商业地产企业成本控制问题与对策
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摘要：文章通过对比分析和针对性研究，对当今商业地产企业成本控制现状进行研究，从项目管理要素、成本控制意识、成本预算等不同角度分析其成本控制存在的不足之处，针对性地提出合理建议，建立完备的成本控制制度，从而促进提升商业地产企业成本管理的整体水平。
一、引言
作为商业地产企业开发项目在工程不同时间段的一种预算目标，成本需要根据企业自身的管理控制体系进行合理规划和具体落实，从而实现目标成本的控制。而商业地产行业作为资金密集型行业，具有独特的成本计算方式，由于每个项目所在区域不同，项目设计、位置情况、服务定位也不同，所以项目成本是具有独特性和差异性的。而商业地产企业在生产、销售、服务等方面受市场影响较大，它在成本控制方面的种类更多更繁杂。所以商业地产企业必须进行成本方面的控制，把自己的企业内部的费用能够保持在项目初始的预计的范围之内，这需要企业各部门之间的有效沟通与合理配合，从而使项目的各个环节实现管理优化。
二、商业地产成本控制的发展现状及问题
商业地产作为国家重点行业，需要紧跟科技发展步伐，采用更加精细的现代化手段进行成本控制。但成本控制的工作较为繁杂，需要仔细考虑所有细微的成本控制对象和要素，全面的对成本进行把控。然而，当今有很多商业地产企业还没有意识到成本控制的重要性，在项目管理和成本控制体系等方面存在很多问题。
1.项目管理过程中忽略成本要素
在商业地产项目的成本管理过程中，对策划和设计阶段的成本控制没有足够的重视，很少对项目的综合效益进行合理评估。由于商业地产开发项目注重工程设计、产品质量等独特的参考要素，很多设计人员非常注重质量方面的要求，确保设计方案的安全要求远大于设计标准的界定，只从自身角度出发而忽略了对工程造价的连带影响。从而在工程实施过程中，会出现对工程造价的变更控制不足，造成项目的修改或返工，产生大量的多余费用，增加了项目成本，有时甚至造成客户索赔，有损企业形象。
2.成本控制体系不健全，各部门缺乏及时沟通
由于项目成本要进行全面综合管理，在资金、策划、设计、施工、销售等方面分配好成本控制的目标，是一个比较复杂的过程。但商业地产企业大多从单一角度进行独立步骤的成本控制，而没有从项目整体对项目系统进行全面认识，缺乏成本控制的完整体系。甚至部分企业的成本控制意识非常薄弱，没有深层次的认识到成本控制工作的核心要素，从未建立切实可行的成本管理制度和措施。企业总体忽略了项目成本控制的实质，导致各部门之间变成独立的核算个体，缺乏及时必要的交流，导致各项资源无法合理配置，成本管控无法落到实处。
3.缺乏完善的成本控制对策措施
一般商业地产企业传统的成本控制做法较为单一，多是根据商业地产企业财务部门编制的成本预算，编制成本管理计划，不能主动地进行成本控制，始终处于被动位置。而这些企业没有合理认识到成本控制与专业岗位人员的管理水平之间的密切关系，忽略了管理人员进行成本报告的时效性。由于成本报告有时会产生滞后性，不能充分发挥随市场变化的作用，对成本控制工作的效率产生极大的削弱。而由于没有整体的合理成本规划，使工程整体缺乏紧凑的控制，对施工过程的把握难以到位，无法及时发现在开发过程中的成本问题。
4.缺乏整体的预算工作计划
商业地产行业作为资金密集型性行业，具有周期长、效率低的特点，并且从整个项目开始设计、实施工程到竣工决算，需要耗费巨大数量的资金。商业地产企业应该高度重视资金的合理统筹，在项目之初把成本控制目标编制成详细的预算表格，而不只是粗略的估算。通过制定分项控制计划，在整个项目的实施过程中进行成本追踪，及时反映成本状况并做出详细调整。但是很多商业地产企业没有将所有的项目资金进行统一考虑，很多项目同时进行导致财务部门工作不仔细，只对单个项目进行分析而没有整合，缺乏总体的合理预算。
三、商业地产企业成本控制措施
1.加强成本控制意识
对于全面系统地加强成本控制，首先应该在企业中进行整体的项目分析研究，结合企业自身的特点，形成一个完善和系统的成本控制管理体系，确定成本控制的对象和措施，进一步事实总体规划。由于商业地产项目自身的复杂，对于成本的定义不能仅仅包括物质产品成本，还要合理考虑人力成本、管理费用和后期的销售费用等其他成本。只有全面考虑与产品相关的附属成本，防止成本计算的失误和不必要的浪费，才能从整体上提高产品性价比，在行业竞争中获取优势。
2.明确成本控制目标
经过很多的市场调查实践，可以发现产品的合理定位是制定准确的目标成本重要的参考数据。要注意项目的质量和效果与设计阶段的一致性，从而进行有效合理的选择。如果实际成本与目标成本产生较大偏差，超过合理预期，要及时与主管部门进行反馈，通过研究分析进行及时调整。而在确定合理的目标成本时，应该充分考虑生效的投招标管理和成本控制减少造价的益处，将成功的经验和数据运用于目标成本的计划之中，应用先进技术措施商业地产企业将成本管控工作纳入战略高度，将较大地推动成本管理工作。
3.根据整体战略安排具体措施
在战略管理整个体系中，时刻注重成本控制的作用。对公司的成本结构和成本行为进行全面了解，并对企业进行成本控制与改善，从长远角度增加企业的竞争优势。由于设计和决策是成本控制的关键时期，在确定设计方案之后就要对招标的方式展开针对性的研究，通过符合企业需求的方式进行合理招标。同时要借鉴各方面专家的意见，将各个方案进行分析对比，从成本控制角度出发合理选择低价者。通过综合了解企业内部的系统结构和外部市场环境，使企业的价值链可以为提升整体价值和企业竞争力服务。
4.建立有效管理体系和奖惩机制
现今的商业地产公司应该制定整个系统的成本管理流程，加强公司日常的成本控制和监督，这就要建立完善的成本管理机构。然而大多数企业并没有成本管理机构负责，没有约束员工职责的专项部门，使管理工作无章可循。所以需要建立有效的管理体系和奖惩机制，对每个工作人员的岗位职责和权利进行界定，使项目的成本工作能较好的落实奖励、监督与约束机制。还可以通过构建管理体系来加强各部门之间的及时交流，充分利用信息进行合理规划，从整体上加强成本管理的意识和责任。
作者:于雯婧 张艺鸣 程雯萱 单位:江苏大学财经学院
