房地产开发设计阶段工程造价控制分析

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［摘要］工程造价是房地产项目开发应当重视的问题，针对这一问题在设计阶段就需要采取控制措施开保障造价合理，本文就这一点主要对房地产开发设计阶段的工程造价控制进行了分析。分析主要考虑到工程造价影响因素，针对各项因素提出了设计阶段的管理措施，且阐述各项措施的应用方法、能效表现。

［关键词］房地产开发；设计阶段；工程造价控制

房地产开发设计是主导整个项目推进方向的重要阶段，合理的设计方案不但能够优化工程质量，且对工程造价成本有控制作用，因此有必要在工程设计阶段做好造价控制工作。实际来看，现代房地产开发设计侧重于工程质量，对于造价控制存在一定轻视，因此造价控制水平相对较低，而本文研究课题的主要目的就是提高现代房地产企业对造价控制的重视度，且提出相关控制方法，有利于工程造价控制水平提高。

1工程造价影响因素

1.1材料用量

房地产工程建设就是通过不同的工艺，将各类材料组合的一种行为，这一过程中会消耗大量的材料，而材料需要通过采购得来，因此材料将会带来成本，材料用量将决定成本的高低。正常情况下，在工程设计当中如果依照合理要求来规划材料用量，设计方案成本很少会超过预算成本，但实际来看现代很多房地产工程企业，在工程设计阶段并不重视材料用量的控制，例如某企业只是依照预算要求统计了各类材料的总用量，并未细化到各工艺需求上，最终发现该企业各类材料总成本中有0.9%属于多余成本。

1.2设计规划

工程设计作为房地产工程建设方向，其规划是否合理将影响到建设造价的高低。关于设计规划对造价的影响表现有二，即总体规划设计、平面布置，各影响见下文。

1.2.1总体规划设计

总体规划主要对房地产项目的管网、建筑、道路、绿化带等设施的位置进行规划的工作，同时决定各设施数量，在这一条件下如果总体规划设计方案盲目，就可能导致设施分布密度增加、设施数量增多等问题。在设施分布密度增加条件下，会直接影响到房地产项目总费用；在设施数量增多条件下，代表设施材料用量增加，结合上述分析可见造价增大。

1.2.2平面布置

合理的平面布置可以增加房地产项目的适用性，且降低项目开发造价，而当平面布置存在问题时，这两点都会朝不利于方向发展，可见平面布置是影响实际造价的因素。例如某工程平面布置设计中存在6个单元，在基础建设完成之后，发现其中有2个单元是多余的，工程没有必要对其进行后续施工，因此这2个单元的造价是多余的。

2设计阶段造价控制策略

2.1精细化材料统筹

针对材料用量对工程造价的影响，在设计阶段应当提升材料统筹的精度，关于这一点应当在设计阶段先建立精细化材料统筹制度，后再将工作结果带入采购工作中实现造价控制目的。在精细化材料统筹制度建设当中，需要参考工序流程以每个工序为节点进行工程量计算，得到每个工序的实际工程量，再针对工程量确认每个工序实际所需的材料用量，由此在采购工作当中可以依照材料用量设计来进行采购，可避免多余材料成本的问题。此外，关于精细化材料统筹管理，还要重视市场价格波动与工程质量之间的关系，即部分设计人员为了控制造价会刻意选择低价材料导致工程质量下降，在实际工作中应当在保障工程质量的条件下，再进行材料统筹，任何情况下都不能出现以上行为。

2.2设计规划控制策略

上述两个设计规划的影响可以通过综合策略来进行造价管理，下文将提出3项综合策略。

2.2.1设计招标

设计招标是一种由房地产企业、业主共同参与，对设计规划方案进行选择的竞争策略，应用当中，针对总体规划设计、平面布置两项设计工作，要求每个设计人员个设计一套方案，随后方案将进入招标阶段，由企业高层与业主共同选择最优方案，由此可以保障总体规划设计、平面布置最符合业主需求，且不影响工程质量。由此可见，通过设计招标方法可以避免总体规划设计、平面布置等设计规划因素对造价的影响。

2.2.2成立成本评估审核部门

实际上，上述设计招标策略是一种从主观思想上判断方案造价是否合理的方法，但在客观角度上方案造价的合理性就需要通过其他方法来考究。针对这一点，本文建议工程企业应当成立成本评估审核部门，在设计招标开展之前，对总体规划设计、平面布置等设计规划方案进行审核、评估，客观判断其中造价是否合理。此外，关于评估审核部门成立要求，应当结合方案涉及专业来组织相关人员，例如当总体规划设计、平面布置方案涉及水电、建筑结构专业，则评估审核部门中就要有相关的专业人员，否则无法实现客观评估、审核。

2.2.3强化技术经济分析

在设计阶段，必须先确认所有与造价成本有关的工程内容、质量要求，例如建筑结构选型、工程材料的技术规格和要求、环保措施等，在这一条件下，通过上述策略可以确保成本达到当前最低，但实际上施工规划设计当中是否存在多余的工程部分，也会导致多余造价产生，针对这一点就需要采用强化技术经济分析来开展造价管理。强化经济技术分析中，首先参考施工要求，分析所有工程内容的必要性，如果发现某工程内容不必要则及时删除，其次在分析所有工程内容的质量要求必要性，如果不必要则相同处理。

3结语

本文主要对房地产开发设计阶段的工程造价控制策略进行了分析，分析为了避免盲目性，先阐述了设计阶段对造价存在影响的因素，且分析了各因素的影响表现，通过距离验证了重要性。其次针对分析得到的问题，提出了相关控制策略，分析了各项策略的应用方法。通过本文研究可以提高房地产开发设计阶段的工程造价控制水平。

参考文献

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[2]杨明，张务华.房地产公司工程项目设计阶段的工程造价控制点探讨[J].中国高新技术企业，2016（07）.

[3]孔凡文，刘天娇，邹红艳.房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2018（02）.

作者:温周平 单位:长春吴中地产有限公司