城市化水平与房地产标准的关系
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摘要：
当今能够代表某国GDP一个重要发展走向的表象就是城市化，社会分工发展到一定阶段的产物。在城市发展进步期间，房产行业与城市化二者相互平衡且相辅相成，均衡发展。近些年，伴随我国经济的突飞猛进和城市化步伐的加快，房产业在DGP中的位置和发挥的作用逐渐突出。所以，探究城市化与房地产领域之间的关系十分关键。本文针对城市化发展现状，论证两者的关系，为房产业和城市化发展提供了参考依据。
关键词：
城市化；房地产业；互动关系；动态效率；
城市化程度另一个名字是“城市化率”，被认为是城市化水平的一个数值，通常被使用某种区域中城市人口的比例呈现。综合判断城市化发展程度主要含：城市人口中农业人口和流动人口；13岁人口入中学率；GDP；城市第三产业在GDP中的份额；城市人均道路的长度；城市用自来水覆盖面积；城市人均住宅面积；一万人拥有医生数；人均公共绿地面积。
1城市化和房地产业得基本理论分析
1.1概述城市化
从定义表面看，城市化指的是不是城市的区域向城市区域演变的过程。但是大部分研究人员认为，城市化可以被看做一个内容极其多的转变过程。此期间，不但有形式上的城市、城镇数量的增多和规模扩张，人口向城市的多，还集中在地区化产业结构的变革，和传播城市的文明文化、精神意识。所以，理解城市化可以从两个角度即质和量。从量的方面说，城市化过程代表农村区域持续被变革成城市区域，集中体现在城市范围的延展和人口规模加大。从质的方面看，城市化就是被被城市持续地“同化”，简单说就是城市的先进生产力、现代文明开始大面积延吉到农村，城市的产业结构得到优化、城市建设和城市管理持续进步，不断满足了人们增长强烈的物质文化诉求。
1.2房地产与房地产业
房地产是房产和地产的综合全称，宏观上房地产就指的土地和建在土地上面的建筑物、辅助设备和树木、矿产、水资源等，还有与这些物质相关的利益和产生的权利。其实房地产的理解可以有三种：第一，就是指在某种特定所有权关系下房屋和所占用土地的全部；第二，被认为是地产和房屋的统称，体现的是土地和房屋在经济过程中的商品属性；第三，房地产是土地和其建筑物，以及二者所演变出的相关权益。作为社会生产生活的基本介质，房地产业在城市经济发展中发挥着举足轻重的作用。它属于在城市化、工业化发展途中产生、发展且形成的单一化产业。详细说房地产业是从事房地产经营、开发、管理甚至中介服务等一系列经济活动链接起来的行业。
2城市化与房地产业的联动关系
2.1城市化对房地产市场发展的重要性
第一，城市化增加房地产业市场的需求。近些年，在我国经济的突飞猛进的当下，城市化迈进飞快发展的黄金时期，如今我国的城市化已经接近二分之一，比较工业化发展水平还明显落后。如果要想极好地实现工业化和城市化完美融合的状态，就需要城市化水平进一步提升。所以从理论看，城市化给予了房地产市场开发前所有未有的机遇，成为房地产需求根源的核心构成之一。如果城市化持续稳定发展，通过预计国内外的生产水平下达到的城市化程度，中国将面临一个巨大的房地产需求市场。第二，城市化带动房地产价格的上涨。通常情况下，主要是利率和对通货膨胀影响房地产价格，但随着我国城市化的进一步发展，城市人口持续增多，出现了大量的住房需求，从而带动房地产价格猛增。同时针对房地产的地区理论，房地产价格等于成本加上垄断性地理位置的全部价值。第三，城市化发展推动我国房地产市场的多样化需求。在人类历史上，世界城市化发展主要经历了集中城市化、郊区城市化、逆城市化和再城市化极端四个时期。四个时期在我国城市化发展进程中出现不同区域和不同城市同时存在的现象，这在一定意义上就推动了我国城市房地产需求的多样化。
2.2房地产业对城市化的作用分析
首先，房地产业推动城市经济突飞猛进。伴随我国城市改善住房的持续深化和国家房地产政策的逐渐执行，我国房地产有了显著进步，对固定资产投资和城市经济的发展提供了关键依据。其次，房地产业促进城市化发展速度。农村人口让城市转移的原因大致分为两点：其一，城市有优质的生活和美好的工作环境；其二，城市能创造巨多就业机会。而房地产业的发展也正对应这两个因素发挥效应，从而加快越来越多农村人口的城市化。房地产业的进步一方面为解决了农村剩余劳动力的工作，另一方面也给予了农村城市化急需的生活和生产元素，持续优化城市工作生活和生产条件，加快城市化发展的整体脚步。再次，房地产业的发展能促进城市化的综合质量。其一，房地产业发展促进城市基础设施建设，也使得基础设施建设得到改善，能为水电和公共设施等探寻出稳定的货币途径；其二，房地产业开拓的城市发展空间，丰富了城市功能和面积。在房地产发展中，通过转换城市资源，能有效增加城市面积，完善城市发展属性，更周到地提高城市发展级别，推动城市化质量的提高。
3针对城市化与房地产业关系的分析措施
3.1我国房地产投资增长率循环的景气指标的选取
当下一般运用的景气指标挑选方法有：时差有关研究、K-l信息量、峰谷对应法、聚类分析等。本文参照数据的可得性汇总了和房地产投资波动有关的两百个指标，把房地产投资完成额的增长速度当做基准，借助以上方法等从中挑选出二十个能呈现房地产投资波动现状的先行、相同、落后指标。
3.2我国房地产投资合成指数及其特征分析
采用以上的方法构造房地产投资的合成指数，并且为更好地划分周期。从房地产合成指数的循环序列可以看出，房地产投资合成一致指数从1998年开始延续到十年后历经过两个较完整的大周期。2008年初伊始，我国房地产投资正在新一轮房地产投资的下行改革过期间。房地产投资的每一个周期都在五年左右。而先行合成指数平均领先一致合成指数在一个季度或半年，而落后合成指数则要一年到一年半。
4我国房地产投资周期波动的主要影响因素的计量分析
4.1指标选取及其平稳性检验
4.1.1指标选用
运用新古典经济学的视角分析，房地产投资重点被利率、折旧率影响。所以为了很好地判断房地产投资波动的主要诱因，如今所采用的指标都将是增长率指标，将房地产投资完成额增长率INVFR,作为解释变量；而以住宅价格增长率HPR，广义货币增长率M2R、代表成本波动率的每平方米竣工价值的增长率JGCBR、实际利率Rt作为解释变量。
4.1.2平稳性检验
在我们建立计量模型之前，必须先检测出数据的稳定性，如果数据是平稳的，就能直接运用最小二乘估算；如果数据平稳，则检验每个变量之间是否存在协调的关系，为了分析各变量之间的关系。
5结语
在我国经济发展的过程中，房地产行业与城市化之间具有一种内在的协调关系，城市化和房地产业的互促互进关系，能使二者在发展阶段上能保持步调一致。随着我国经济的飞速发展和城市化脚步加快，房地产业在国民经济中的地位和作用逐渐突出。清楚地树立城市化和房地产业之间的协调关系对能有效推动我国经济发展，环节农村就业压力。
参考文献
[1]李峻,苏国强.论我国中等城市的城市化建设.宁波职业技术学院学报.2003(2).
[2]华中,牛慧恩;城市化水平测度方法与实证研究――以深圳市特区外地区为例[J];城市规划;2003年11期
作者:成文婧 单位:甘肃建筑职业技术学院
