房地产企业财务管理要点浅析

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摘要：随着社会经济的快速发展，房地产行业在我国也得到了快速发展，目前已成为现阶段投资的主要领域，但其市场竞争也极为激烈。为实现房地产企业长远发展，必须提升其核心竞争力，如财务管理水平提升，实现核算型财务转变为管理型财务，将财务管理作为企业发展的重点，这不仅能够为高层管理者提供良好管理决策依据，还能实现企业的发展战略目标。文章主要对财务管理的特点进行了分析，且提出了相应的管理策略。

关键词：企业管理；财务管理；特点；问题；管理策略；成本核算；成本结算；会计核算

在建立与完善社会主义市场经济体制的今天，我国房地产业也得到了快速发展，且在社会经济发展中占据的位置越来越重要。作为现阶段投资的重要领域，房地产企业如何满足市场经济发展需求，如何在愈加激烈的市场竞争需求发展，已经成为地产企业必须考虑的问题。为有效解决此问题，必须加大企业财务管理力度，在企业运营管理中将其作用充分发挥出来，才能实现企业的全面发展。此外，作为一个新兴行业，房地产业在财务管理中往往存在诸多问题，为此，本文作出了以下论述。

一、财务管理的特点

企业财务管理是指生产经营活动中企业预测、计划、控制、核算等其所需资金的筹集、使用、耗费、收入与分配的各项活动，且对所有财务关系进行正确处理。作为企业管理的重要内容，其管理对象为会计所反映、监督的内容。是以货币为主要形式的经济活动。企业资金运动过程对其内容起决定作用，如获取、使用、收入与分配资金，为更好地分析企业财务管理现状，必须对其特点加以重视，具体如下：

（一）开发周期长、筹资金额大、筹资任务重

房地产开发过程是投入巨额资金的过程，其开发对象对投资过程起决定作用。高额地价、房屋造价要求企业必须一次投入大量资金，同时，因施工过程较长，导致资金周转期随之增加，这种情况下，必须利用各类融资方式进行资金筹集，实施滚动式开发。

（二）开发风险大，投资决策分析责任重、要求高

高投资、周期长为房地产开发活动的特点，在该环节往往存在诸多不确定因素，这些因素直接影响着企业投资项目的好坏或企业经济效益，由此可见，房地产开发风险较大。此外，因其具有较强敏感性，调整能力不足，为对投资决策准确性进行有效提升，应尽可能降低投资失误，这就要求不断提升财务管理人员的素质，以此提升投资决策的准确性，为企业投资决策进行有效信息的提供，达到风险分散、降低的目的。

（三）开发经济活动独特，成本管理复杂

第一，成本构成分析。土地征用、前期工程费、施工费等都是企业产品开发成本，因项目不同，各个成本内容也存在极大的区别，即便是相同类型的产品，也会因其他因素的影响，增加其成本构成的复杂性。第二，成本核算对象分析。因其具备单件性特征，对其成本计算对象起到了决定作用。设计概算、施工图预算等都是项目成本核算的对象。地点相同的工程，工期相似，相同结构类型的群体项目，需根据相应区域、部位对进行成本核算对象划分。第三，成本结算分析。建筑工程从前期准备到完工往往历时较长，或多或少都会存在基本建筑已完工，区内配套设施不健全等问题，此时无法分摊计算成本，只能根据房屋出售计划成本进行计算，以预提费用作为没有完工的配套设施建设费用。

二、强化房地产企业财务管理的相关策略

当前因国家宏观调控及多种因素的制约，往往增加了房地产企业经营发展的难度。在宏观环境下，为盘活企业资金、降低成本，必须不断提升企业财务管理水平，只有将财务管理作为发展的核心，才能满足社会经济发展需求，具体措施如下。

（一）转变思想观念，提升业务水平

通过思想观念转变，可对财务会计人员的业务水平进行有效提升。现阶段企业财务管理理念应贯穿于企业管理全过程。要求管理者必须突破传统管理理念，从计划经济思想转变到市场经济思想，在思想观念转变的同时，在对市场、政策与内容研究上，进行财务信息的全面、正确地收集，对财务管理实施全面、动态量化分析，以此预测企业投资、风险等问题，且作出正确决策。同时不断提升财务人员自身素质，满足企业发展需求。

（二）企业财务约束机制的建立

财务管理为企业资金管理的核心，为达到科学管理，应进行监督约束机制的合理建立。以资金管理为主，参与投资决策，财务约束机制应以量化考核为主。第一，资金运行管理理念的树立，将资金作为企业发展的动力，以此对资金时间价值加以重视。现阶段企业效益低下的主要因素为管理松弛、资金增值能力不足，在具体工作中，分散财务部门管理资金权力现象较为严重，对投入资金没有良好的制约方式，财务部门则无法有效调控企业经济行为。为处理该问题，可对财务管理地位有效提升，帮助财务部门积极参与投资项目的可行性论证。由技术、工艺与原材料等多方面对拟投入资金项目进行动态分析，且提出可靠保障。第二，合理分配资金。为防止资金多头开支，需通过财务部门进行资金开支，其他部门不能进行资金留存。第三，对执行资金计划进行严格控制，合理使用有限的资金，实现企业的快速发展。第四，资金管理考核制度的制定，及时结算完工投资项目，避免浪费资金问题，且做好考核管理工作。

（三）财务预算控制制度的实行

作为企业财务管理的主要内容，财务预算控制制度的实施，对财务管理极为重要。满足市场经济发展需求，要求企业必须具备极为灵敏的预测、控制能力。按照房地产企业特征与市场信息，可进行财务计划的超前提出，有计划地实行财务对策，确保财务管理能够由现阶段的被动、机械转账状态转变为超前控制与科学理财，确保根据财务目标展开一切经济活动。同时进行财务强化控制，将预算控制、协调经营目标的作用充分发挥出来。内部责任制的建立与健全，进行各个部门责、权与利的正确划分，通过核算目标细化，可进行责任中心地确立，及责任会计制度的全面建立。资金管理作为财务管理的核心，应加大内部管理力度，责任到人，加快资金回收速度。

（四）参与成本管理

财务会计人员应积极参与房地产企业成本管理工作，将经济活动分析看做是成本预算、强化管理的措施。明确成本责任，且将单位成本费用进行可控与不可控费用的准确划分。核实可控制费用指标，承包给各部门，且向经济责任考核纳入。明确责任，兑现奖罚，以此对职工积极性有效调动，形成人人将成本、管理全面化的成本控制体系。定期财务人员需将成本分析报告写出来，通过相关评价指标对企业经营管理水平进行有效评价，找出问题及时解决，实现成本费用的有效控制，提升各部门间的凝聚力。实现企业经济效益最大化。

（五）提高财务人员素质

加强员工职业道德教育，对其业务素质、工作能力进行全面提升，以此将其主观能动作用充分发挥出来。同时管理层也需全面提升其各项工作管理能力，更新知识，提高技能水平。除此之外，还需加大员工培训力度，扩展其知识面，对其知识水平进行全面提升，只有这样才能提高房地产企业财务会计人员队伍的整体素质。

三、结语

综上所述，随着时代的发展，我国逐步进入经济转型期，极大地推动了企业财务管理工作顺利开展。为实现企业的快速发展，需确保其财务管理体系满足社会经济发展需求。只有这样才能达到资金成本、风险有所降低的目的，才能提高资金使用管理水平，完善企业财务管理制度，实现企业的可持续发展。

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作者:水文付 单位：郑州绿地地产集团股份有限公司