房地产项目设计阶段的工程造价

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1、房地产设计阶段造价分析

（1）方案设计阶段：制定房地产项目设计的整体造价目标；

（2）方案初步设计阶段：结合具体方案的细则，进行造价控制的设计概算文本制定；

（3）方案技术设计阶段：从技术角度对方案细则进行设计，这阶段应制定出对于设计概算的修正；

（4）施工图设计阶段：结合技术设计方案细则，对房地产项目的施工图纸进行确定。这阶段应以施工图的角度对修正后的概算进行分析，得出施工图预算的详细文本；

（5）设计交底、设计变更以及配合施工：这阶段则应综合考虑各方情况，进行工程价款的调整，使最终的成本能够得到最大限度的控制，实现工程设计阶段的造价目标。

2、房地产设计阶段造价方案

2.1编制过程设计概算

在房地产项目的设计概算中，结合工程整体的投资估算，对比设计图纸，将工程项目所设计的所有文件和费用进行统筹分析，实现造价控制的目标。因此应该在设计阶段对概算进行良好的控制，应该注重做好以下的工作：首先，应对房地产项目的具体功能进行详尽的分析，在设计前期，应通过调查的方式，结合价值工程理论和方法，对该房地产工程的实际功能进行合理的评估，并作出相应的决策。这种做法能够使工程项目的设计者更加贴近该项目的实际特点及需求，从而在保证房地产项目功能实现的基础上，对其成本也进行更加合理的控制。其次，应在局个体的设计过程中遵循相关的标准和规律，从而使设计方案得到最大限度的优化。只有遵循设计标准，才能在设计质量的把控中掌握先机，从而为工程日后的施工创造一个更加有利的条件，达到提升进度、节约成本和减少造价的目标。第三，应引入限额设计的理念。在房地产设计过程中，就诶和项目的实际情况制定严格的限额目标，在此目标之下选择合理的设计方案。此外还应评估限额方案本身的合理性和科学性。

2.2编制施工图预算

施工图预算的编制是十分重要的环节，只有编制出具体的内容，才能够控制施工图设计阶段不超过概算上限。此外，只有编制合理的施工图，才能制定出更加贴近实际情况的标底，并为竞争者的投标和业主的评标提供合理的依据。而对于某些未经过招投标过程而确定的过程，则通过施工图图预算的编制，可以为其合同款的确定提供合理的依据。设计概算在造价控制中是十分重要的，在编制施工图预算时，应严格依据以下的内容：①房地产工程所确定的施工图纸；②房地产项目的预算定额；③房地产项目施工组织具体流程和方案；④房地产工程项目材料、人工等要素的市场价格；⑤安装工程费用定额;⑥其他施工说明等。

3、房地产设计阶段造价控制案例分析

本文以某高层住宅建筑的设计阶段造价控制为例，阐述具体的策略：该项目从论证阶段，便提出了具体的造价控制目标。进入设计阶段之后，便组织相关的设计方、项目方以及工程方组成了造价管理机构。该机构的具体职能是，结合具体的建筑功能以及所选取的工程材料等，前期首先对项目本身的投资额度进行初步的评估。并对各类材料的用量进行计算，对不合理的用料模式进行优化等等。该高层建筑的主要功能是居民住宅，而住宅的地基情况不够完善，因此项目初期的方案中的地基项目必须进行改动，由最初的人工挖孔桩基础改为其他模式，理由是：基于人力的挖孔桩会有较长的施工周期，并且受到周边气候情况的影响。而由于地质情况较为复杂，因此会对项目成本带来许多不确定的影响。结合项目管理方法，应对数种不同的挖孔桩基础进行比较和论证，选取的方法包括静压桩、钻孔灌注桩以及人工挖孔桩。选取的比较指标有：

（1）B1：质量指标：该方法是否可以满足工程项目对于结构设计的要求，能否保证施工质量达到预期水平；

（2）B2：环境指标：该方法能是否对周边的环境带来了负面影响，是否会对地下水质和水位等造成不利影响；

（3）B3：造价指标：该方法在材料方面，使用的设备器材方面以及人力方面，对于造价的影响；

（4）B4：工期指标：该方法是否能够对工期造成拖延等不利影响。结合层次分析AHP法，对所有指标的权重进行分析计算，最终钻孔灌注作为最低成本方案入选。结合工程项目控制论，对该住宅小区的结构以及钢筋用量进行评估。为了实现评估结果的准确性与客观性，委托了专业的造价咨询机构进行评估，最终对设计方案中的施工图预算进行分析，并优化了其中的不合理之处，实现了造价管理的科学化和客观化。具体的做法，要求能够及时评估出该工程所需的钢筋材料总量，并且结合工程各个模块的钢筋用量与一些典范工程进行比对，从而提出改进的方案，寻找降低成本的空间。下图所示为咨询机构最终得到的钢筋指标评估对比情况表：

作者：秦武单位：深圳市建安（集团）股份有限公司