开发项目设计阶段成本控制管理

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一、设计阶段成本控制现状与存在问题

1.开发企业设计管理力量不足，设计阶段成本控制难度大

设计阶段成本控制和设计优化方面的专业性较强，涉及规划、建筑、结构、水电安装、暖通空调、机电设备、智能化、市政配套、景观绿化等多个专业工种，对开发企业从事设计管理和成本控制人员的专业知识要求较高，而多数中小型房地产企业设计的管理人员技术量不足，导致设计阶段成本控制难以落到实处，只能依靠设计单位的自觉性去进行成本控制。

2.设计单位成本意识不强，成本控制积极性不高

由于设计费取决于工程总造价或建筑面积的大小，部分设计单位为追求利润，出现盲目扩大规模，设计方案该优化而不优化等设计不合理现象。因缺乏设计阶段成本控制激励与监督制约措施，多数设计人员成本意识不强，成本控制积极性不高，对设计方案、结构形式、装修标准、材料设备选型等关键问题，更多地考虑在技术上的可行性和安全可靠性，而忽略了建设成本，设计单位过多地重视设计速度、技术和产值，对设计方案的经济性重视普遍不足。设计人员的专业水平、责任心、成本节约意识等主、客观因素，也是产生设计过于保守、错、漏、碰、缺、加强开发项目粗等问题的主要原因，从而造成了材料浪费、设计粗劣和成本的增加。

3.设计深度不够，设计变更过多导致成本失控

部分房地产项目因时间紧，房地产开发企业为了早日开工，尽快竣工，对规划设计方案、扩初方案和施工图设计审查不严、盲目要求设计单位赶图，边设计边施工，导致设计不周，设计深度不够，各专业图纸之间相互矛盾，设计变更过多，造成施工困难、成本失控。

二、加强设计单位成本控制的主要措施

1.优选设计单位，强化合同管理

在项目开发过程中，通过公开招标或邀请招标的方式，优选能够加强沟通、能主动为开发商设想、有责任感、讲诚信、容易配合的设计单位。设计单位的选定客观上就确定了项目的风格和主题。相同的项目、设计要求、规范，不同设计单位设计出来产品的风格和品质会相差非常大、其建筑效果、建筑布局、结构形式、使用功能、钢材用量、混凝土含量、开间几何尺寸、开发成本等都会有很大差异。在设计招标过程中，应合理确定设计费，综合考虑设计阶段成本控制、限额设计、优化设计、节约造价的奖励或处罚措施，充分调动设计单位加大成本控制力度的积极性。加强设计合同管理，将设计要求、设计周期、奖罚措施、服务配合、第三方设计优化等具体要求写入合同，做到有法可依。

2.重视设计方案比选，加强经济技术分析

对一个建设项目而言，能够满足设计方案的要求很多，但各方案都具有各自的优缺点，工程造价也相差较大，设计方案的优选结果对工程成本影响比较明显。在规划设计方案优选过程中，应综合考虑小区基本功能、要求、设计构思的超前性、建筑平面布局的合理性以及建筑风格、交通组织等方面，合理安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地的布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距和层数，布置公共设施项目、规模及其服务半径，以及水、电、热、燃气的供应等，对方案进行全方位技术经济分析与比较，同时还得结合当时、当地的实际条件，选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。对规划方案、建筑、结构、水电安装、暖通空调、机电设备、智能化、节能、装饰、景观绿化、市政配套、各类综合管网设计等各阶段，也都应进行多方案比选，从中选取技术先进、经济合理的最佳方案。

3.加强图纸会审，尽早发现图纸中存在的问题

应充分认识设计交底、图纸会审工作的重要性，积极采取事前控制方法，以求减少返工量损失，合理控制成本。对施工图纸的细化质量越高、针对性越强，成本控制着力点就越准确，成本控制管理就越有效。开发单位、工程部门应共同对设计图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改建议，以免出现因返工而造成不必要的浪费；对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核；项目开工前组织图纸会审，尽早发现图纸中存在的错、漏、碰、缺之处，提高设计质量，减少设计变更，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。

4.引进设计咨询，加大设计优化力度

房地产开发企业，应制定成本控制激励措施，广纳谏言，鼓励公司各部门专业技术人员提前充分参与设计优化和全过程成本控制，共同参与规划设计方案选优、结构选型设计、基础设计、参与材料、设备的经济性评估，并提出设计优化建议，公司可根据贡献大小给予相应的经济奖励。同时，可积极引进第三方设计咨询机构，利用设计咨询公司的专业技术力量对各方案进行技术经济分析、比较、论证、优化，在满足功能和不降低质量的前提下节约投资，降低成本。设计咨询单位在设计优化过程中，可重点审查技术经济指标、多方案技术经济比较，审查设计浪费和挖潜，从方案、建筑布局、地下室形式、户型、结构选型、基础形式、层高、水电安装、智能化、节能、暖通设备、景观绿化、市政配套、综合管网、交通组织、设计参数、材质、规格、型号等多方面进行审查，杜绝设计造成的材料或设备设施浪费；对于可能影响重大质量安全和主要使用功能方面必须严格审查，防止因返工或设计变更过多等增加工程成本；注重设计的全过程优化，从规划设计方案开始就对设计全过程中进行优化，与设计单位沟通交流，对设计上的每一个技术细节进行成本控制，做到应优尽优。设计阶段的成本控制是房地产开发项目成本控制的重点，工程设计是否经济、合理，直接影响到整个项目的成本控制和利润，房产开发单位要合理地制定设计阶段成本控制目标，加强成本控制管理，通过优选设计单位、方案比选、施工图细化、设计优化等方法来控制各专业各阶段的项目成本，在满足建筑物的建筑效果、结构安全和使用功能的前提下，使设计更加合理、经济，以降低成本，取得更大的经济效益。

作者：陆国豪单位：无锡星海房地产开发有限公司