房地产企业会计核算与管控

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摘要：房地产行业属资金密集型行业，资金投入量大，投资回收期普遍长，行业综合税负高，导致行业投资风险高。随着城市化建设的不断发展，市场的细分及竞争的加剧，再加上国家对房地产行业的调控，精细型管理的房地产企业的发展优势日渐明显。为了保证房地产企业的经济利益，提升盈利能力，要求房地产企业进一步细化分析项目开发成本的组成内容。本文通过分析成本核算各阶段存在的问题，进而展开有效的成本核算，并围绕成本核算提出有效的管控措施。

关键词：房地产；会计核算；管控；合约化

针对房地产企业的行业特点及目前国家对房地产行业的调控，以及房地产项目资金占用额、市场理性消费及利润趋薄的情况，企业的成本管理水平和项目建设过程中对成本的有效管控，就成为房地产企业发展过程中的重中之重。

一、房地产企业会计核算特点

由于房地产行业生产周期长、资金占用大及销售实现的滞后性，决定了房地产行业的会计核算不同于其他行业。随着国家对房价的不断调控，加上房产企业取得土地的成本一路上扬，要求房地产企业必须做好成本控制，加强成本的核算及管控，为企业争取利润空间，从而提高市场竞争力。争取利润空间，首先要做好会计核算，做好会计核算的首要任务是掌握房地产企业的核算特点，对行业核算特点进行深入分析，找到企业利润的发掘点。

（一）房地产企业成本核算针对性强

房地产建设从项目论证、取得土地、项目施工到项目可销售这一过程花费时间长、内容多，资金量大。不同的建设项目，存在的业态形式不同，需要进行建设的周期因为企业内、外在的条件等而各不相同，且房地产企业的建设项目后期在税务上有清算的需要。针对以上，房地产企业的会计针对项目的核算尤其是成本核算应有明确的针对性。

（二）预收款项发生时间跨度长，金额大

按现在房地产行业运行的行规：房地产项目建设达到政府预设的条件，就可以提前向社会发售，取得商品的预收收入，从而减轻企业的资金占用压力。增加企业的运营活力。到商品真正交付的业主手中之前，要经过收取意向金、预售、签订正式合同以及贷款办理环节，各环节因为与会计核算上收入实现的条件的切合度不同，而需要在不同的会计科目之间统计、核算，直至符合收入实现条件，才能在账务上确认收入的实现，而房地产企业通行的做法是将提前收取的预售收入通过“预收账款”科目进行核算。

（三）行业税收负担较高

房地产企业在项目的进行过程中，需要缴纳契税、印花税、增值税、税金附加、土地增值税、企业所得税、土地使用税等各种税种，以上税种综合起来在收入里所占的比重较大。并且每一税种计算缴纳的依据、基数及方法均不同，尤其是增值税、土地增值税以及企业所得税在项目过程中需要按照不同的口径预缴，以及按照税务约定的条件进行汇算清缴。均带足了鲜明的房地产企业的税收特点。总之，房地产企业的总体税负高于其他行业，且计算和征纳操作更复杂。

（四）资金占用成本占开发成本比重大

房地产企业在销售实现之前需要投入大量的资金进行项目的规划和建设，大部分房地产企业都需要通过不同的途径筹措资金来完成。房地产企业大量的资金投入，对应着较高额度的资金占用成本。按照会计核算的一般性原则，这部分资金占用成本要全部计入项目的开发成本，构成项目开发成本的重要组成部分。

二、房地产企业会计核算的现状及存在的问题

房地产企业会计核算的特点加上2016年以来营业税改增值税政策的实施，为房地产行业的会计核算带来了变化的同时，加深了房地产项目会计核算的复杂程度。房地产企业不论规模大小，以下会计核算方面的现状及问题或多或少的存在于企业内部。

（一）会计核算科目不明确

房地产企业一般在进行会计核算时都采用了通行做法，且将成本大约分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费等几个大项进行核算。在项目建设开始不考虑项目的具体情况，也未将项目的最终增值情况进行预估，更不会按照增值情况对成本分配方法进行事先明确，造成直到项目结束后期，甚至在清算时间还在调整前期的成本核算，影响了成本核算的准确性。

（二）收款到实现收入过程复杂

房地产企业生产周期长，决定了它不可能要等到项目完全建设完成再进行销售，也就衍生出了房地产行业为了早日回笼资金，减少资金压力而推行的预售制度，更有部分企业为探得市场对项目的认可度所推行的意向金制度。不管是意向金还是预售收款的款项都无法在会计核算上作为收入的实现，只能等到达到收入确认的条件再行确认，更有期房和现房的项目业态的区别，也给行业收入的核算增加了复杂性。

（三）成本与收入发生在时间上不配比

房地产企业在前期建设过程中，大量发生成本费用，而未有收入的实现。直至后期成本费用发生过半或接近尾声，又会大量发生收入，但仅有少量的成本支出，更甚至到销售几近完成，仍有很多配套措施在进行的现象，从定义和表象上都无法真实体现会计核算上的配比原则。

（四）税款缴纳过程的特殊性

房地产企业先收款后实现收入的特点，如果完全按照会计核算来缴纳税费的话，会造成房地产项目在很长一段时间内无税可纳。为了体现房地产企业在项目存续期内能够均衡纳税，出现了房地产企业预缴税款的管理制度。从增值税、土地增值税到企业所得税，无不是采用预缴或先核定后清算的方式，从项目收款伊始就要分别缴纳各项税费，也就造成了房地产企业的税费缴纳从计提、申报到缴纳都采用了与其他正常核算企业不同的方式及报表。

三、加强房地产企业会计核算的完善与管控措施

（一）根据土增税的特点，做好项目税收筹划

土地增值税——房地产企业所缴纳的重要税种之一，对房地产企业的整体税负影响最大。因其可以在企业所得税前扣除，是名义上的第二道流转税，但是从操作上来讲其计算口径又参照企业所得税的计算方式，所以又被称为第二道所得税。并且由于土地增值税在不同的计算方式及各地的征管政策下，不同的人、不同的机构进行清算，清算结果可能相差悬殊，是目前操作层面上最变化多端的税种，且在征缴过程中引起的税企征议繁多。这就要求房地产企业在项目开始就要做好各项税收筹划，提出详尽的成本预算数据，通过尝试不同的成本核算分摊方法，从中选取最有利于企业的一种，并以此为依据进行后期核算的详细规划和基础工作，争取降低项目的总体税负，让企业实现最大的利润。改变房地产企业因为没有成本预算数据而在核算后期，因清算或核算的需要而更改财务核算方法的现象，将所有的计划工作前置，改为前繁后简的管理模式，保证项目核算与项目成果一直在预计的可控范围内进行。

（二）规范设置会计核算科目

房地产项目的资金密集性质及市场的瞬息万变，要求房地产企业在项目立项到开工之间要对项目进行详细的规划及成本测算，根据市场的需要和客户的需求对项目的各项建造标准进行具体的规划，形成详细的成本测算数据，在项目开工之前，对项目整体定位和预计税负进行清晰的筹划。根据项目的筹划，事先对成本核算对象按税收筹划的需要进行规划。设置相应的会计核算科目，对项目的各项成本进行有条理的核算。并保证在项目建设过程中严格按照事先规划进行，避免在项目进行过程中，偏离甚至脱离项目规划建设，而引起不必要的账目重新规划调整。让成本核算清晰明确，按照项目建设进度有条不紊的进行。有效降低因为各种条件变化而调整账务核算引起不必要的财税风险。

（三）按会计准则要求，合理确认收入

根据《企业会计准则——收入》的要求，企业销售商品确认收入实现的条件有五条，其中最重要的一条是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。房地产企业作为商品销售企业，确认收入也应当符合准则确认的条件。但是由于房地产企业的商品销售要先取得商品预售证明，经过预售、签订预售合同、收款、贷款业务办理，一直到工程竣工验收将商品交付买方，交付商品才能确认产权发生真正的转移。因此，房地产企业核算收入既与一般商品销售企业相同又带有明显的行业特点。按照收入准则的要求，房地产企业的收入应该在竣工验收，将产品实际交付买方开始确认收入。由于房地产企业的商品特性，商品在交付时，仍有部分商品的销售款项不能全部流入企业、发票不能及时开具或者业主原因不能参与收房等多种情况，以上错综复杂的情况影响到会计对收入的核算判断。这就需要根据实质重于形式原则的要求，在商品竣工达到交付条件时，根据合同金额确定收入的实现，待各种情况发生或解决时，再对会计收入进行差异调整。

（四）按照收入与成本的配比原则结转成本

在项目开始之前，建议编制较详细的成本规划，以备在销售收入实现时，保证实际成本与预结转成本的偏离在合理范围内的前提下，采用规划成本预提计入相应的成本项目，待实际工程结算完成，取得相应的结算发票后再据以调整，这样既确保了开发成本的相对准确，又能让成本与收入在时间上进行匹配。

（五）建立成本合约台账

为了有效提升会计核算的准确度，减少误差，保证成本实际发生过程中与预算成本偏离的可控性，建议开发企业设计创建《成本明细合约台账》对项目成本费用进行实时监控。强化因各明细分项工程施工较分散且施工时间较长时，其成本费用能够适时记录，及时发现偏离，提升房地产企业成本核算的工作质量，对建设项目成本费用进行实时动态统计，从而提高成本核算的准确度，为结转收入时成本的预结转打好数据基础。

四、结语

房地产项目与人民的生活息息相关，并对人民的生活质量和经济状况产生重大影响。房地产企业在经营发展过程中，完整详尽的数据积累有着重要的意义。本文希望可以提高房地产企业对成本核算的重视，通过项目成本合约化的实施加强对成本的有效管控，提升房地产企业的盈利能力，从而推动房地产企业的可持续和长久健康发展。

参考文献

［1］郭莉格.房地产企业会计成本核算问题及对策分析［J］.住宅与房地产，2019（24）.

［2］李平花.会计核算在房地产企业存在的问题与应对措施［J］.时代金融，2019（6）.

［3］徐鹤.浅析房地产开发企业会计核算的难点与解决方案［J］.现代经济信息，2018（23）.

作者:赵坤 单位:烟台金桥集团有限公司