金融调控和房地产

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一、固定资产投资项目资本金比例提高，促进开发商理性投资

2004年4月28日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，但2004年一季度表现出明显的过热迹象。但就深圳本地房地产市场情况看，情况并非如此。规划与国土资源局公布的数据显示：今年第一季度，深圳市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79%，增幅比去年同期回落了7.61个百分点，商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83%；新开工面积到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批准预售面积为173.17万平方米，批准预售面积比实际销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少33.79万平方米，住宅新增供求比为0.82:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。

深圳本地市场总体发展较为均衡，并没有出现投资过热的状况，随着该项政策的出台，开发商会更加谨慎地对待新开发地项目，更好地控制项目资金运用，扩大融资渠道，合理利用资源，而对整体市场供应不会产生多大的影响。

深圳地产市场在经历了多次过热之后，已经逐渐趋于理性和成熟，各品牌发展商和中小发展商都在尽力避免地产过热现象的产生，让深圳地产走上稳定发展的道路，也只有长期稳定地发展，才能使整个地产界保持良好的市场氛围，使供需双方共同努力，更加理性地推动深圳地产继续领跑中国地产界。

二、银行存款准备金率的提高，效力有限

经过央行批准，实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率，共计收缩可贷资金约1100多亿元。

存款准备金制度一向是央行调控货币市场的主要手段之一，其目的是防止货币信贷的过快增长，在西方发达国家及金融自由度较高的地区运用效果非常明显。

相对的，在我国存款准备金制度调控效果就没有那么明显了。

从宏观面上看，这样的存款准备金调控意图很难说没有，但也应注意到，本次调整由于仅涉及到少量金融机构，同时，它对于整个货币投放量的调控作用是有限的，因此，它的立足点，应该还是更多地在于推进商业银行实行更为理性的经营行为、建立更为合理的治理机制。而这些，不仅仅对于股份制商业银行，同时对股份制改造中的国有银行以及民营银行，都具有极其重要的意义。

同时，这次上调存款准备金率不仅着眼于控制货币信贷的总量，还兼顾优化了货币信贷的结构，鼓励银行加大对农业、中小企业等方面的贷款投放。

从微观的资金面上看，金融机构减少可用资金1100亿元对资本市场资金面的影响有限。并且，由于各类信托产品的出现及大量上市，在某种程度上缓解了开发企业的资金压力，新的金融创新产品的出现也达到规避这一政策的效果。

再者，随着CEPA的实施，多家香港银行在深圳的业务近期有望展开，大量香港及海外资金将进入深圳金融市场，其中的部分会投向房地产领域，可以解决目前金融控制带来的不利影响，同时将风险转移到外资银行。

【资料】金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。

三、实施央行121文件，重在控制市场，减少投机，抑制高消费

2003年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）。其中规定，如果借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

近期向银行贷5年以上的款，第一套住房（不包括高档商品房、别墅）的利率可按5.04%的贷款利率计息，而第二套住房的利率则将按照5.76%来执行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出约14.3%。

现阶段，第二套住房及高档住宅利率上涨的影响，具体有以下几点：

1、增加普通家庭二次置业成本

不过，只要采取第二套住房以夫妻另一方名义贷款的方式，一般家庭都应该能够有效解决难题。这不过是一点小小的麻烦。

2、增加高档住宅、豪宅、别墅置业成本

置业成本的增加会适度减小短期内对高档住宅的需求，但就目前市场情况看，真正的豪宅依然走俏，客户对银行贷款依赖较小，受影响程度不甚明显。

3、投资客户成本增加、门槛提高

对于投资住宅的散户，由于主要靠租金抵月供，贷款利率的上升会直接增加投资成本，减小住宅出租收益，增加风险。因此，部分散户会谨慎介入。

由于现阶段个人住宅贷款还是属于银行业的优质业务，一般银行还将继续维持很大热情，在适度变通的情况下，例如用多个身份证买房、团购等，银行一般会适当减低部分贷款利率，以挽留客户。但随着新一轮房地产低谷的预期到来，拖欠贷款、断供的风险会加大，银行对投资型客户的态度也会更加谨慎。

4、依赖银行贷款程度高的中小开发商影响较大

再结合固定资产投资项目资本金比例提高的政策，提高利率对于主要依赖银行贷款运作的开发企业压力加大。这一类发展商对银行贷款资金的依赖一般在80％以上，因此，多项金融控制措施的实施，将使其资金链运作出现一定困难。

从2003年6月央行公布121文件后各地开发企业的反映看，北京较为敏感，广东则相对平静。究其原因，与北京的政策导向型市场不同，广东的市场导向型房地产市场较为规范和成熟，抗压能力较高。

随着新金融政策的逐步实施，部分中小开发企业会逐渐感到资金压力，项目取得和开发难度加大，后继乏力。因此，部分企业会选择退出，部分会选择进军内地市场或者与内地开发企业合作。在由广东商学院经济系与国际贸易系于2002年暑假发动的关于珠三角民营企业的经营状况的调查的结果中，我发现，制约它们发展的最大的原因是融资问题。而民营企业，是我国私营经济的重要组成部分，它的健康发展，将在促进流通、满足市场需求、缓解就业压力、扩大出口和增加国家水手等方面发挥积极的作用。就此，我想谈一下民营企业的融资问题。

调查分析：融资，民营企业发展的瓶颈

在这次调查中，总共收到有效问卷197份，调查的对象遍及珠三角、广州市东西两翼和一些山区。其中，从地区分布来看，以珠三角地区的为主，占了65%；从行业分布来看，遍及机械、电子电器、化工、建筑材料、纺织、食品和轻工、商业、服务业等；从生产总值来看，从10万到5亿以上都有。所以，这次调查的结果还是具有一定代表性的。

在这些企业当中，他们的资金来源，自身积累占67%，股东追加和银行借贷占11%，资本市场融资和民间借贷各占4%，利用外资占3%。从这里可以看到，将近80％的资金是来源于资本积累，而不是资本集中。我们知道，资本积累会使社会总资本扩大，而社会总资本的扩大是缓慢的。资本集中却可以在短时间内汇聚众多资本。如果中国是一个封闭的、自给自足的市场，那么，这样慢慢的积累也没有什么问题。问题是，面临入世，随着大批航母式的外国资本将涌入中国市场，跟这些民营企业争肥夺利，民营企业将面临着史无前例的挑战。要迎接挑战，发展自身，实现规模效益是必然的事。因此，加快进行资本集中是必然的事，否则将被淘汰。

现代企业的发展，离不开信息化和专业化。我们不妨首先关察一下这两方面的调查结果。

外国的企业基本上都已经实现了信息化，在交易方面很多都已经实行电子商务。而在这次调查中，建立内部网络的企业只有40％，接入互联网的只有43%，而进行电子商务的只有89%，与外国的差距是显而易见的。在对待信息化的态度方面，87%企业都已经认识到信息化的重要，但还是"结合实际情况推进信息化的进程"。这意味着，当别人已经通过利用电脑和网络处理大量的文书工作，并进行生意洽谈，而节约了劳动与成本并扩大了销售量时，我们的民营企业还在为了处理文书工作和扩大销售量而不得不浪费人力资源和资金。在所调查的企业中，只有一家是购回大量的电脑、软件、服务器进行信息改造的，而且是一家大企业。这说明了，除了技术与人才，制约着民营企业进行信息化改革的，就是资金缺乏。

在专业化方面，虽然只有不到18%的企业没有专业化，但是，在选择受到不同竞争者压力的时候，选项"本地民营"高踞榜首，有61%的企业选择了它。这说明了在专业化的同时，并没有形成差别竞争，这些民营企业如果不愿意来个鱼死网破，就需要进一步专业化。这需要技术革新的支持，否则，大家就只能生产同样的产品，最终避免不了价格战的命运。而在技术创新的选项中，选"技术引进"和"自行开发"的占了绝大部分，。这些都需要大量的资金投入。

所以说，融资问题，已经严重制约着民营企业的发展。在资金来源的调查选项，银行贷款、民间借贷、资本市场融资和利用外资似乎还有扩大的空间。但是，民间借贷所能筹集的资金不会很多，民营企业利用外资的能力也有限度。根据工商银行公布的2002年上半年统计数据，广东地区的各项存款余额为4086.40亿元，而各项贷款的余额为2763.24亿元，似乎尚有许多贷款空间。但是，我国《银行法》规定，在贷款是如不能提供足够的抵押、质押或担保是不行的。而在进行低压借贷是，银行所承认的抵押品只有土地、房产等不动产。而这些民营企业，不是缺乏不动产就是缺乏担保。所以，实际上它们是很难得到银行的贷款的。至于资本市场融资一途，现在的金融市场基本上还没有对民营企业提供专业服务，股市的上市规定更限制了民营企业的上市集资。但是，如果我们进行一些改造或创新的话，在资本市场融资和向银行借贷还是行得通的。

建议一：建立信用地方担保体系

调查的结果显示，企业面临的融资障碍，最大的是缺少担保机构，其他依次是银行歧视、自身信用不足、和法律法规歧视。针对这些问题（法律法规是无法说变就变的，所以我放弃这方面的思考），我们可以构思一些解决的方法。