不动产金融市场发展与完善研究
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一、研究背景
土地与金融这两大板块在近十年的市场中逐渐兴起，二者甚至其所辐射到的市场给我国经济带来不少的变动，因此，这二者结合的衍生物———不动产金融市场理所应当的成为了业内外关注的焦点。不动产金融市场的经营在过去的十年间可以说是成功的，是因为这期间中国房地产业相对市场化，通过这一手段，不单单让很多人告别了蜗居，达成了居者有其屋的目标，更大意义上的推进了我国城市化的发展，不动产金融市场已经在我国经济上占有了不可或缺的一席地位。现如今，我国的房地产业还在持续升温，这个行业对于财富的创造力仍吸引着全世界的目光。自2005年起，房地产行业造就了一批又一批的亿万富翁，越来越多的房地产开发商出现在世界各大财富排行榜上。房子正在逐渐由人类最基本的生活资料转变为炙手可热的商品。然而节节攀升的房价难免遭受宏观市场的调控，如雨后春笋般崛起的林立高楼，也正面临着市场饱和的窘境，资金短缺这一前所唯有的问题如今摆在了每一个房地产商的面前。于是房地产发展新思路出现在了我们面前，万达、万科、平安、中信等地产巨头纷纷剑指不动产证券化，打算使用这一手段在不动产市场掀起新的一番风雨。不过不动产证券化在这一问题出现之前一直发展缓慢，住宅房贷担保证券（RMBS）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）以及房地产投资信托基金（RETIS）等很少被人提及，虽然政府及社会多年来一直为其发展而努力，但效果始终不尽如人意。所以这一措施的效果我们只能拭目以待了。
二、不动产金融市场存在的问题
（一）金融产品缺乏，形式单一且部分设计不合理
目前，我国房地产金融体系普遍存在着创造力不足的问题，发展多年却仍保留着较为单一的形式，而且房地产产品种类也屈指可数。即便是现有的创新，也更多的在量变下工夫，而忽略了更为关键的质变。于此同时，现有创新还存在设计不合理的问题，房地产信托产品就是很好的例子。目前我国市场上的房地产信托产品期限大多不到三年，然而房地产行业又有着较长的固有的开发周期，这样就造成了房地产投资期限比其信托产品投资期限长的问题，这样的措施对于日益严重的资金问题显得有些虎头蛇尾。在房地产信托产品发行的初期，的确可以募集到大笔的资金，解决当下的资金问题，但经过一个较短的周期，产品达到兑现期之后，问题又将卷土重来，甚至变本加厉。据统计2012年需兑现的房地产信托产品大约有2000亿到2500亿元，如此巨大的资金流失对于房地产业来讲无疑是一个重创。
（二）风险集中于银行体系
由于目前我国房地产金融组织发展不力，证券、债券、基金以及信托等金融产品发展滞后，90%以上的房地产资金仍来自于银行贷款，这样就使得大部分不良信用贷款风险都高度集中于商业银行。如今房地产价格发展陷入瓶颈，这些隐藏多年的风险开始慢慢靠近警戒线，可以想象风险一旦爆发，对于我国的银行体系甚至是整个经济体系都是灾难性的打击。目前我国银行的资金已经表现出流通性不足的问题，这是维持房地产资金稳定的一大隐患。加之很多现行的房地产融资产品不仅门槛较高，同时还存在风险较高的问题，在没有寻求到良好的风险规避手段的情况下，这些资金维稳手段依然形同虚设。过于单一的资金链一旦出现问题，将使房地产行业的发展进入恶性循环。
（三）法律法规不健全，影响融资渠道拓展
我国的不动产市场一直运作在一个法律的“灰色地带”，很多行为并没有相关法律法规的约束。“人情世故”的操作在土地批租、资金借贷等环节屡见不鲜，极大的增加了市场的不公平性。市场没有了良性竞争的优胜劣汰，自然也难保证产品的质量，消费者缺少了良性竞争，面对屈指可数的几个选择，也很难激起消费欲望，整个市场早晚会面临每况愈下的窘境。所以缺少科学的法律法规体系管控，会直接影响房地产融资渠道的正常开展，缺少相关法律法规的支持，房地产金融创新面在无法可依的道路发展，很难找到一个合理的发展方向。
三、不动产金融市场良性发展的对策探讨和设想
（一）着力发展不动产创新能力，寻求风险规避手段
房地产业要寻求发展，归根结底还是要提升自主创新能力，一味延续单一运营模式并不能带来质的飞跃。而且，整个创新的重点应该放在整个产业的最终表现即金融产品的创新上，具体按照以下三个方面开展。首先，加快住房按揭贷款证券化的进程。将住房按揭贷款证券化，可以将资本市场与房地产市场有机结合，这无疑可以增加资金的来源，从而分担了商业银行的不良信用贷款风险，带活银行资金流通，从而将整个资本运作带入良性循环。其次，增加对房地产市场衍生品的关注。大力发展房地产衍生品不仅可以直接带动整个产业的经济效益，同时还能间接的为房地产商提供良好的风险规避工具。结合以往经验，在衍生品的设计环节中应先保质，再保量，充分考虑衍生品在整个房地产经营过程中带来的利弊，可通过延长产品到期期限或错开不同产品到期期限来避免资金的大量流出，确保产业资金的稳定性。第三，银行、信托相结合，营造多元化市场。单一的金融工具总有自身的局限性，将信托与银行有机结合，前者融资，后者提供资金支持，二者相辅相成，不仅分散了风险，还增加了资金的流通。
（二）多渠道融资，分散金融风险
多方面、多渠道为房地产融资，同时依靠房地产投资信托基金，吸引房地产市场的投资性需求，为房地产提供直接、稳定的资金来源，弱化贷款风险。此外加强对保险资金的关注，为房地产市场注入新血液。还要规范现有住房公积金制度，在合理的范围内尽量扩大住房公积金适用范围，确保资金流通性与有效性。资本市场方面加大股票、债券等融资方式的使用，适当放宽相关企业上市条件，让更多房地产企业得到直接、便利且稳定的资金源。深化经济体制改革，逐步增大不动产证券化的融资比重，达到资金来源最优配置。
（三）政府给予政策支持，早日完善相关法规
由于我国不动产证券化的改革并不是单一层次的简单改革，其发展辐射到到不动产制度、金融制度和企业制度等诸多领域,改革层次也较为复杂，所以长远看来我国不动产证券化的全面发展和完善有赖于:(l)现有各项制度改革的进一步深入,以创造证券化发展的宏观环境；(2)增加改革效率,加强不动产产权的独立性、合法性,增强不动产产权的灵活性；(3)强调改革创新,引入改革新思路，如推进以不动产抵押贷款的形式,建立多层次化不动产市场,充分利用不动产债权，将其加入资金的流动中；(4)政府出台利于不动产证券化的相关政策,宏观调控不动产资金流向，优化市场配置；(5)在法律方面早日规范不动产金融市场各项行为。不动产行业发达的国家,都得益于其自身有一套完备的不动产法律法规,对整个产业的组成、运作模式、资金来源、资金走向都给出了合规的方向,促进整个行业内的合法竞争，推动行业的优胜劣汰，提高整体行业水平。
四、结论
随着中央深化改革进程的不断推进，不动产金融市场所对应的政策、制度将会日臻完善，风险规避手段也会随着不动产金融体系的发展逐渐增加，希望未来可以打破不动产金融市场在中国难以取得进展的预言，迎来不动产金融市场的又一个春天。
作者：王伶丽 单位：学厚（北京）投资有限公司
