房地产开发企业会计核算论文
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由于房地产项目的开发周期较长，开发、营销移交与售后服务过程中牵涉到的内容较多，且没有明晰的地点或时间界线来区分各个生产流程，而对每个开发环节进行开发成本的会计核算既没必要也缺乏可操作性，而在房地产会计核算中，一般将项目的开发周期当作成本结算期。开发房地产的资金最少都需要上百万，是一类高资金的投入项目。可能产生在开发过程中的风险包括：市政计划调节或地价变更引起的土地风险；产业策略变更或银行信贷策略变更引起的筹资风险；规划不当或作业质量不高引起的成本风险等等。具备较高价值的房地产开发公司的商品常规的营销模式为：预售与分期付款模式。同普通的企业比较，房地产企业会计核算的收入明确方法是特殊的。房地产企业的投资和产出的比例阶段性不好预测，业绩的起伏较大，披露的信息失真，这些问题都有其特殊性。
二、房地产开发企业会计核算的问题
(一)无法有效避免房地产会计核算风险在开发房地产项目时，企业会遭遇诸多风险。这就需要房地产企业尽量规避这些风险，我国证监会颁布的会计准则虽然规范了房地产企业会计核算的行为，然而它只要求房地产企业规避担保抵押贷款风险，却未制定房地产企业必须为应对风险提取质量保证金等法令。
(二)借款费用资本化的问题因为房地产项目的开发周期长，且资本的回笼较慢，投资的成本相对集中，其开发资金的筹集一般都要用到债务资本。然而在新会计准则的规定中，借款费用资本化的范畴被扩充，而唯有借款费用满足特定的条件时才能资本化。而房地产企业明确借款费用资本化的影响元素也并非易事；即便可以明确，但也不能将长时期未开发的土地储备中所包涵的借款费用资本化。
(三)企业业绩不能透过收益评价的指标如实反映由于开发房地产的投资和产出的周期较长，在会计报表上时常会出现业绩的剧烈起伏，其在建设时期的业绩较差，然而当竣工并售出建筑后，房地产企业通常会将预售账款计入收入中去，其引起的现象是运营状况不能透过净利润指标如实反映出来。尽管房地产开发企业的运营情况较为良好，但是其净利润太少甚至显示为负数；并且一个房地产企业，即便其在建项目多、预售状况喜人、资本流动链稳固、盈利能力健全，也可能出现倒闭等状况。比如：因为建设项目的质量问题引发资产的抵偿或资金流动受阻等等。所以，除开会计核算指标外，房地产企业还要预防外部风险。
(四)会计科目的设立不科学房地产企业的会计核算最令人头疼的一个难题就是会计科目的设立不科学。当前，我国新会计准则对金融、石油、银行等各领域都作出规定：应设立科学的会计科目，然而却未对房地产企业的会计科目的设立作出明文规定。各企业都是依据企业本身的发展状况来设立会计科目，未形成一致的标准。房地产企业的会计成本费用项目包含土地征收以及拆迁补偿费、前期工程费、建设安装工程费等等。工程的费用项目很多，而且其牵涉的内容较为广泛。比如：仅开发间接费用就包含项目管理费、资本化借款费、销售设置建设费、物业管理费等。开发的间接费用核算与工程项目的开发有直接关系，然而其所包涵的费用项目也无法明确是哪一部分产生的，在会计科目的设置上还不够科学。会计科目的混乱给房地产企业资金成本的核算造成了较大的阻碍。此外，因为常规的房地产项目的建设周期较长，工程建设需要分成好几个步骤，项目从验收到竣工结算的时间太长，这无形中增加了会计核算人员的工作强度。
三、房地产企业会计核算的完善举措
(一)增大房地产企业披露信息的程度房地产企业披露的信息中需要包含土地的成本和土地的储存量。房地产企业是否能获得发展决定于房地产企业是否有充裕的土地储备量。因为土地利用人不能透过土地使用权总额来预判房地产企业的土地储备状况，所以就需要企业增大土地储备量并完成信息的有效披露工作。房地产企业还需要增大其现金披露程度。披露的企业现金信息包含运营活动中所构成的全部现金流量，如此才能提升资金流量信息披露的质量。应有效预防房地产企业的风险。在房地产企业的财务状况表上应对各类风险——例如土地风险、筹资风险等进行预判，提高房地产企业风险辨别能力，并且应按一定比例提取质量保证金，帮助企业预防风险。
(二)健全房地产企业的结款费用核算制度依照原始成本的准则以及费用配比的准则，房地产开发中的结款费用应与工程总成本发生直接联系，也就是说将其划归到房地产项目开发的间接费用中，并且构成房地产项目的部分成本。核算房地产企业的结款费用时需要充分权衡配比准则，将还未竣工且累计成本的发生额大于该工程的预收账款的各房地产开发项目明确为成本对象，进而对借款费用进行分摊。此外，在获得除开临时投入或储蓄利息的收益后，应依照实际已花费的资本来核算房地产项目的成本。各房地产开发项目应分摊借款费用——借款费用=借款费用总数-临时投入获得的利益-储蓄利息。这样，各房地产项目的成本对象就等于未竣工且累计成本的产生额大于该项目的预售账款。
(三)加快健全房地产项目的成本核算房地产开发工程的成本核算必须明朗化，其既可针对全部房地产开发工程，也能够是单独的建设项目。那部分拥有一致的开发地点、类似的构造、一致的施工企业以及一致的施工场所的房地产开发项目也可被当作成本核算对象。房地产开发工程中的那些规模庞大且周期较长、成本核算以区域划分的房地产项目，如果负责项目建设的企业不同，其核算的对象也可以是各建设企业的不同施工部分。为了解决不同户型、不同楼层的房地产产品的成本与效益不匹配的问题，应依据丰富的经验来明确各不同户型与楼层的比例标准，而单位面积的营销成本可运用总面积和总成本的加权平均数来核算。订立的成本分配标准必须科学。当开发出的商品房可以竣工并验收时，可以依据建筑的成本、方位、地理位置等元素来明确科学的营销价格，进而有效调节成本和收益间的比例。
(四)设立合理的跨级科目解决房地产企业的会计核算问题，就应设立科学的会计科目。房地产企业应了解该领域的发展状况以及企业本身的工程开发数量、规模等，设置满足开发需求的的会计科目。假如企业的分公司不采取单独核算的模式，那么工程建设就不必再设置额外的间接费用账目，只需要在总账目下分离子账目，这样能使会计核算的程序更加简易、节约人力成本、提升会计核算的质量。而在工程建设中，企业应依据具象化的项目来编制台账，这样的台账包含：营销台账、物管台账、项目付款台账、所得税管理台账等，且对不相同的会计核算对象设立不同的账目卡片，规范成本费用录入行为，保障工程竣工结算的有效性和科学化。
四、补充
应注意的是，在房地产企业的会计核算中，应强化房地产企业收入核算的确认工作。在新会计制度的要求下，应明确房地产企业的项目营销收入，为企业的收入核算奠定良好的基础。而房地产企业的收入核算必须从法律标准和财务标准两个层次进行明确。
五、结束语
总之，解决房地产企业的会计核算问题，已成为我国房地产企业获得生存和发展的前提和保障。而冷静解析会计核算存在的问题，探索健全房地产企业会计核算制度的途径，已成为房地产企业规避各类风险时必须解决的难题。唯有切实落实新会计制度，利用经验使会计核算和新会计制度尽快融合，才能实现房地产企业的可持续发展。
作者：邢英单位：中国水电建设集团房地产（抚顺）有限公司
