房地产企业会计核算难点与重点研究

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【内容摘要】房地产企业在日常经营过程中，财务核算是其管理的重要内容。在房地产企业的会计核算中有很多重点与难点亟待突破与解决，帮助房地产企业会计核算更加顺畅、正规、规范，提升房地产企业的财务核算效率与会计核算水平。本文主要对房地产企业会计核算的难点与重点展开探究与分析，从房地产企业会计核算的现状与重难点出发，逐步探索出更加行之有效的会计核算方法与路径，从而有效地化解会计核算难点，推动房地产企业会计核算有效性的更好提高。

【关键词】房地产企业;会计核算;财务管理

近些年来，在我国社会经济发展速度与发展水平不断提升的大环境与大背景下，人们的生活水平与品质也有了很大的提升，房地产企业的发展也逐渐趋于稳定。随着我国住房政策的变化，房地产行业逐渐成为推动我国经济发展的重要行业与支柱产业。而随着我国房地产企业的逐渐发展，新的会计核算标准与要求逐渐被提出来。由于受到诸多因素的影响与限制，房地产企业在开展会计核算时容易出现很多的问题亟待解决，这会影响和制约房地产企业的快速发展。因此，重视解决房地产企业会计核算中的重点与难点是非常必要且迫切的，也是帮助房地产企业快速发展的路径与手段。

一、分析房地产企业的会计核算重点

在房地产的会计核算过程中，主要涉及的就是收入、成本与费用这三大核算类别，其核算的重点也在这三大类别下的明细会计科目当中。

(一)收入与成本核算内容是重点。房地产企业在开展会计核算业务时，收入与成本的会计核算一直都是其核算的中心与重点。强化对房地产企业日常运营活动中所涉及的资金与效益的核算，结合国家相关税务政策与会计核算标准，正确且全面地认知房地产收入核算的范围。而在税务政策的影响下，房地产企业在会计核算方面容易出现收入标准不明确等问题，这会大大地增加房地产企业收入核算的难度。而在房地产企业的成本核算过程中，成本项目中的每一项内容都是其核算的重点，都是不可忽视的一个环节和流程。房地产企业的会计核算人员要具有全局意识，将整个房地产开发或者建设项目当成核算的整体或者主体，这也会增加会计核算的难度。与此同时，房地产企业的成本项目还涉及成本分摊的重点问题，如公共建设成本、开发拆迁补偿成本等等，这些成本都是房地产企业在实际会计核算中应该重视的重点核算内容。

(二)费用核算的重点。房地产企业在开展费用核算的相关内容时，主要涉及借款费用与预交税费等重点核算工作。而在借款费用核算时，由于会计准则环境发生变化，房地产企业会计核算时要确定好借款费用核算情况，将原始成本与费用配比进行有效结合，以此来优化借款费用核算的全面性与准确性。房地产企业在建设与开发房产之前，要用到大量的资金，也会涉及更多的资金支出，而银行贷款会是房地产企业产生借款费用的主要来源与形式。在银行贷款的借款费用产生形势下，借款利息的产生与增加是不可忽视的，很多企业借款费用会分为资本化与费用化两个部分，在具体会计核算时，分清资本化与费用化的借款利息也是会计核算的重点，也会给房地产企业的经营与发展带来很大的影响。与此同时，由于房地产的经营规模较大、涉及的开发项目也很多，在具体经营与项目建设过程中会涉及到很多的税费项目需要承担，如常见的有日常经营所负担的增值税、增值税附加、企业所得税以及其他小税种，还有房产税、土地增值税等等。通常情况下，房地产企业在收到客户的预付房款后要按照相应的比例进行税款缴纳。由于涉税种类较多，房地产企业的会计核算人员在税费科目核算过程中，要准确地对当期的税费情况进行核算与缴纳，其涉及到预交税费的会计核算处理，这也是房地产企业会计核算过程中的重点与难点。

二、分析房地产企业会计核算的难点

在开展会计核算业务时，确认收入、相关业务的核算以及核算周期的确定与把控是房地产企业会计核算的难点。

(一)确认收入难点分析。房地产企业在确认收入时，按照国家颁布的会计核算准则，在开发房地产时，房企必须要获取预售许可证才能够预售房屋。很多消费者通常也会选择运用分期付款等方法或者形式来进行购房。而在我国税收管理法律法规中有明确的规定与要求，房地产企业无论以分期付款或者定金的方式收取的房款，都视同销售并在当期缴纳相关营业税金及附加，这与会计核算的收入实现制相符。但是在房地产企业实际的会计核算准则中，确认收入时要待房地产开发或者建设项目竣工验收结束以后才能够确认收入，这属于权责发生制原则，会计与税法两大原则在房地产企业确认收入方面存在差异，这会大大地增加房地产企业确认收入核算的难度，因此，确认收入是房地产企业会计核算的难点之一。

(二)业务核算难点分析。房地产企业与其他经营企业之间比较，其特殊性、繁琐性更强，其涉及的项目与内容较多，因而核算企业也比较复杂和困难。企业在开展房地产开发项目时，区域房产开发是其主要业务与内容，其不仅涉及房屋的外观与框架建造，还涉及房屋室内各类基础设施的建设，如水电、煤气管道等。与此同时，很多房地产企业为了能够扩大经营与销售收入，一般会退出精装房出售，因而房屋的装饰、装修也是房地产企业开发的主要项目与内容，随着房地产企业项目与内容的逐渐变化与增多，其核算的内容与范围也逐渐增加和扩大，核算的繁琐性与复杂性更强，这也会增加房地产企业会计核算的困难。

(三)核算周期难点分析。房地产企业在开发一个房屋建设项目时，其从开始到项目竣工验收都会经历很长的时间。由于房地产的开发规模较大，建设的周期也很长，通常土地竞标就会耗费一年至两年的时间，有的时间会更长，因为其涉及到土地征用审批，建筑拆迁等相关工作的处理，在此之后才能够逐步开展房屋建筑的建设工作，在此期间可以开展房屋预售工作，其会计核算周期较长、跨度较大，对于资金的要求也比较高。因此，周期与资金准备都是房地产企业在会计核算过程中核算的难点。

三、房地产企业会计核算重难点优化与解决的方略探究

房地产企业在面对当前会计核算的重难点时，要寻求更好、更科学、更高效的会计核算方法化解与解决重难点问题，不断提升房地产企业的会计核算效率，使其核算的全面性、准确性得以更好提高。

(一)重视会计科目的细化与合理设置。当前，我国很多房地产企业在进行会计核算时，由于会计科目设置缺乏一定的合理性与科学性，使得会计核算工作无法高效开展与进行。因此，为了能够更好地解决房地产企业在会计核算过程中存在的问题以及重难点，重视会计科目的细化与合理设置是非常必要且迫切的，也是增强房地产企业会计核算效果与水平的重要基础与前提。在科学、合理设置或者设定会计核算科目时，会计核算人员要对房地产企业整体运营状态、发展情况、未来业务发展与经营趋势进行认知与分析，强化会计核算时间的缩短，推动会计核算流程的简化，提升房地产企业会计核算的有效性。与此同时，一些房地产企业会有很多子公司，其在会计核算时不要应用独立的会计核算方式，只需要在总账核算科目下设置子账目即可，这样既能够提升会计核算整体性，又能够提升会计核算的准确性与及时性。此外，由于会计业务核算的重难点问题较为凸出，通过会计核算科目的明细设置与合理安排，能够对房地产各项费用明细展开会计核算，使其核算的真实性、精准性得以更好保障，提升会计核算的整体水平。

(二)收入会计核算范围的明确。由于房地产企业在收入核算方面存在一定的困难与问题，因此，在优化与解决收入会计核算问题时，要重视收入核算范围的明确。在销售房地产产品之前，所有交定金或者分期付款的收入都应该确认为房地产企业收入核算的内容，纳入到收入核算范围当中。房地产企业销售收入核算的范围会涵盖旧城改造的回迁房、出售的周转房等，但是销售的自用房地产不能列入到收入核算的范围当中。与此同时，要重视房地产收入确认标准的明确，在销售合同或者预售合同签署时，房企要依照国家规定的标准与要求来开展合同会签业务，这样能够为房地产企业收入核算范围的明确提供良好的法律保障，提升收入核算的时效性与准确性。

(三)重视房地产企业会计核算机制与体系的健全与完善。与其他运营企业比较，房地产企业的运营存在一定的特殊性，在会计核算时就不能够按照其他企业的常规会计核算科目来进行核算与记账。因此，房地产开发企业要重视自身会计核算机制的健全与会计核算体系的完善，结合房地产企业自身运营的特殊性，合理选择应用权责发生制还是收付实现制的会计核算方式来进行科目记账与处理。一旦选择一般不会轻易改变或者变动。与此同时，房地产企业在进行会计核算时，面对各项业务核算问题，如借款费用的资本化与费用化、预提税费的处理等，都要纳入到会计日常核算体系与工作中，加强对会计核算工作的全面化管理，最大化地消除管理与核算风险，引导与要求所有会计核算人员要严格按照会计核算的体系与标准来展开各项明细科目的核算，提升房地产企业会计核算的准确性与效率。

四、结语

综上所述，在企业会计核算过程中，房地产企业与其他企业经营活动不同，其涉及的建设周期较长，涉及的核算内容较多且复杂，其会计核算的重点与难点较多。因此，房地产企业会计人员在开展相关业务核算时，不仅要正确认知会计、税法的相关准则，要合理增加与设置会计核算相关科目，对整个建设周期的会计核算内容与业务要进行一个全局的把握，并将每项明细科目进行细化核算，重视核算方法的多元化创新与会计核算体系的优化与健全，从而保障房地产企业会计核算更加精准，会计核算的效果更好、精准性与核算效率更高，推动房地产企业的发展更加综合、全面与可持续。

作者:艾文清 单位:江西财经职业学院