房地产项目设计阶段成本控制问题探析
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摘要：文中介绍了房地产行业背景，并对项目设计阶段成本控制的国内外研究现状进行了归纳总结；并采用文献资料、实际调研等方法对项目设计阶段成本控制体系、成本预算、成本管控等三方面中存在的问题进行了剖析，最后分别从完善成本控制体系、精确预算、培养专业人才以及加大管控力度等方面提出了建议。
1引言
自2010年至2019年，全国房价与地价比从1.75倍升至2.07倍，整体处于上升趋势，表明行业仍有较大盈利空间。但是从我国房地产开发企业盈利能力指标来看，自2014年至2019年，虽然成本费用利润率与净值产收益率指标总体上升，但总资产收益率是下降的，由此可见，行业竞争与政策的影响，行业盈利空间呈现大幅增长可能性较小，房地产行业将呈现更加激烈的态势。房地产行业的激烈竞争，必将淘汰一些竞争力较弱的房产企业。那么在如今优胜劣汰的行业背景下，房地产企业在保证质量的同时，不得不对从开发到销售各个阶段的成本控制进行研究，项目设计作为过程的前沿工作，其成本控制的好坏直接影响到整个工程的经济收益，甚至影响到整个房地产企业行业竞争力的强弱，因此，必须将其作为重中之重。成本控制兴起于美国的军工企业，是为了解决因研发投入过高而造成的成本过高的问题，后被运用到了各行各业。在国外，成本控制备受关注，尤其是在房地产开发行业，一些国家力图在提高项目质量的同时，也能够提高利润，从而针对项目设计阶段出台了相应的成本控制设计准则，并为此实行了设计承包制的模式，即：房地产企业为了更好的控制房地产项目的在设计阶段的成本，往往要求设计单位对项目的设计总体负责，并且设计阶段的成本不可以超过承包设计的单位原始的投标报价。在成本控制概念引进我国之时，不少学者对房地产项目设计阶段的成本控制作出了研究与探讨，其中具有代表性的是，齐梅［1］（2018）在《房地产企业项目设计阶段成本控制研究》中通过在房地产行业设计阶段上对投入资金进行管理，在设计阶段成本控制方面进行了实证应用；胡沛槐［2］（2020）在《房地产工程项目设计阶段成本控制策略分析》中，提出了传统房地产工程项目设计阶段的成本控制与整体管理难以相辅相成；李丽芝［3］（2019）在《房产开发设计阶段的成本控制》中提出通过择优选择设计团队、制定合理有效的合同条款,发动全员的力量利用限额设计的理念达到最终的成本控制目的。总结来看，不管是国内还是国外，对房地产项目设计阶段的成本控制非常重视，并对此的研究作出了一定的成果，对本次研究提供一定的借鉴意义，也对我国房地产企业在项目设计阶段进行实际成本控制时，提供了很好的理论基础。
2房地产项目设计阶段成本控制存在的问题
由于房地产行业本身投资成本高、结算周期长、市场竞争激烈等特点，导致从开发到销售的各个阶段容易受到各方面因素的影响，而引发在进行成本控制工作中出现一些问题。下面将从项目设计阶段的成本控制体系、成本预算、成本管控等三方面的问题进行剖析。
2.1设计阶段成本控制体系不够完善。据相关调查显示，我国很多房地产企业并没有形成完整的成本控制体系，尤其是在项目设计阶段，而且在进行项目设计成本控制工作中存在重心后移、重视力度不够、管理交互性不强等现象，这直接导致了项目设计中成本控制问题的出现，即：成本控制维度单一，手段不成熟；信息不对称，数据缺乏完整性；成本控制措施缺乏有效性与实时性，且未形成整套反馈、预警和处置的方法等一系列问题严重阻碍了对项目设计阶段成本控制措施的有效实施。
2.2设计阶段的成本预算不够精确。通过查阅相关文献并比较发现，房地产项目设计成本预算分为三个阶段，一是筹备期，费用占比12%~14%；二是实践期，费用占比30%~40%；三是确定期，费用占比46%~52%，由此可见确定期费用占比最大，实践期相对较少，筹备期最少。在设计上的预算成本方面，能够完全控制好房地产项目在设计方面的实际费用的企业仅占7.69%；而仅能把用于设计的预算费用作为控制费用参照的企业不足72%；而剩下21%的企业的设计预算明显脱离了实际情况，可见大多数房地产企业在项目设计阶段的成本预算不够精确。
2.3设计阶段成本控制从业人员专业度不足。据了解，众多房地产企业在项目设计阶段进行成本控制工作时，多是采用外聘专业人员的形式，原因是因为本企业从业人员的专业度不足，也是为了规避不必要的风险。此方式既影响了企业内部成本控制人员的学习与发展，也让企业承担了额外的成本。另外企业内部成本控制从业人员缺乏突破自身、创新的精神，导致在实战时存在经验不足、知识储备不够的情况，从而造成成本控制结果的不严谨、不真实，也严重影响了设计阶段整体的成本控制目标的达成。
2.4设计阶段成本管控力度不足。从实际调研情况来看，在设计阶段成本管控方面，很多中小型房企仍采用传统的静态阶段管控模式，这种管控模式的弊端在于信息流与数据流的不互通，这会极大的影响项目管理的实际效果。大型房企虽然建立了一套严格的成本管控流程，也有动态监管的机制，但面对越来越庞大的项目，其作用也不断地被弱化［4］。久而久之，就会出现恶性循环，导致在设计极阶段的每个节点出现漏项少项的现象，从而对整体的成本预算产生威胁。
3房地产项目设计阶段成本控制的对策建议
在房地产项目设计阶段进行良好的成本控制不仅可以提高经济效益，还能促进企业持续健康发展，下面将根据房地产项目设计阶段成本控制存在的问题，提出相应的对策建议：
3.1完善项目设计阶段成本控制体系。房地产项目的设计阶段是决定项目功能、规模、性质与建设标准的重点，更是影响项目投资的关键。需要保证其成本控制的有效性，必须有完整的成本控制体系。因此，首先要明确设计阶段成本控制对整个工程的重要性；其次，管理人员须全面考虑在设计预算过程中的影响因素，做好风险方法工作，并要对各个环节与流程作出初步与评估预算；再次，全面完善项目设计阶段中从招标到图纸交底工作完成整个过程的成本控制体系，严格实行节点限额设计与专项成本分析报告的措施，并制定相应的奖惩制度，做到分工明确，责任到人；最后，成本控制是一项系统的工程，需要各节点工作人员的密切配合与相互协作。
3.2提高项目设计阶段成本预算的精确度。提高各设计节点的成本预算精确度是确保整个项目设计阶段成本有效控制的关键。以此可以采用智能化设备与人工的相结合的方式进行数据的采集与精算，建立设置成本控制管理中心，进行多层次、多维度的信息收集与处理，由此来提高成本预算的精确度。因此首先要建立成本控制管理中心，并完善管理制度；其次，加强参与人员的沟通与协作，严控设计关于成本关，确保信息与数据的真实性，并加以分类整理；再次，从多方位、多角度进行设计成本报告的测评，保证各项数据的关联性与准确性；最后，根据结果作出必要优化建议与措施［5］。
3.3加强项目设计阶段成本控制的专业人才培养。专业的人做专业的事，才能保证数量与质量。在项目设计成本控制工作中，不专业的人既无法保证效率，也无法保证质量，更无法保证成本控制目标的达成。专业的人才培养需要企业制定系统的培养计划，并加以实施。那么，作为房地产企业首先要摒弃为了节省费用而采用不专业的企业内部员工进行成本控制的现象，更应该聘用更加专业的人；其次，要根据企业具体情况，对企业内部成本控制人员进行分批、分段、分类的专业培训学习；最后，加强实践演练，做到理论与实际双腿走路，更好的做好成本控制工作。
3.4加大项目设计阶段成本控制的管控力度。高质高量的完成项目设计阶段成本控制工作，必须做好管控工作。基于管理的本质，在进行成本控制管控时，必须要将企业所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导与控制，并要综合分析客观因素的影响，从而在保证进度的同时，达成最佳成本控制目标。具体措施，首先是时间管理，在拆分设计节点工作基础上，做好各环节的衔接工作，尽量缩短时间，提高质量；其次是技术管理，做好各项设计图纸的对接与较低工作，避免出现各自为政、漏项缺项的现象；最后是现场管理，设计现场需要严格把关，控制成本不能盲目的做加减法，需要在确保设计质量的基础上，对项目设计计划作出随时的调整与优化。
4总结
随着经济的发展，成本控制越受到各行业的重视，在房地产项目设计阶段的成本控制更是备受关注。从目前的现状来看，房地产企业需要结合自身需求与行业前景，做好成本控制的精细化管理，以此提高自身竞争力。
作者:杨洋 胡国杰 单位:辽宁工业大学研究生学院辽宁工业大学经济管理学院
