新经济下中小房地产企业战略转型浅谈
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我国社会经济在近年来步入新常态，且推动了经济调控方式、结构以及增长速度的发展变化。在经济新常态这样的背景下，中小房地产企业应该积极开展运维转型工作，实现企业的创新优化，努力适应当前房地产市场的变化，这对于促进企业的稳定、持续发展是十分必要的。
一、经济新常态的定义与内涵
所谓常态就是指一种正常的状态，这是与反常态相对的概念。一个“新”字表明与以前存在较大的差异，一个“常”字表明相对稳定，没有大幅度的波动。“新常态”为在2014年对河南进行考察时提出的概念，指出我国应该结合经济发展的特性，去适应经济发展的新常态，也传达出一种全新的治国理念。我国处于经济新常态时期，标志着在很长的一段时间内我国的经济形势与以往相比，无论是经济结构、经济增长以及调控模式等均发生了变化。同时对我国目前的经济进行分析，可知其具有一定的演进与变迁特性，具体表现在以下几个方面。
1.经济运行环境复杂多变。
目前我国经济运行的内外环境十分复杂而多变，且在较长的一段时间内存在不确定性。纵观我国经济的形势，正处于经济结构调整以及增长模式转变的适应期，在这期间新旧问题容易激发各种矛盾，且出现了经济下行的情况。从国际的角度来看，由于金融危机的影响世界经济还处于复苏期，大部分经济体略显乏力且存在分化现象。
2.经济增长与结构优化成常态。
根据相关统计数据，在经济增长中最终消费的贡献率达到50%左右，成为社会经济的首要推动力，并且已经超过了金融投资行业。而服务行业自2007年以来，一直保持较高的增长速度，且在2013年达到46.2%的增长幅度，高于第二产业的增幅。同时我国在产能、杠杆以及库存等方面加大了调整力度，这样部分产能、技术落后的企业将被淘汰，可以促进产业结构的调整与优化。
3.经济增长依然处于爬坡期。
我国经济目前依然处于爬坡期，在很长一段时间内的常态就是增速回落且放缓。统计表明，与以往十几年经济保持百分之十的增速相比，我国近两年经济的增长速度已经下降到百分之八左右，处于中高速增长水平。而2014年的统计结果表明，我国GDP的增速已经明显放缓，未来几年GDP的增速将有所下降，可能降至百分之七左右。
4.改革创新为经济发展提供动力。
我国经济已经逐步改变了原有将投资、要素作为主要增长点的模式，逐渐转为依靠创新与改革来提供动力。近几年我国高新产业的增长幅度明显高于其他产业，为城镇提供了更多的就业岗位。这就表明在社会经济发展中更加注重民生问题与质量，也改变了以往追求速度、规模的包容性增长方式。而在社会经济推行全面改革的大潮中，各种释放的红利将成为全新的经济驱动力，且创新与改革将为经济的稳定发展奠定基础。总之在机遇与挑战面前新常态这一概念的提出，得到了社会各界的认同与支持。在我国经济发展的全新时期，各种新旧经济的交替与转化存在一定的逻辑规律，也对中小企业的转型带来深远影响。
二、经济新常态下中小房地产企业面临的挑战
我国房地产企业长期以来的发展道路，无非是通过低成本人力资源、投资等来扩大规模，并进一步升级产品结构，而这样的粗放式经营模式可能产生缺乏创新、无序竞争以及产能过剩等问题。我国社会经济经过三十多年的快速发展，在要素以及产业结构方面发生了很大的变化，经济增长逐渐进入平稳发展的新常态时期。在经济新常态下，必将推动房地产企业的战略转型，这不仅为中小房地产企业带来机遇，也将面临更多的挑战。
1.运营决策缺乏科学性。
我国很多中小型房地产企业在运营过程中，还没有制定科学的战略规划，或者缺乏长远的发展目标。这一方面与企业管理者有关，企业制定的规章制度无法发挥约束作用，且存在很多管理上的漏洞，无法保障企业的整体利益。同时企业在发展过程中，存在管理人员自身能力无法适应企业发展的情况，或者由于管理人员决策能力不足，进而对企业竞争力的提高带来一定的影响。另一方面，部分中小房地产企业的运营理念与市场需求不符，如认为价位、档次高的房地产才是好的产品，这也就出现了大量别墅、豪宅滞销的情况。第三，中小房地产企业的业务难以拓展，多为本地化经营，在产业组织结构方面并不合理，与大型企业之间也没有密切的联系与协作，这也是其无法跨地区发展的一个重要原因。
2.缺乏良好的发展环境。
我国长期以来，许多地方对于大型房地产企业有很多优惠政策，并鼓励大型房地产企业的发展，而这无形中增加了中小型房地产企业的竞争压力。同时国家的宏观调控也对中小房地产企业的发展带来直接影响，很多企业由于缺乏建设用地不得已才实施转型。同时房地产市场还存在无序竞争等情况，各种虚假广告、暗箱操作以及欺诈行为时有发生。部分开发商为了获取暴利，不惜侵占城市绿化用地，或者并没有进行科学的建设规划。这些行为不仅扰乱了市场的正常秩序，也让消费者无法获得真正合法的权益。
3.产能过剩日益突出。
由于长期的粗放式运营，我国很多房地产企业均存在产能过剩的问题。统计表明，2012年我国房地产企业中产能的综合利用率不足70%。具体表现为在房地产施工建设过程中，建设资源的损耗较大，且住宅节能问题更加突出。我国每年钢铁、水泥的消耗量占到全球的三分之一，而房地产行业占有很大的比重。同时在房地产企业发展过程中也不可避免会出现环境污染等问题，如施工过程中的噪声、空气污染等。
在经济新常态下，针对中小房地产企业面临的上述问题，要求在企业管理模式以及资源利用方面进行改进与创新，坚持绿色发展的指导思想，以保障企业的稳定、良性发展。
1.构建科学的运营管理机制。
与大型房地产企业相比，中小型房地产企业存在资金、建筑用地以及税收等方面的限制。这就要求通过构建科学的运营与管理机制，根据企业发展需求来制定战略目标，保障企业发展的科学性和规模化。对于企业的运营项目进行科学定位，树立正确的运营理念，以此推动企业的转型升级。及时获取房地产行业的最新资讯，并研究与房地产相关的法律、税费以及管理模式等。在房地产建设过程中，可以根据市场需求开发后续产业。在企业的产业组织结构方面，应该加强与大型企业的交流与协作，力求获取大型企业的资金与技术支持，以进一步提高运营效益。在项目定位与土地选择方面，首先需要充分了解房地产市场的形势，然后对投资风险进行必要的防控，以此规避后期的投资风险。企业内部在进行运维管理时，需要有规范化的制度，并加强企业管理人员的决策与执行能力，提高企业的整体管理水平。同时引入信息化技术，改变原有房地产企业的管理架构与生产模式，转为采用定制的方式，积极调整并对资源进行优化配置，以此提高企业的运行效率。
2.创设良好的运营环境。
政府部门应该加强对房地产开发的监督与管理，通过宏观调控等方式，及时治理不符合规范、污染严重以及技术落后的房地产企业，为房地产企业的发展创设良好的环境。并给予中小型企业更多的优惠政策，如在税收、筹集资金以及用地等方面减少限制。同时对于国有企业应该积极进行改革，在运营管理以及职工身份方面放开限制，并借鉴其他企业的成功管理经验。并通过出台产业政策来为企业发展提供指导，加快中小企业产业化的发展进程，以推动企业的转型优化。
3.努力提高产品质量。
在经济新常态下，中小房地产企业需要明确自身的市场定位，做好产品的总体规划工作，按照生态以及可持续发展的要求来规划产品，着力打造消费者满意、人与自然和谐的项目。在房地产建设过程中，注意产品是否具备节水、节能的特性，尽量保障环保、无污染。同时对于建设施工人员加强管理，在项目规划、建设的全过程中加强监管，严格查处各种质量问题，以此保障产品的优良率。
4.改变企业主战场，投身新农村、新型城镇化建设。
2014年3月份国家出台的《新型城镇化的规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的战略性规划，将进一步提高城镇化率和改善农民生产生活环境，加快建成小康社会。这为中小房地产企业的发展创造了一个很大的需求量。在新型城镇化的大背景下，经济发展和社会需求倒逼房企转型。在国家宏观经济进入“中高速、优结构、新动力和多挑战”的新常态下，房地产业必然会进入一个提质换挡、降速运行的新阶段。这是经济大势所趋。
5.做好企业文化宣传工作。
中小房地产企业注重对企业文化的建设与宣传，这是促进企业转型升级的必要途径之一。一个成功的企业不仅表现在发展规模上，更表现在是否能够吸引人才上。首先可以从企业管理人员着手，要求企业领导层树立良好的形象，并提高自身的人格魅力，在工作中做到联系实际、提高实效，以此发挥表率作用。其次，中小型企业应该制定科学的企业文化建设制度，通过长期的坚持与实践来构建企业文化。此外，企业各层次之间要加强沟通交流，提高每个员工的学习与创造能力，以打造一支稳定、高素质的生产队伍。
四、结语
当前我国的经济形式复杂多变，而企业的转型优化是一个长期的过程，并且面临很多问题与挑战。这就需要中小房地产企业积极顺应市场的变化，努力提高企业决策与管理水平，创新生产技术与运营理念，以此为自身的稳定持续发展创造条件。
作者：彭祚龙 单位：港龙控股集团有限公司
