国内房价疯涨的原由及补救策略

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摘要：二十世纪末，在我国中止福利分房的背景下，商品房走进了人民的日常生活，我国城镇居民开端购置真正属于本人的房子。房价也从最初的几百元每平方米曾经疯涨到如今的几千元每平方米，一线城市以至曾经疯涨到几万元每平方米。选择投资房产也成了最佳的理财方式；而广阔没有房子的城镇居民只能望房兴叹，贷款买房者的日常购置力也被严重挤压。房价的疯涨已严重影响了我国国民经济的正常开展和我国国民经济开展方式的转型。

关键词：房产房价房产税土地增值税

从2003年到如今的七年间，我国各地城市的房价呈现出普遍且持续快速上涨的势头，特别是一线城市和大局部二、三线城市房价疯涨。一边是大量的老百姓在高房价压榨下面临“买不起房”的窘境，另一边以“温州炒房团”为代表的投机者不时推高房价并形成大量房屋空置，糜费了大量的社会资源，扭曲了房屋的市场供求关系。在“房价永远上涨”的神话深化民意之际，“全民炒房”曾经成为中国楼市一幅共同的现象。房价的疯涨对我国国民经济的各个环节形成严重负面影响，以至是毁坏了我国国民经济开展的良好次序，曾经严重影响了我国国民经济的正常开展和我国国民经济开展方式的转型。清华大学区域与城市开展研讨中心主任施祖麟则指出：“住房分配目前曾经不只是一个经济问题，而应从政治的角度停止考虑。他表示，由于我国的土地是国有或集体一切，因而，寓居条件的取得是一个人人都应该具有的权益，而不是说你有钱才能够，没钱就不行的问题”。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度注重处理城市居民住房问题，一直把改善大众寓居条件作为城市住房制度变革和房地产业开展的基本目的。总理屡次强调要控制房价的疯涨，维持房价的稳定。可见，抑止炒房群体和投资性购房群体的过度投机或投资行为，控制房价的疯涨，挤去泡沫，维持房价的稳定，已成为政府工作的重要任务。

一、我国房价疯涨的缘由

1、供应途径单一

二十世纪末，在我国中止福利分房后，绝大局部企事业单位也随之中止建房，只要一小局部有土地的企事业单位依然集资建房，大量没房的城镇居民只能参加到购房大军中，大量的购房需求在短期内集中释放出来，形成了过去几年内楼市一时供不应求的场面，从而推进了房价的持续快速上涨。是多年的住房需求积聚形成的，也是我国所特有的一个历史缘由，这是形成我国房价疯涨的主要客观缘由之一。

2、垄断形成疯涨

我国住房的供应途径很少，住房的市场供应简直完整被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商结合起来操控价钱，在涨价上坚持高度默契，垄断使房产开发商追求暴利，置社会调和、稳定于不顾。面对这种场面，购房者不得不拿出超出本身接受才能的资金来购置房屋，从而在一定水平上助推了房价的疯涨。这也是形成房价疯涨的主要缘由之一。

3、歹意积存土地

不断以来，对商品房涨价的一个说法是土地供给缺乏，可疆土部前不久一次就曝光全国闲置土地16.95万亩，听说被查出来的数字只是冰山一角，不少开发商囤地不建，坐等土地升值，阐明土地和楼市被遗漏的监管黑洞不知还有几。正是这些黑洞的存在，才使各种糜烂和投机炒作盛行，市场次序紊乱，房价居高不下。房价不断在上涨，有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发，而是等候土地升值后转手卖掉；或是围起开挖个坑等着房价上涨到本人称心的价钱后再行开发；以至有些开发商在楼盘建好后捂盘惜售，使有效的土地供应没有及时转化成有效的房屋供应。以上几种行为严重扰乱了房地产市场的正常次序，毁坏了安康可持续开展的市场环境。这也是形成房价疯涨的主要缘由之一。

4、宽松的货币政策

钱不时升值招致出口产业利润率降低，为了坚持经济继续稳定较快增长，我国政府实行了积极的财政政策和相对宽松的货币政策。大量社会资金在实体经济缺乏投资时机和房价永远上涨神话的刺激下涌向房地产，房价地价进入猖獗上涨阶段，房价泡沫疾速收缩。这也是形成房价疯涨的主要缘由之一。

5、我国处于高速城市化阶段

随着变革开放的不时深化开展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入程度也不时进步。目前，我国已进入城市化加速开展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里寓居，由此带来的购房需求是如今购房群体中的重要组成局部之一。这也是形成房价疯涨的主要客观缘由之一。

6、住房的刚性需求

最根本的住房需求能够以为是住房的刚性需求。刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括初次购房，也包括以改善住房条件为目的购置的二套房。随着人们生死水平的进步，住房的刚性需求也越来越多。这也是形成房价疯涨的主要客观缘由之一。

7、不明智抢购形成涨价、游资炒房形成涨价

投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价钱上涨过快的中心力气。住房价钱不只由其消费本钱决议，而且还在更大的水平上决议于有支付才能的需求关系，购房者的不明智抢购行为，推进房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完整处于无法。客观上形成地产火爆繁荣的虚假场面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者自觉追涨的从众心态，令大局部民间资本投向房地产范畴，在各地猖獗抢购，乘机兜售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而招致房价疯涨。因而，我们能够说消费者、投资者的不明智抢购是招致房价疯涨的最重要缘由之一。

8、过低的存贷款利率和银行贷款形成涨价

多年来的农产品等物价上涨，正在不时增强老百姓的通胀预期。持续负利率诱发楼市升温，面对存款负利率，买房保值方面的需求不可防止。分期付款让很多一时无力购房者完成了有房的幻想，同时也给房地产开发商提供了操作房价的时机。不要看富人很多，但比起工薪价层来说，真实太少了，在每个城市购房的主要人群仍是普通工薪阶级。固然常说供求关系决议市场价钱，消费才能决议市场。但是由于银行的介入这种规律被突破，消费者的购置力被放大数倍，以至是数十倍。房地产开发商不用担忧购置者买不起房子，没钱能够贷款，由于银行分期付款政策的存在，简直人人都能够买房，所以房地产开发商自然不会有任何后顾之忧，定价时，把购房者得数十年收入作为重要的定价参考要素，这样制定出的房价自然会远远高于建筑本钱。这也是形成房价疯涨的主要缘由之一。

9、专家预测形成涨价

媒体不时报道专家预测房屋涨价的新闻，提供片面信息，误导消费者。专家的预测结果对房价形成了一定影响，很多人置信专家这个金字招牌，担忧日后房价升的更高，匆匆参加到购房队伍。大家都在抢购，地产商自然进步价钱，最终房屋涨价的结果完整与专家的预测吻合。有些所谓“专家”成了地产商的喉舌，在利益差遣之下，学术与科学的严谨都不再重要，出卖良知与灵魂成了必选标题，何乐不为被商业利益所应用，其预测的结果成为地产商涨价的重要根据。也有些鱼目混珠的专家，其预测行为仅仅是地产商炒做造势的手段。这也是形成房价疯涨的主要缘由之一。

10、土地财政形成涨价

土地财政，是指一些中央政府依托出让土地运用权的收入来维持中央财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。我国的“土地财政”主要是依托增量土地发明财政收入，也就是说经过卖地的土地出让金来满足财政需求。我国是土地国有制，常常凭仗公权利和专政机关力气强行征地拆迁，低价收买别人的土地运用权，并不是公平买卖，以此牟取暴利，据国务院开展研讨中心的一份调研报土地财政告显现，在一些中央，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占中央预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。中央政府的财政收入之命脉在于土地出让收入，由于这种形式，推高了地价并造出了一个个地王，同时又反作用房价，构成新的房地产泡沫。远超出实体经济开展速度的房地产泡沫对整个中国的经济和金融都或将产生致命毒害。

二、抑止我国房价疯涨的措施

1、加供应途径

住房供给市场简直被政府与开发商垄断，住房需求被迫涌向商品房市场，这就是人为形成的供给缺乏。为了改动目前这种单一的供应的场面，就必需增加供应渠道，因而，需求鼓舞社会上各个单位经过多种不同途径拿地，经过集资建房来处理本单位职工的根本住房问题。鼓舞各种社会力气参加到建房中去。同时倡议要尽快处理小产权房的产权问题，处理小产权房的正常买卖。目前，我国乡村、城郊居民的住宅数量和面积远远多于城镇居民的商品房数量和面积，而产权性质却不同，许多乡村、城郊居民的住宅已有上百年、以至数百年的历史，由于种种缘由，如今这局部居民的住宅的性质被定义为小产权房。这一情况既有历史缘由又有理想缘由，如今我们要有勇气面对这一事实，脚踏实地突破法律瓶颈，供认小产权房，处理小产权房“转正”的问题，在统一规划下，允许并鼓舞在集体一切制土地上盖小产权房。增加供应途径，满足广阔人民大众的根本寓居请求。

2、大廉租房和经济适用房的建立和管理

目前，我国向中低收入家庭提供的廉租房和经济适用房的数量还比拟少，廉租房和申购经济适用房所掩盖人群还很小，而且，骗购现象也很严重。所以要加大廉租房和经济适用房的建立力度，严厉检查申请廉租房和申购经济适用房的申请人群、申请流程，增强廉租房和经济适用房的后期管理，确保只要契合条件的城市低收入住房艰难家庭才干申请到廉租房或申购到经济适用房。详细政策措施倡议如下：

在普通商品住房项目中配建廉租住房和经济适用住房的面积不得低于地上总住宅建筑面积的30%，单套建筑面积不低于30平方米，不高于65平方米，房屋构造平安，满足工程建立强迫性规范请求，建立规范同本小区普通商品住房项目分歧；增强廉租房和经济适用房的后期管理，根绝廉租住房和经济适用房的出租，永世制止经济适用房上市买卖，经济适用房的购置者只要寓居权，无权出卖或出租，产权归政府一切，不需用时购置者只能退售给政府住房保证部门。政府住房保证部门退还其原房款，并补偿一定利息，利息总金额不大于同期银行定期存款利息。

3、加有效的土地供应和完善土地及商品房市场监管机制要控制房价疯涨，真正去掉高房价泡沫，到达楼市调控目的，最直接最有效的办法是尽快增加市场有效供应。只要增加土地供应，才干向市场提供更多的房屋。为了避免开发商歹意积存土地，倡议政府在挂拍土地时严厉规则房屋建好并开端销售的日期，关于未按时建好并开端销售者给予重罚，同时，制止倒买倒卖土地，一旦发现，没收土地，取消开发商在全国范围内再次拍地的资历。

4、当调整货币政策

随着通胀的加剧，面对存款负利率，买房保值方面的需求不可防止。过低的利息已严重影响了国民经济的安康开展，加息势在必行。

政府要增强对进入房地产范畴贷款的控制。降低房地产向银行贷款抵押比例；树立贷款追踪体系，贷款进入股市或其他范畴时，借款人将进入黑名单，中止向其贷款，并立刻收回全部贷款；开发商融资时，请求抵押物首先必需是有产权的建筑物而非土地。被疆土资源部或建立主管部门查实的确存在囤地行为的企业，商业银行要树立警示名单并不能为其新增贷款，同时要对剩余贷款停止保全政策。

5、快中小城镇开展和建立

目前，我国城市化程度较低，小城镇建立与开展严重滞后，由于小城镇建立迟缓，招致城市化率低下，乡村大量剩余劳动力地转移到大中城市，加大了大中城市活动人口的压力，一局部富有农民开端在大中城市安家，加大了大中城市住房需求。我国大局部人口寓居和生活在中小城市、城镇和乡村，因而加快推进中小城镇和乡村开展、建立，才是处理我国城市化开展的主要途径。同时，我国东部地域快速开展的理论也曾经证明，地域社会经济的开展，也离不开小城镇的建立与开展；小城镇建立与开展，不只有利于乡镇企业的开展，更大范围地转移乡村剩余劳动力，减轻大中城市活动人口的压力，也有利于进步农民素质，改善农民生活质量。而且也更有利于扩展内需，促进区域经济、社会的可持续开展和完成现代化进程中的构造变化与制度变化。我国不能只片面地走大城市开展的道路，而要走城乡统筹、以城带乡，加快开展中小城市和村镇化建立道路。

6、征房产税和房产买卖土地增值税、严厉执行个人转让住房停业税

在增加供应和调整货币政策的同时还要以必要的税收手腕，增加炒房者的持有本钱和买卖本钱，来降低炒房者的收益，抑止炒房群体和投资性购房群体的过度投机或投资行为，并引导其尽快兜售持有的投机性和投资性房产。详细政策措施倡议如下：

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税根据，向产权一切人征收的一种财富税。开征房产税是为了增加炒房者的持有本钱，降低其炒房收益。详细政策措施倡议如下：以家庭人均面积作为权衡能否征收房产税的重要根据，关于普通家庭按整个家庭人口核定一个免征面积，家庭成员名下在我国大陆范围内的全部房产总面积不超免征面积的家庭不予征收，关于超越免征面积的家庭征收惩罚性房产税。对超标的家庭每超越一个免征面积加征100％税率，即对其超越一个免征面积的，未超越二个免征面积的局部按100%税率征收；对其超越二个免征面积的，未超越三个免征面积的局部按200%税率征收；对其超越三个免征面积的，未超越四个免征面积的局部按300%税率征收直至税额到达房屋价值的50%为止，从而引导炒房者尽快向市场兜售住房。让住房真正回归到民生性和寓居性的功用上。

土地增值税是以单位和个人转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所获得的增值额为计税根据，按照规则税率征收的一种税。开征房产买卖土地增值税是为了增加炒房者的买卖本钱，降低其炒房收益。由于开征房产买卖土地增值税的目的是为了抑止炒房群体和投资性购房群体的过度投机或投资行为，所以并不是对一切房屋买卖都需求征收此税，详细政策措施倡议如下：以家庭成员名下我国各地（指我国大陆范围内）的全部房产套数权衡能否征收房产买卖土地增值税的重要根据，联名购房者将分别按每人均有一套房产,关于外籍人士按其在其原籍国有一套房产计算。关于普通家庭转让自用10年（现行5年年限偏短，倡议延长到10年）以上并且是家庭独一生活用房获得的卖房所得，免征房产买卖土地增值税；关于家庭成员名下的全部房产超越一套的家庭在买卖时征收惩罚性房产买卖土地增值税。对超标的家庭每超越一套加征100％税率，即在买卖时，对其第二套房产按200％的税率征收房产买卖土地增值税；对其第三套房产按的300%税率征收房产买卖土地增值税；对其第四套房产按的400%税率征收房产买卖土地增值税直至征税金额到达房屋价值增值额的100%为止。

严厉执行个人转让住房停业税征收政策，对普通家庭转让自用缺乏10年并且是家庭独一生活用房的，按其销售收入全额征收停业税；关于家庭成员名下的全部房产超越一套的家庭在买卖时征收二倍停业税。

经过以上三项严厉的税收政策，能够完成对炒房群体和投资性购房群体的准确打击，引导其尽快向市场兜售多余住房，从而到达抑止房地产价钱过快上涨的目的。

7、严厉区别化看待二套房是目前抑止房价疯涨的最有效手腕之一

在严厉执行新的二套房认定规范（认房又认贷即“有房”或者“有贷款记载”两者只需契合一条的，再次购房就被认定为二套房，）的同时，还要对第二套购房贷款首付比例、利率和年限停止区别化看待。目前的二手房市场的确存在很多的炒房者，他们应用低首付带来的杠杆效应，增加了购房的套数和炒房的收益。所以进步二套房的购房门槛和中止第三套及以上者购房贷款是十分有必要的。详细政策措施倡议如下：

树立全国住房查询网，能查询任何购房者的房产状况。在我国大陆范围内任何一地有第一套，无论其在何地再次购房均视为购置第二套，联名购房的按其中有房数最多的一人的房数计算，关于外籍人士在我国各地购房第一套房均视为第二套房。

降低贷款比例，进步第二套购房贷款首付比例，加大炒房族首付压力。第二套购房贷款首付比例由现行的首付60%进步到80%且对总额要加以限制。

进步贷款利率，降低炒房收益，实行差异利率，第二套购房贷款利率进步到第一套购房贷款利率的1.5倍。

缩短贷款期限，第二套购房贷款的最高年限由三十年降低为十年。

公积金与商业贷款的二套房断定规范完整分歧，有房或有贷都算二套房，曾经用过住房公积金者不得再次运用公积金，政策执行也同上。

同时，对目前全国范内住房贷款停止严厉检查，对现存三套房及更多套住房贷款施行高利率，进步到第一套购房贷款利率的2倍。同时，公积金贷款利率也为第一套购房贷款利率的2倍。

经过以上几项严厉的房贷政策，能够有效引导炒房者尽快向市场兜售住房，遏制应用贷款停止炒房和投资性购房群体的投资行为。

8、土地收入上缴国库

一方面，在现行的房地产税费政策下，中央政府是最大的受益者之一，这种宏大的利益诱惑，必然大大刺激中央政府的卖地激动；

另一方面，“土地财政”对抬高房价有火上浇油的作用，地价的不时攀升和房地产税费过高都在一定水平上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房本钱，由购房者买单。

要从基本上处理土地财政困局，改动单纯依托土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状，首先应该尽快开征房产税，房产税收入归中央政府；其次把中央政府拍卖土地的收入上缴国库，国度把一些其他税种收入划归中央政府。

经过以上一系列有针对性的调控措施的施行，各地房价会逐步回归到合理价位。一个国度的住房制度，应该首先保证国民的安居，只要安居才干乐业。而一个依托住房猖獗掠取国民财富的住房制度，是不可能让国民享用到社会开展带来的幸福快乐的，这与我国房改的根本目的也是南辕北辙的。