住宅工程质量分户验收问题及对策

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1前言

在住宅工程建设的规模不断扩大下，一些住宅纠纷投诉问题也随着增多。一般造成住宅纠纷问题的原因主要是因为在住宅工程建设中存在的一些质量通病，影响业主住房的质量和安全。为了减少由于住宅安全、质量问题引起的纠纷和投诉，在住宅工程建设中，就必须加强对住宅工程质量分户验收工作的重视，从而提高住宅工程建设的整体质量。但是，现阶段由于在实施住宅工程质量分户验收工作时存在一些问题，严重阻碍了分户验收工作的顺利开展，因此，如何有效地解决这类问题成为值得人们去探究的一个话题。

2住宅工程质量分户验收的解析

住宅工程质量分户验收主要是指依照国家现行的相关验收标准规范在住宅工程竣工后，对工程建设中每户实施专门的质量验收工作，并将所得到的验收结果整理成书面记录，上报给有关部门进行备案。实施住宅工程质量分户验收可以使各施工单位的验收工作更加细致化和全面化，以加强对工程施工过程质量的控制，消除各类住宅质量通病，最终达到提高住宅工程质量的目的。住宅工程质量分户验收内容主要是以检验、验收为主，在保证工程地基稳定和结构安全的基础上，对工程的感观质量、使用性能和安全等内容进行重点检查。其中具体表现在：楼层的地面、顶壁和墙面质量；门窗的安装质量；栏杆的间距和安装质量；房屋的防水装置质量；室内空间的尺寸是否合格；给排水系统的安装质量；室内的电气系统安装质量；排烟设施的质量等。

3住宅工程质量分户验收实施的必要性

随着我国经济的快速发展，住宅建设工程朝着商品化的方向发展，住户对居住环境的质量要求也不断上涨。长久以来，住宅工程质量验收形式都是以整个住宅楼为单位，按照一定比例来抽查，最后依照抽查结果，来判断整个住宅楼的质量能否满足规范标准。这种验收形式具有一定的弊端，其验收的结果带有偶然性，不能保证住宅区的每套或者每户的整体质量。而采用分会验收形式，可以将住户比较重视的套或户作为单位，对每一户的质量进行验收，在发现问题时，及实地进行整改，从而确保住宅工程的整体质量，减少因为住宅的质量、安全问题引起的纠纷和投诉，为住宅工程建设发展奠定良好的基础。

4实施住宅工程质量分户验收存在的问题

4.1住宅工程施工中存在一些质量通病

在住宅工程施工过程中，难免会遇到房屋的地面、墙面出现裂缝、门窗结构不严、渗漏水以及烟道串味等一系列的质量通病。这些工程质量通病加大实施住宅工程质量分户验收工作的难度。现阶段的分户验收只是侧重在房屋外观的尺寸和基础使用功能方面，而没有涉及到对房屋内部的质量结构的验收。随着人们生活水平的不断提升，对住宅的内部建筑节能、空气质量和噪音控制等方面的要求不断地提高，但是在住宅工程质量分户验收过程中并没有涉及到这些方面，因此很难从根本上解决各类质量通病，从而减少了住户的满意程度。

4.2分户验收流程拘于表面形式

由于住宅工程的规模不断的扩大，其质量分户验收的工作任务量也随之加大，通常对一套房屋中大概要进行100多项检查。一栋商品房的分户验收需要2到3个验收组，通过1到2天完成分户验收工作。而对于一个住宅小区的分户验收可能需要大概1个月的时间才能完成分户验收工作。因此，在住宅工程质量分户验收中，其组成的验收小组因为工作繁重，的自身利益的驱使，就会只拘于表面验收形式，严重影响了住宅分户验收工作的质量，导致住宅工程的质量下降。

4.3工程质量分户验收管理薄弱

工程质量分户验收管理薄弱主要表现在：在实施住宅工程质量分户验收过程中，分户验收小组缺乏责任意识，没有树立正确的价值观，在验收工作中没有根据实际情况作出整改计划，马马虎虎，导致验收工作的质量和效率得不到保证；工程质量分户验收人员比较缺乏，不能满足验收工作的需要，其管理监督体系不够完整，致使分户验收工作不能顺利开展；施工单位没有积极的投入到分户验收工作中，由于其本身就是工程的施工方，在分户验收工作是最主要的检查对象，为了不让施工中质量问题暴露出来，就会在验收工作中不依照一定的相关标准规范。

5住宅工程质量分户验收的对策

5.1建立健全分户验收管理制度

在住宅工程质量分户验收中，要根据实际工程建设的水平，及时地建立健全分户验收管理制度。在分户验收仅仅侧重于检查房屋外观的尺寸和基础使用功能方面，及时地对其它有关的配套措施进行补充，从而保证住宅工程的整体质量。在建立健全分户验收管理制度过程中，完善补充分户验收的项目，增加对房屋内部的建筑节能、空气质量和噪音控制等方面质量的验收，从而满足人们对住宅质量增长的要求，提高住宅施工单位的经济效益和社会效益水平，保证其健康可持续发展。

5.2要严格执行分户验收程序

在分户验收过程中要严格地按照住宅工程的质量、技术施工标准进行验收。施工过程中施工单位定期或者不定期的培训提高施工操作人员的相关技能，使施工操作人员充分地掌握工程施工中一般项目和主要项目的质量标准，当一道工序完成后，要进行科学合理的检查，再接着下一道工序的施工，提高工程质量分户验收的效率和质量，保证一次性的合格率，从而减少分户验收的任务量，激发验收人员的工作积极性和动力。

5.3提高分户验收人员的综合素质

在住宅工程质量分户验收中，提高分户验收人员的综合素质，有助于分户验收工作的顺利完成。一方面加强提升验收人员的专业技能水平，对验收人员进行相关技能的培训，在挑选验收人员时，要制定完善的考核制度，择优录取。另一方面，加强验收人员职业素养的培养，要求其具有较强的责任意识，积极地投入到验收工作中，严格地规范工作标准行为，认真履行自己的职责，从而提高住宅工程质量分户验收的合格效率，最大程度的满足业主对住宅质量的要求。

5.4引入第三方验收，提高工程质量

在现阶段的住宅工程质量分户验收中，其分户验收工作主要是由工程建设的各参与方作为主体进行的，由于受各方利益的驱使，分户验收很难做到公正客观，致使大部分的住宅户对工程质量的验收结果持有怀疑的态度，再加上政府监督管理部门的力量比较薄弱，从而使分户验收工作不能顺利的发展。因此，就可以考虑在工程质量验收上引入第三方验收，例如民间的验房师等。通过业主的委托，采用民间验房师对住宅工程质量的进行验收，与工程建设的各参与方没有联系，保证了专业性和公平性，有得到了业主的信赖。同时，也可以考虑建立房屋质量的保险制度。通过业主和房产公司之间共同委托与工程建设参与方没有联系的监理公司，来对住宅工程质量进行验收，进而提高工程整体的质量。

6结语

综上所述，随着住宅建设的规模不断的扩大，住宅工程质量分户验收工作受到越来越多的重视，实施这种模式验收工程质量，能够有效地提高住宅区整体的质量。面对分户验收中存在的工作任务量大、工程质量通病以及管理薄弱等问题，我们应该建立健全的分户验收管理制度、严格执行分户验收的程序、提高验收人员的综合素质，这样才能保证验收工作的有效性，满足人们对住宅质量日益增长的要求，减少由于住宅质量、安全等问题带来的纠纷和投诉，最终推动城市建设的健康可持续发展。

作者：彭涛