出了挑战。而处于试点阶段的住房储蓄银行和部分地区设立的住宅信用合作社也不能摆脱其地方性。规模小等特点而难以成为住房金融市场的中介。

(四)我国住房抵押贷款证券化面临诸多制约因素

一是住房抵押贷款的一级市场仍不够发达，而且地区之间发展不平衡。二是缺乏发达的银行与保险市场、庞大的机构投资者与个人投资者队伍及完善的资本市场等。二、完善我国住房金融体系的政策建议

(一)发展住房金融机构，强化住房消费信贷功能

完整的住房金融体系应包括专业性住房金融机构、非专业性住房金融机构和提供住房贷款保险或保证的金融机构。而我国目前的住房金融业独立性还不强。在这方面可借鉴国际上的成功经验，甚至可尝试引进国外金融机构，开拓国际性住房抵押业务。尤为重要的是引进先进的技术工具、手段及管理方法。

(二)规范和完善住房公积金制度

第一，要规范公积金的归集方式，提高公积金的归集率，扩大公积金制度覆盖范围。重点做好非公有制经济组织建立住房公积金制度的工作，努力实现将住房公积金归集面由现行的在职职工覆盖到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。第二，在公积金的使用上，要注意专款专用，并向中低收入家庭倾斜。第三，利用已有的庞大的住房公积金规模，在适当时候研究把住房公积金转化为政策性住房银行的可能性。

(三)建立和完善住房抵押贷款二级市场，推动住房抵押贷款证券化进程

结合我国的实际情况，我国住房抵押贷款证券化的基本思路是：组建一到两家专门从事住房抵押贷款证券化业务的机构(SPY)，按设定的标准收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，以此为基础发行证券筹集资金，各公积金管理中心和各商业银行则通过出售个贷所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款，从而完成个人住房抵押贷款证券化过程，实现资金的良性循环。

(四)完善贷款担保制度

个贷担保制度无疑是住房金融业健康稳步发展的保障。从我国目前个人住房贷款业务发展看，由于对借款者还款能力的担心导致该业务的资质审查严格及贷款的发放谨慎，客观上限制了住房金融业务的发展。借鉴国外先进经验，有两种可供选择的贷款担保制度，一是通过政府提供担保，鼓励住房金融的发展，其中包括通过政府支持的企业提供住房贷款担保。二是通过设立专门的金融担保机构，或利用已有的担保公司进行担保，以此提升住房融资提供企业的抗风险能力，促进其发放贷款的积极性。

(五)建立独立的住房金融监管机构，保障住房两级市场的合法有序运行

尽管我国已确立了银监会、证监会、保监会共同监管金融市场的体制，但具体到银行业，随着混业经营的逐步发展，其监管必然也带有混业特征。因此，在住房金融的监管上可考虑设立专门的监管机构和政府监管机构相结合的模式，分别独立监管一级市场和二级市场。明确监管目标和职责范围，从而有利于执行独立的住房金融政策，有利于政府公共住房政策的实现。