以房养老实践探讨

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以房养老———一种可行的养老路径选择

1．“以房养老”的界定

“以房养老”是指，拥有住房的老年人与特定机构（如银行、保险公司或房产机构）订立合同，把自己的房产所有权有偿转让给银行或特别设立的特定机构（如养老机构）。特定机构房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给老年人，一直延续到老年人去世。老年人在取得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当老年人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，从而取得房产升值部分的利益。

2．“以房养老”的理论依据

“以房养老”的理论依据主要来自两方面：一是生命周期理论。一个理性消费者追求其生命周期内一生效用的最大化，而不仅考虑某一特定的消费行为或项目的决策安排时个人效用最大化。即追求在个人生命周期各阶段里，一生收入与一生支出两者间的平衡。而“以房养老”正是出于房屋生命周期与家庭生命周期的差异性，试图将老人去世时房屋的剩余价值变现出来，并在老人有生之年消费掉，从而实现房屋财富在老年人整个生命周期中的合理优化配置。二是期货期权理论。“以房养老”实质上就是一种住房“期货化”形式：拥有房屋所有权的老年人将住宅作为“期货”，预售给银行、保险公司等金融机构或特定机构，并从那里获得固定的年（月）金，而此时老年人对该房产依然拥有居住权，直到老年人离开人世，房产才进行交割，所有权归贷款机构所有。

3．“以房养老”的现实基础

我国大多数退休老人，虽然手中的现金存款很少，难以维持其正常的养老生活，但是在计划经济向市场经济转型过程中，却坐拥一套市价可观的房产。将住房和养老两类社会保障资源重新整合一下，从而把住房资源转变为重要的养老资源，就能使得老年人能够从中获得稳定的持续性的资金收入以提高晚年的生活质量，进而使得养老难题得以解决。“以房养老”的核心就是将不动产———房产转变成为流动性资金，使得老年人能够拥有充足的现金颐养天年。我国家庭的资产结构也为此提供了可能性。《中国家庭金融调查报告》显示，我国家庭的非金融资产以住房为主，自有住房拥有率为89.68%，世界平均住房拥有率为63%，美国为65%，而日本为60%，我国自有住房拥有率处于世界前列。其中，城市自有住房拥有率为85.39%，农村更高一些，为94.60%。且拥有2套以上住房的家庭在城市达到19.07%，农村达到14.40%。与此同时，我国住房收益率也很高。随着近年房地产价格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非常可观。我们以购房的成本价格和住房的当前价值的差价来体现收益，差价越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值为340.31%，第二套为143.25%，第三套为96.70%（见表2）。通过以上分析可知，在我国推行“以房养老”模式不仅具有较强的针对性，而且具备了一定的实施条件。此外，推行“以房养老”业务，还可以盘活住房这种价值不菲的固定资产，实现个人一生中经济资源的优化配置，切实提高老年人的生活质量。

“以房养老”在操作过程中面临的风险

一是市场风险。房屋估值是确定养老贷款金额的关键，而房屋价值是随着房地产价格的波动而起伏的。房价上行时，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约；房价下行时，抵押房屋的贬值给金融机构带来风险。房地产市场的变数不可控，使得双方对房屋估值难以达成一致。二是寿命预测风险。贷款年限是根据老年申请人的寿命来确定的，而预测寿命是个难题，贷款年限的不确定性致使每月发放的养老金数额也难以确定，隐含着贷款发放期和寿命期不合带来的风险。如果养老贷款发放到期，而老年人还健在，无法偿还贷款致使抵押权实现，老年人不仅将失去房屋，而且将面临生活失去经济来源的困境。三是金融利率风险。时间跨度长、金额数目大是以房养老业务的特点，数十年利率变动的积累会对以房养老业务的收益影响很大，特别是在未实现完全利率市场化的我国。四是政策风险。我国经济处于快速城镇化过程的高拆迁率，国内房屋平均30年寿命，住宅建设用地使用权70年到期，都会增加交易过程中的成本。上述诸多风险的存在，直接导致了“以房养老”业务收益的不确定性。所以，创造良好的外部环境是推行以房养老的重要前提条件。

构建“以房养老”顺利实施的环境

1．完善消费者保护机制和贷款机构保护体系

“以房养老”机制予以采纳和实施，很大程度上取决于风险的控制。对年老者的保护机制的建立，使其老有所依；对各类参与机构的保护，使其愿意为其利益参与其中，各取所需才可实现“以房养老”的设想。担保机制的建立，尤其是政策性担保机制的建立，有利于降低业务的经营风险，提高机构开展此项业务的积极性。新加坡的“以房养老”业务，就是由住房公积金管理中心来做的，该中心是拥有政府背景的公益性组织。

2．建立金融贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统

“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保及行政管理多个领域，其推广需要各方共同的配合和协调，这是“以房养老”得以实施的“软件保障”。在该项业务实施的过程中，涉及资格评审、房产评估、贷款发放和偿还、保险精算、信用评估等方面；而活跃完善的房地产市场更是必不可少。这些制度的完善和相互配合都有赖于相关机构的积极参与、探索和协调。

3．调整经济政策以创造“以房养老”的宽松环境

一是征收遗产税的征收。“以房养老”在美国等国家之所以流行，与其征收高额的遗产税和超前消费观念有很大关系。与其遗留下的遗产要交高额的税负，不如在生前将房产变现以期生活得以改善提高。二是延长现有的居民住宅70年土地使用权政策以减少交易成本，提高房屋交易市场的可操作性。三是对从事“以房养老”相关业务的机构给予一定的税收优惠，使其有利可图。

4．转变传统观念使“以房养老”得以实施

我国传统的财富代际传递观念根深蒂固，如何让民众接受新的消费理念，除了在经济上的措施以外，现财理念的推广也是至关重要的。通过理财教育提高人们对“以房养老”这种新型理财模式的认同感。而经济体制改革的深入，社会流动性的增强，代际之间的物质联系的减弱，也为这种理念的推广创造了实施条件。

本文作者：翟思达作者单位：北京交通大学