房地产市场营销的问题解决思考

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内容摘要:针对我国房地产新政实施后很多开发商纷纷投资休闲房地产的现象,文章指出:随着休闲时代的来临,人们对休闲房地产的需求将会增大,休闲房地产品牌建设也就成为企业应该考虑并且予以重视的问题。本文针对休闲房地产品牌建设存在的问题,提出几点具有实践意义的品牌建设思路和措施。

关键词:休闲地产研究

休闲房地产开发是横跨房地产行业和旅游行业并对多种社会资源高效整合的一个新兴投资领域,其价值随着消费市场的不断发展与成熟日益凸显。一批有远见的开发商介入到了休闲房地产的行业中来,使各类以休闲度假服务为目地的房地产项目发展欣欣向荣。

休闲房地产与旅游地产

旅游房地产主要是针对第二居所而言,其主要功能就是休闲,而旅游是休闲的重要组成,休闲可以对应各种各样的市场需求。如果单纯强调旅游,实际上做的又不是专门针对旅游者的事情,自相矛盾,会给实际操作带来很多不确定性。因而,休闲房地产不仅仅是给旅游者使用的,而是针对于休闲市场。要符合这个产业发展的现状,我们应当强化休闲房地产的概念,进而促使休闲房地产产业更加健康的发展。

休闲房地产品牌建设存在的问题

品牌定位模糊不清

思路决定出路、观念决定行动。企业在运作休闲房地产项目之初,往往对产品的定位、开发思路没有进行系统、科学的研究,导致很多休闲房地产项目昙花一现。究其根本原因就是在企业发展过程中缺乏品牌战略管理。由于没有品牌独特性的内涵和形象定位,在产品开发和市场营销方面就缺乏科学性、规范性、系统性和前瞻性,无法扬长避短,美誉度、忠诚度迟迟难以建立。

品牌建设流于形式

通俗的讲,休闲房地产品牌建设就是五分素质、三分文化、二分长像。它囊括了产品质量、产品及企业文化、企业识别系统(CIS)、公关及广告传播等各个环节。回顾休闲房地产的品牌建设,不难发现很多“品牌”建设实际上应该叫做“品牌诉求”,其中大部分只是做给消费者的广告。用现实的眼光来看,品牌无疑是高附加值的代名词。当各领风骚三五天的概念越来越难以支撑售价中的附加值时,就需寻找更持久、更耐用的支撑,这才是真正意义上的休闲房地产的品牌。

品牌价值缺乏深刻地理解

休闲房地产涉及的部门较多,品牌塑造在前期阶段需要投入的成本较高,而品牌价值的实现需要项目品牌等多要素的共同支撑,是一个较为漫长的过程。因此品牌塑造投入费用与品牌价值之间存在较强的不均衡性。由于休闲房地产前期基础设施配套投入很大,影响前期地产运营的盈利能力,进而影响了我们对品牌建设的决心和信心。

忽视客户和业主的需求

休闲房地产品牌与消费者之间联系的纽带主要是休闲房地产项目,消费者对项目好的消费体验,能衍生强化消费者对企业品牌的美誉度。然而,现行很多休闲房地产缺乏科学的设计、规划、建设、销售及后期的高水平的物业管理。品牌价值不同于银行的存款,它只是存在于消费者的头脑中,假若品牌出现危机,消费者对品牌的信心下降,那么品牌价值就会减少。休闲房地产的价值不是自己定的,而是活在消费者心目中的。产品、服务对客户、对业主要做到物有所值。当品牌建设偏离客户需求和不能满足业主需求的时候,品牌影响力就是负面的。

忽视挖掘休闲房地产的优势

休闲房地产一般需要拥有无可比拟的地理优势、景观优势、规模优势、配套优势、交通优势、人文优势等。但是企业往往缺乏对一个项目优势的深入整理、挖掘和提炼到位。一般都在挖空心思做概念营销,而休闲房地产本身的优势却被遗忘在角落,本末倒置,被动跟风。现在房地产实施新政后,许多企业开始投资休闲房地产,竞争会日趋激烈,企业应当整合资源、协同作战。对能最佳体验休闲、文化、时尚、浪漫、国际生活方式的休闲房地产商业平台,企业应当因势利导,有针对性的打造休闲房地产的优势,使其深入人心。休闲房地产独有的资源应该成为其核心竞争力和最佳的盈利模式。

团队的执行力欠缺

“没有微笑的员工,就没有满意的客人”,这是假日酒店管理公司创始人威尔逊的管理名言。休闲房地产面对消费群,如果没有员工的努力打拼,品牌建设就不可能实现。经营管理体制没有理顺,企业人浮于事,办事效率低下,办公作风拖拉,有错不纠,议而不决,决而不果等,都会影响休闲房地产品牌的建设。员工素质的高低、服务意识、团队协作意识、补位意识是否俱佳,都会阻碍休闲房地产品牌建设。企业应当积极倡导积极、向上和正气、和气、锐气、才气的企业文化理念,优化经营管理模式,提高办事效率,这才是塑造房地产企业品牌的基础。

休闲房地产品牌建设遵循的原则

业主原则

努力了解和理解现在和潜在的目标购房者,掌握他们最突出的消费心态,找到与他们沟通的最有效的方式方法,取得他们思想的共鸣,这样才有可能把休闲房地产品牌渗透进消费者的意识之中。这便是从购房者的角度来进行品牌建设和管理。重视业主的需求和意见,时刻关注业主,解业主之难,帮业主之需,只有这样,才能建立贴近消费者并且能够迅速传播的休闲房地产品牌。

差异化原则

极力输出休闲房地产品牌与地产品牌的差异之处。休闲房地产应该拥有自身无法复制的优越环境条件和人文传承,独特的价值主张,思想系统和表达方式。

持久稳定原则

品牌建设不是一朝一夕的事,不是一两次广告、一两次推广活动,或一组新闻报道就可以建立的,而是长期细致的工作,要经得起时间考验。品牌建设要持之以恒,不能变化多端。一个核心主题,一句广告语,一种视觉形式,选择了之后应在一段时间内保持相对稳定,市场对品牌的认知和美誉度形成和固定之后,再去丰富和升华。

休闲房地产品牌塑造的思路

建立以“客户为先”的品牌

如果不关心客户的现实需求和潜在需求,休闲房地产就不会有竞争力。目前,消费需求越来越个性化和多样化,休闲房地产的市场竞争为消费者提供了更多的消费选择,企业对客户的承诺是决定休闲房地产竞争力的关键,客户购买的是一种综合的物超所值的消费体验和实物产品。休闲房地产的经营行为应自觉地转化为对客户的一种承诺。客户是生命线,为了保持客户高水平的满意度,企业必须不断地听取、评估客户的意见,公正的处理业主的意见并尊重客户的权利。

建立员工对客户承诺的品牌

员工对客户的承诺决定我们的服务质量和客户的满意度。员工和客户在平等的基础上用集体价值观、良好的服务态度和工作技能构建和谐的服务产品和环境。因为优秀的品牌和员工的积极工作,每一个工作日,员工对客户的服务都会不同。这种品牌会使企业远远超过竞争对手。这种无形的特性使休闲房地产的口碑效应会不断增强,并促成休闲房地产企业成为行业的佼佼者。

休闲房地产品牌塑造的具体途径

要有明确的品牌定位和市场定位

思路决定出路,公司应创造出区别于其他房地产企业的品牌个性和内涵。现代营销竞争的核心理念是观念、观点的更新竞争,想成为领导品牌,就要突出自己与众不同的主张、观点,建立自己理念统筹下的品牌类别。品牌定位和市场定位密切相关,品牌定位是市场定位的核心。只有准确的休闲房地产定位和针对性的产品和服务,才能有客户的忠诚。所以、要让客户了解我们的产品、购买我们的产品、宣传我们的产品,忠诚我们的产品,就必须有明确的市场定位。

应该持续加强企业品牌建设的意识

能否树立品牌关键在于领导者本身的素质与魄力,以及全体员工强烈的品牌意识,这样才能从每个环节、每个细节着手全力打造企业品牌。

树立长期发展的经营理念

注重社会效益是现代企业不可或缺的竞争策略。企业注重社会效益,才能同时赢得社会和市场两方面的认可,从而加倍提升企业的整体形象。企业只有在经营构思、规划都明确的前提下,在经营理念中确立品牌的重要性,才有品牌建设的可能。

从多方面加强品牌管理

休闲房地产品牌管理应从长远着手,建立专门的或虚拟的品牌管理组织,专门负责品牌的设计、打造和传播工作。建立企业形象识别系统(CIS),包括统一的理念、行为、视觉、感觉、听觉等全方位识别系统,加强品牌文化建设。在品牌管理中,除了产品设计、产品质量及服务外,市场营销是很重要的一个方面。市场营销应引用整合营销理论、多个渠道、一种声音,不单要宣传产品,更要宣传企业,要把品牌性质、企业精神融入其中,通过媒体传向大众,使休闲房地产形象品牌化。抓住产品推广的有利时机,有计划地、连续地、稳定地进行广告宣传,尤其是软文宣传,分阶段达成建立知名度,提高偏好度的宣传目标。另外,特别要注意加强公关活动及体验式宣传、营销。

全面发挥休闲房地产的优势

企业应当把休闲房地产的优势转化为竞争力,形成有影响力和领导力的休闲房地产品牌。可以通过整合资源、协同共振的复合地产开发思路及体验式营销,彰显休闲房地产的诸多优势。挖掘休闲房地产的文化内涵,需要不断整合资源,最终实现休闲房地产的各种资源为品牌特色服务。采用学术研讨会、论证会等形式,借助专家学者的智慧,对休闲房地产的特色、历史文化和各类优势资源进行深入挖掘。创建品牌特色必须有大规模的资金介入,没有资本的品牌包装无疑于痴人说梦。社会应该创建政府引导,市场运作,启动内力,借助外力,形成多角度的投融资体系。营销是扩大品牌知名度、美誉度最有效的途径,因此休闲房地产营销体系完善与否是品牌包装的关键,完善的营销体系往往能最大限度地向公众展示品牌的魅力,在短时间内实现认知品牌、消费品牌、忠诚品牌的跨越。企业应该采取定向突破、整体包装、多措并举的方式来创建休闲房地产的品牌营销体系。另外,要加强服务意识,它不仅只是在物业服务及售楼现场,更在每一名员工的工作流程中。一线为客户服务,二线通过为一线服务而间接为客户服务,把这种工作行为变成一种工作习惯,这才是我们所要强调的服务意识,通过服务营销,创建优势、特色品牌。

加强企业文化建设

有文化的商业不折旧,有文化的企业才会持久发展。文化是休闲房地产品牌建设的重要组成部分,企业应当及时建立与发展战略相结合的充满活力、以人为本的企业文化。应该规划科学合理的员工职业生涯,营造和谐互助的团队氛围,建立公平竞争机制和激励机制。企业要创出自己的休闲房地产的知名品牌,还需要吸取广大员工的智慧,重视普通员工的积极性与创造性。企业的兴旺发达需要全体成员的精诚合作,奋发努力。

世界著名的马里奥特酒店管理集团有一句管理哲学,“品牌是生命线,连接着我们的过去、现在和未来”。在休闲房地产蓬勃兴起的今天,企业必定体会到品牌的重要性,也会越来越重视品牌的运营和品牌建设。未来的时代是品牌的时代,未来的休闲房地产市场属于强势品牌。