房地产企业财务管理改革与创新

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一、房地产公司中财务管理主要面临的困难

（一）财务人员在确定收入中所存在的困难。

房地产企业与其他企业从各方面上来讲，是存在很大不同的，在确认收入上更是与其他企业不同，通常状况下，对于经济收入的概念要么是增加企业的经济效益，要么给企业带来负债，但在最终确认收入时，与其他企业确认收入采用的方式不同的。因为房地产商品实体是比较庞大的，所需要的消耗量也较大，在这样的情况下，导致房地产具有较长的开发周期。但从另外一方面上来讲，房地产的收入是分阶段的，在开发前段时期或者开发中段时期中收入成本是无法确定的，只能在房屋建设完工之后，在产权证书办理中，才能明确掌握收入状况，这时需要财务部门做好财务处理相关工作，保证销售的收入，为核算税金以及所需缴纳的税率做好充足的准备工作。所以，在确认具体收入时，无疑是财务人员非常困难的时候，但是财务人员更应该做好确认收入的工作。

（二）财务人员在控制成本中所存在的困难。

在房地产企业中，成本控制工作相对来讲，是一项比较困难的工作，在编写合同中，需要控制成本、控制预算、管理资金等等。首先，合同管理制定是否科学合理直接影响着成本控制。但由于房地产商品实体比较庞大，所涉及到的内容也较多，因此制定合同已经管理合同都是很复杂的，但房地产企业中很多与经济效益相关的大型活动，都需要按照合同规定来展开，因此不管是指定合作还是管理合同，都需要与预算、工程、财务等有关部门进行事先沟通和交流，同时成本会计也需要控制好合同的成本，保证资金管理环节与合同管理环节之间的联系性。另外，就是工程预算工作的进行，在房地产企业中，管理资金以及核算成本作为财务管理中重要的两项工作，因此房地产企业需要高度重视这两项工作的开展状况，为保证工程质量以及销售收入打下坚实的基础。

（三）财务人员在分析财务风险中所存在的困难。

在开发房地产过程中，整项工程的建设需要投入大量的资金，尤其是建造工程所需的地面，所以相对来讲，融资工作是比较繁重的具有很大压力的，同时也存在着一定的风险性。如果在开发过程中，资金周转不灵或者周转率较低，那么会在一定程度上加大了房地产开发的风险。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，通常情况下，开发房地产过程中，各资金分散在各部分中，资金回收的速度也较慢，在不同程度上加大了风险控制的难度，尤其是房地产企业，由于运作周期较长，加剧了开发房地产的风险。面临着这么多风险，如果财务管理工作在处于混乱的状态中，没有明确的财务管理机制，那么房地产企业的财务控制能力就发挥不出任何作用，在这样的状况下，不但对房地产施工质量有着直接的影响，而且也不利于房地产企业的发展。

二、房地产企业中创新财务管理实行的

（一）分离企业经营权与所有权。

根据现代企业的要求，需要将企业经营权与企业所有权进行分离，投资者也需要适当减少干预企业日常经营管理工作的开展，使企业管理人员能够全身心的管理企业发展，将企业制度与管理理念进行完善，在生产经营过程中，充分借鉴现代企业中所运用的管理方式，在工作过程中，调动起企业员工的主动性、积极性，能够解决在企业发展过程中所存在的各种问题，结合现代企业管理制度及发展方向，房地产企业可以有效的进行借鉴，促进自身企业的稳定、快速发展，在发展过程中，能够对所存在的各方面问题，加以完善和解决。

（二）研究项目开发的可行性。

根据房地产企业的产品特征、行业特征，在开发房地产项目之前，需要结合企业的实际状况，充分考虑到企业的整体效益，进一步研究所开发的项目是否具备可行性。在展开投资时，不单单投资一个项目，可以根据当前状况，同时引入不同类型的项目，对每一个需要开发的项目，研究不可控成本、可控成本，并且整理每一个项目的固定成本以及变动成本。可以同时开发两个项目，分摊两个项目的成本，如果两个最后都发生亏损现象，那么可以适当的重新加上一个项目，三个项目将固定成本进行分摊，如果有一个项目是亏损的，那么另外两个项目肯定是盈利的。在整个项目的决策中，财务部门需要从规模筹资、成本筹资、投入资金等等方面，展开整体性的分析和预算，所提出的信息需准确、及时。

（三）完善投资项目工作。

首先，在房地产经营过程中，财务部门需要积极参与到其中，分析投资项目的可行性，对投资项目各项工作进行完善和整改。因为财务工作与其他工作性质是不同的，在开始项目投资时，财务人员就需要编制一份可行性的报告，在有关部门的论证下，决定这份可行性报告是否能够实行，共同进行研究和分析。其次，财务管理工作人员不能单单分析财务报表的状况，同时也需要对企业各部门状况熟悉掌握，为做好财务方面的工作打下坚实的基础。在房地产企业发展中，不但要对企业运作状况充分了解，且还需要掌握产品的运作流程。为了能够很好的适应时展的需求，财务管理人员需要改进一些方式方法，这其中包括很多领域。因此，财务管理人员需要与其他部门经常沟通和联系，以便能够及时了解行业发展方向以及相关知识。

（四）成本控制工作的加强。

在房地产企业中，预算分析工作以及考核工作需要分开进行，也需要定期进行，定期对各自执行状况展开深入的分析和研究，在考核工作人员业绩时，需要结合所设定的业绩以及他们完成的状况。另外，还需要对房地产企业全年执行状况进行整体性研究，找出其中所存在的问题，对问题加以解决，并且在解决问题过程中，制定下一年度的发展方向以及经营目标。分期进行控制收入，可提升资金的使用效率，也需要在不同程度上使资金使用成本降低。在控制成本方面上，需要对开发土地所需的成本进行降低，前期各种工作需做好。通过与责任中心预算、项目预算、资金预算等等相结合的预算成本，准确预测所需资金以及资金调动状况，在不同程度上减少资金所需成本，提高其使用率。在分析资金实际预算过程中，可以及时反馈和整改资金使用状况。

（五）资金筹集途径的建立。

从各方面上来讲，房地产企业开发项目，是需要投入大量的资金，当然在工程完成之后，也会获取到可观的经济效益，但不得不讲，筹集资金的任务是比较繁重的。所以，企业需要想尽各种办法，建立企业多元化的资金筹集途径：（1）充分利用资本市场，通过发行债券、股票、贴现率等等方式酬金资金；（2）向银行贷款或者其他与金融相关的业务，比如充分运用信用证、商业汇票、保函等一系列的结算方式；（3）通过并购其他企业或者重组其他企业的方法，来加强自身的企业现存规模；（4）可募集民间的闲散资金。

三、结语

综上所述，房地产企业想要取得更好的发展，企业经营者需要加强自身的管理意识，意识到财务管理工作的重要性，对各项项目实施全方面、全过程的管理，从一定程度上控制各项成本费用，建立起多元化的资金筹集渠道，唯有这样，房地产企业才能稳定、有序的持续发展。

作者：彭砺 单位：重庆中昂地产有限公司