房地产企业财务管理问题及对策分析

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引言

随着市场经济体制的确立，各行各业都发生了巨大的变化，住房也实行了商品化，因此房地产业也得到了巨大的发展。与此同时，民营房地产企业大量诞生，尤其是全球经济一体化的今天，对房地产企业产生了巨大的压力。如果财务工作管理不到位，那么很可能会出现资金短缺、经营运转失衡、企业举步维艰。因此房地产企业的财务管理工作倍加受到各界人士的关注。

一、房地产业财务管理的作用

1、从企业的筹资方面看，有助于企业合理安排资金的比例。我们都知道房地产企业资金占有量大，资产负债率高这是必然。但是有效的财务管理可以使其债务债权比例合理，与企业自身的长期发展战略相适宜。

2、从企业的投资方面看，可以为房地产企业合理地扩大规模，在有效地控制风险的前提下，使企业的效益最大化提供科学的自身评估依据和可行性研究分析。

3、从企业本身运营方面看，提高企业资金的使用率，有效地利用现有资源，从而达到运用有限的运营资本来支持与之相同现金流量。

二、当前我国房地产业财务管理工作存在的问题

从上边的阐述我们可以看到，房地产业的财务管理实质上就是资本运营效益的管理。但是在实际工作中，财务管理工作存在着许多不尽人意的地方，这些瑕疵的存在不但没有加速资本的运营，同时还阻碍了资本的运营效益。具体如下：

1、缺乏对财务管理的足够认识

目前大部分房地产企业无论是所有者还是经营者都是将主要精力投入到安全生产、占领客户、开发市场上。他们对财务管理还停留在过去体制下的报销、记账、付款、汇总、报表等原始状态下。在这种情况下，财务人员很少参与管理，那么从项目的设计到制定、再到筹资、融资等重大过程，财务人员都不直接参与现场，只是每个阶段提供数据而已，这样使财务人员缺少感性认识，所以提供的数据也缺乏科学性。这样导致实际项目运营过程中，由于财务管理没有充分发挥其作用，从而导致资金运营失衡，财务人员焦头烂额，财务风险得不到应有的控制，那么企业总体运营风险巨大，后果不堪设想。

2、资金的管控出现短期行为

现在许多房地产企业，在考虑资金的运营上出现了短期行为。为了快速地发展企业经济规模，盲目地大量投融资。如一个期房项目刚刚建起，所筹集资金马上进入下一个项目的开始，在资金安排上非常紧凑，他们没有考虑到市场经济的瞬间变化与资金运作的长期有效发展趋势，这样导致资金的运营瞬间都有出现断裂的可能，并且给企业带来的风险也无法估量。另外有的房地产企业还不切合实际地搞多元化经营，他们只做短期的考虑，缺乏对资本回报率的预测与分析，更缺乏对应收账款的账龄分析与处理。综上这种短期效益与长期战略相违背的资金管理方式，使财务风险增大，经营风险加剧，更影响了企业的效益与社会的安定。

3、忽略了全过程的监督力度

由于房地产企业不同于其他行业，从项目的设计到产品开发以及产成品的销售过程都属于重大事项，所以全过程的财务跟踪与监督是十分必要的。但是许多房地产企业的投资者同时又是经营者，或者投资者参与经营，即所有权与经营权相统一，从而导致法人治理结构的严重失衡，内部组织结构成为虚设，因此就缺乏机构之间的相互监督、相互制衡的作用。也就有了从项目的设计到楼房的最终销售一人说了算的习惯，更谈不上财务的全过程监督，财务报表成为只留作年终查看，最多也是对事后的总结，事前设计预算无监督，事中控制流于形式，事后财务报表用“粉刷”来完成预算，这样的财务管理失去其真正的含义与作用，其不但没有使用价值，还会导致信息失真，影响房地产业的良性经营于发展。

4、信息平台不畅通

因为房地产企业一般不是单独的公司，其下属应设有多个子公司或者分公司。这样在各个下属公司之间的财务软件十分重要。但是有的房地产开发企业特别是中小开发企业各个子公司之间的财务软件很难统一规划，并且下属各公司采集的数据口径也很难统一，总公司对这样的信息进行汇总，也失去了信息之间的相关性，更大大地降低了数据的使用性。同时再加上前面说过的主管领导的粗放式管理模式以及对重大决策的孤注一掷，又缺乏良好的信息平台，这样更使财务信息成为“孤岛”。所以整个财务活动将处于混乱状态。

三、针对当前我国房地产业财务管理存在的问题应采取的措施

既然财务管理活动是企业管理的重要组成部分，所以它渗透了房地产企业的各个环节、各个部门，更是企业控制财务风险与经营风险的重要手段。所以房地产企业要从全方位抓好财务管理工作：

1、提高认识，强化预算的管理水平

首先提高经营管理者的意识，让他们知道财务管理者是经营的好参谋，并让财务管理者参与经营中来。从最基础的预算开始，财务主管人员要参与企业生产活动的全过程，尤其在预算阶段，这个阶段是对企业全盘运营的总体把握阶段，它需要最基础可靠的财务数据与分析做依据，这是关系到房地产企业稳定持续运营的最关键一步。同时也是避免“一人谈，一支笔”现象产生的重要举措，因为有了集思广益、共同参与、集体联签制的管理模式，为企业的今后有效运营打下了良好的基础。

2、加强财务控制，完善资金管理

现代化管理模式下的财务，不仅仅是过去的记账、汇总、报表等流水作业了，已经由实务逐步向管理过渡，在财务基础健全的前提下，有完善的控制体系。又因为房地产企业的特殊性，所以更要完善资金管理，关注资金的走向。因此房地产企业一定要从资金的融资开始就要以科学有效的财务分析以及各行各业的专家商讨为依据，综合分析企业内部的经营状况以及企业外部包括项目地域周边环境在内的各种因素，科学地配比债权比例，使负债真正地发挥杠杠的作用，避免短期利益带来资金危机。另外还有做好资金的日常管理工作，设置资金报警预算，这既是监督企业的运行又是有效的补救措施。

3、建立风险预案防范体系

企业要想运营就随时随地面临着风险这是客观规律，那么知己知彼百战不殆，说明风险既可以控制又可以防范，所以企业必须建立重大风险预案管理机制。尤其是投资大、风险高的房地产企业更为重要。这就需要房地产企业经营管理者在对重大的投融资面前，一定要慎重。在有周密市场调查研究、动态的分析与科学的预测以及定量与定性相结合的综合分析之后，还应制定该风险如何去预算、评估、防范等预案，这也是财务管理不可缺少的重要内容之一。

4、加强信息化建设，确保会计信息质量

如今是信息化时代，真实可靠的信息是企业内部之间以及内部与外部之间沟通的有效平台，尤其是房地产企业工程项目多、施工地点不确定、人员分布不定，这就更需要房地产企业加大信息系统平台的投资建设。现在的大中型房地产企业都有建立自己的内部OA系统，员工的工作记录、信息交流都可以通过协同软件来解决。再统一对个下属公司的财务人员进行继续教育培训与相关业务进修活动。这样通过财务软件的统一安装与建立信息平台及时建立，可以有效地保证了内部信息的及时性与准确性，更有利于主管领导全面掌握企业经营活动的动态，同时又加速了房地产企业内外信息的互动，进而更有效地促进房地产企业的良性循环。

四、结语

总之，房地产企业是随着社会的进步而兴起，房地产企业的财务管理活动是随着行业的发展而逐步被关注，所以财务管理者们一定要有团队意识，发扬团队精神，全面提升自我，努力地使财务工作促进房地产企业各项工作顺利进行。

作者：李庆利 单位：泗县城市建设投资有限公司